19 июня 2018г.
На сегодняшний день в Приморском крае активно развивается дорожная инфраструктура. В 2012 году Администрацией Приморского края принято Постановление от 7 декабря 2012 года «Об утверждении государственной программы Приморского края "Развитие транспортного комплекса Приморского края" на 2013 – 2021 годы» [3].
В программу развития входит один из важнейших проектов Приморского края – строительство автомобильной дороги Владивосток– Находка – порт Восточный. Данный проект улучшит обслуживание грузопотока, который вырастит вследствие активизации крупных инвестиционных проектов, увеличится скоростной режим, вследствие чего заметно сократится время пребывания в пути.
Значимость этого проекта предопределило изъятие земель для краевых нужд. Для строительства дороги принято распоряжение Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края от 26 ноября 2014 года № 3009-рз «Об изъятии земельных участков в целях строительства автомобильной дороги Владивосток – Находка – порт Восточный на участке км 18+500 – км 40+800 в Приморском крае, расположенных в Артемовском городском округе и Шкотовском муниципальном районе».
При изъятии земель для государственных нужд проводится возмещение убытков землевладельцам, землепользователям и собственникам изымаемых земельных участков, а также арендаторам (в т.ч. упущенная выгода), в порядке, предусмотренном гражданским законодательством [2]. Размер возмещения определяется не позднее, чем за 60 дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии.
При строительстве данной дороги возникли сложности при изъятии одного из участков, так как собственник не был согласен с размером возмещения понесенного убытка. При расчете убытков принимается во внимание вид разрешенного использования (ВРИ) на дату, предшествующую началу процедуры изъятия.
До процедуры изъятия указанный земельный участок, площадью 17 216 кв.м, являлся частью большого земельного участка площадью 29 994 кв.м, который, согласно Свидетельству о государственной регистрации права, имел категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для организации крестьянского хозяйства.
Одно из условий раздела земельного участка на два и более – изначальное целевое назначение не должно меняться. После выдела из вышеуказанного участка целевое назначение не изменилось, однако правообладатель сменил вид разрешенного использования на универсальные спортивно-зрелищные и развлекательные комплексы (Свидетельство о государственной регистрации права и кадастровый паспорт земельного участка от 20 ноября 2014 года). Однако, земли сельскохозяйственного назначения не могут иметь вид разрешенного использования – универсальные спортивно-зрелищные и развлекательные комплексы.
На сегодняшний день, согласно Публичной кадастровой карте и Свидетельству о государственной регистрации права от 2015 года, исследуемый земельный участок входит в земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров.
При размере возмещения рассчитывается рыночная стоимость земельного участка исходя из вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка [1]. Решение об изъятии было принято в ноябре 2014 г. Вышеуказанный земельный участок на дату изъятия имел категорию земель – земли сельскохозяйственного назначения.
В земельном кодексе указано, что, если после уведомления правообладателя об изъятии земельного участка, осуществлено строительство объектов недвижимости на данном земельном участке, то они не подлежат учету при определении возмещения (за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство).
Департаментом транспорта и дорожного хозяйства Приморского края было подано исковое заявление в Артемовский городской суд Приморского края, после отказа собственника от рассчитанной суммы возмещения. Собственник в свою очередь подал ходатайство о назначении оценочной экспертизы с определением стоимости земельного участка, именно по тому виду разрешенного использования и категории земель, указанных в свидетельстве 2015 года.
Условия и порядок изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливаются ст.55 ЗК РФ. Согласно данной статье принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
По мнению суда, если собственник не согласен с предложенной стоимостью изымаемого участка или выкупная цена не указана в решении об изъятии (и стороны не согласовали выкупную цену), то суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
При определении рыночной стоимости могут применяться три метода: сравнительный, затратный и доходный. В приведенном примере оценщик будет сравнивать земельные участки с различным ВРИ. Но при этом необходимо проводить корректировку стоимости.
На основании выше сказанного предлагается следующее. Правообладателю для исключения судебных споров не следует менять вид разрешенного использования изымаемого земельного участка или категорию земель после принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Возможно, также внести в ЗК РФ пункт, что при подаче иска в суд о пересмотре суммы убытков собственник получит возмещение за тот вид (категорию), который был установлен до принятия решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, будучи проинформирован о таком решении. Таким образом, суд будет вправе отказать в таком вопросе.
Помимо прямо перечисленных в Земельном кодексе убытков правообладатель вправе получить компенсацию упущенной выгоды [1, п. 2 ст. 56.8]. Расчет этой составляющей компенсации, в Земельном кодексе не представлен. Особенно важно также восстановить, утратившим силу, постановление о возмещения не только убытков, но и потерь при изъятия для государственных и муниципальных нужд земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Список литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 31.12.2017)// Собрание законодательства РФ. – 2001. – №44. – Ст. 4147.; Российская газета. – 2001. – 30 окт. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/;
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Российская газета. – 1994. – 8 дек.; Собрание законодательства РФ. – 1994. – №32. – Ст. 3301. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/;
3. Об утверждении государственной программы Приморского края "Развитие транспортного комплекса Приморского края" на 2013 - 2021 годы: Постановление Администрации Приморского края от 7 декабря 2012г. №394 (с изм. от 25.12.2017) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://docs.cntd.ru/document/494223136;
4. Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=10551.
