ЗАКРЫТЫЕ ПАЕВЫЕ ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ КАК МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Инвестиции в недвижимость традиционно являются лидерами в рейтингах наиболее перспективных финансовых вложений. Между тем, в настоящее время процесс инвестирования в объекты недвижимого имущества характеризуется не короткими спекуляциями, а долгосрочными вложениями. Это обусловлено тем, что вне зависимости от колебаний рынка в перспективе нескольких лет стоимость недвижимости постоянно растет, хотя и разными темпами. Поэтому инвестор, вложивший денежные средства в такие объекты, все равно окажется в хорошем выигрыше, и кризисные экономические процессы не скажутся на приросте их стоимости.

На рис. 1 представлена динамика индекса цен производителей  на строительную продукцию в Российской Федерации за последние 20 лет.

Анализ этих данных позволяет говорить о том, что цены на объекты жилой и нежилой недвижимости имели рост ниже 100% только в 2009 году на фоне экономического кризиса, разразившегося в нашей стране в 2008-2009 гг. Однако уже в следующем году цены на объекты строительства выросли на 9,6% от уровня 2009 года. В последние три года в условиях экономической рецессии рынок строительства имеет достаточно стабильный ежегодный рост цен от 4% до 7%.

Увеличение стоимости в долгосрочной перспективе подтверждает и динамика цен на рынке жилой недвижимости в России (табл. 1).

Таблица 1 – Средние цены на первичном и вторичном рынке жилой недвижимости в Российской Федерации в 2000-2015 гг. (на конец года в руб./кв.м общей площади) [6]

Как видно, за последние 15 лет средние цены на первичном рынке жилой недвижимости выросли почти в 6 раз, а на вторичном рынке – почти в 9 раз.

Помимо этого, владелец недвижимого имущества может рассчитывать на рентную доходность своих владений (рис. 2).

Безусловно, величина арендной платы в большей степени зависит от состояния экономики страны в целом и конкретного региона в частности. Однако, как можно видеть из представленного графика, даже в кризисные периоды доходность от сдачи недвижимого имущества в аренду в г. Москва составляет около 6- 8% от стоимости самого объекта.

Существует несколько вариантов вложения средств в недвижимость.

Во-первых, это покупка и последующая продажа готового объекта. Однако при этом способе вложения финансовых средств имеется ряд недостатков: необходимость существенной суммы денежных средств, а также существует риск банкротства застройщика при вложении в строящиеся объекты. Кроме того, в периоде владения имуществом инвестору приходится нести расходы по текущему содержанию и эксплуатации объекта, а также уплачивать все предусмотренные законодательством налоги. При этом существует риск того, что арендная плата может и не покрывать расходов собственника недвижимости.

Во-вторых, инвестировать в недвижимость можно путем покупки акций строительных или девелоперских компаний. Однако этим вариантом может воспользоваться только ограниченный круг инвесторов, поскольку не многие строительные компании являются открытыми акционерными обществами, тем более что войти в их капитал достаточно сложно.

Третьим и наиболее интересным инструментом по инвестированию в недвижимость являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости. Этот вариант является удобным для инвестора, располагающего практически любыми суммами для вложений.  Владение паями закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) под управлением надежной управляющей компании по своей является аналогом непосредственного владения объектами недвижимости.

В таблице 2 представлены данные о количестве зарегистрированных и действующих ЗПИФН в России, также о стоимости чистых активов.

Таблица 2  – Количество закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в России и стоимость их чистых активов в 2014-2016 гг., ед. [9]

Согласно данным Национальной лиги управляющих первая десятка по уровню доходности ЗПИФН России за 2016 год выглядит следующим образом (табл. 3):

Таблица 3 – Рейтинг российских ЗПИФН по уровню доходности за 2016 год [8]

Прежде всего, фонды недвижимости привлекательны для инвестора тем, что объединяют в себе преимущества паевых фондов вообще, как формы инвестирования, а также закрытых фондов как разновидности ПИФ с перспективами вложениями средств в объекты недвижимости.

Отметим главные достоинства инвестирования через инструмент приобретения паев паевых инвестиционных фондов недвижимости.

1)    У ЗПИФН существует особый механизм управления, который выстроен на принципе разделения полномочий между различными участниками. Так, управляющая компания ЗПИФН формирует сам фонд и управляет его имуществом. Специальный депозитарий осуществляет учет имущества фонда и контролирует действия управляющей компании. Специальный регистратор учитывает права собственности пайщиков. Все это в целом минимизирует риски потерь для инвестора.

2)     В отношении паевых инвестиционных фондов действует достаточно жесткая и относительно эффективная система контроля и надзора со стороны Банка России. Это также в определенной степени гарантирует пайщику соблюдение управляющей компанией его интересов и прав.

3)     Поскольку ЗПИФН не является юридическим лицом, то явным преимуществом является отсутствие налогообложения, то есть прирост стоимости имущества фонда не облагается налогом на прибыль;

Однако закрытые паевые инвестиционные фонды, помимо указанных достоинств, обладают и своими особенностями.

1)   У управляющей компании отсутствуют обязательства по погашению паев до прекращения фонда. Из этого следует, что поддержание текущей ликвидности паев для ЗПИФН является необязательным. В результате именно это и позволяет фонду недвижимости осуществлять долгосрочные инвестиции.

2)    Пайщикам предоставлено право участия в общих собраниях, это дает возможность влиять на принятие управленческих решений в ЗПИФН.

3)     Законодательные требования к составу и структуре инвестиционного портфеля фонда менее строгие по сравнению с открытыми и интервальными ПИФ. Фонды недвижимости могут инвестировать средства помимо собственно объектов недвижимости еще и в такие особые виды активов, как проектно- сметная документация, доли в уставных капиталах проектных и строительных организаций, доли в уставных капиталах обществ с ограниченной ответственности.

4)    У пайщиков имеется право на принятие решения о досрочном прекращении фонда или смене управляющей компании.

Исходя из перечисленных выше достоинств, ЗПИФН представляют собой надежный механизм

долгосрочного инвестирования. Приобретение паев в фондах недвижимости в основном интересно консервативным инвесторам с «длинными» деньгами. Однако в последние годы все большую привлекательность такая форма инвестирования получает для компаний, работающих на рынке недвижимости: девелоперские, риэлтерские и строительные фирмы. Это обусловлено тем, что паи ЗПИФН являются не только эффективным механизмом объединения интересов кредиторов и застройщиков, но еще и инструментом налоговой оптимизации.

Вместе с тем все больший интерес к вложению финансовых средств в ЗПИФН начинают проявлять состоятельные граждане нашей страны, которые инвестируют крупную сумму денег на длительный период и при этом рассчитывают не на получение постоянного текущего дохода, а на прирост рыночной стоимости своего пая на протяжении нескольких лет.

Подводя итог, отметим, что фонды недвижимости имеют достаточно высокий потенциал для развития финансового  рынка в целом, а также для создания класса квалифицированных инвесторов – частных лиц.

Список литературы

1.          Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть 1: федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ //  КонсультантПлюс: справ.  правовая  система  [Электронный  ресурс].     –  Режим  доступа: hhttp://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ (Дата обращения 18.02.2017).

2.          Киселев Д. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости — проблемы функционирования // Управление активами. № 8. 2007. – с. 11-13.

3.          Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая и вторая): федер. закон от 05.08.2000 г. N 117-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая система [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/ (Дата обращения 18.02.2017).

4.          Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный закон от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ // КонсультантПлюс: справ. правовая  система         [Электронный   ресурс].       –  Режим      доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=201049#0         (Дата         обращения 18.02.2017).

5.          Об инвестиционных фондах: федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ // КонсультантПлюс: справ.    правовая система  [Электронный     ресурс].     –     Режим      доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_34237/ (Дата обращения 18.02.2017).

6.          Официальная статистика: Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/ (Дата обращения 11.02.2017).

7.          Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие / Татарова А.В. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2014. – 70 с.

8.          Рейтинги паевых инвестиционных фондов: Investfunds [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://pif.investfunds.ru/rating_kachestva_pif/ (Дата обращения 18.02.2017).

9.          Статистика рынка ПИФов: Национальная лига управляющих [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.nlu.ru/stat-count_pifs.htm (Дата обращения 18.02.2017).

10.       Тимофеев Т.В. Анализ и оценка рисков инвестиционных проектов [Электронный ресурс]// Финансовый директор, 2015 № 3 (87). Режим доступа: http:// fd.ru/articles/38763-analiz-i-otsenka- riskov-investitsionnyh-proektov, (дата обращения: 18.02.2017).