16 апреля 2017г.
Целью настоящей работы является исследование и выявление нарушений прав граждан в области определения рыночной стоимости земельных участков и оценки убытков, причиняемых владельцам при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в Тамбовской области, а также разработка основных путей решения этих проблем.
Актуальность данной работы определяется тем, что в настоящее время при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе, путем реквизиции, довольно часто возникают споры о стоимости изымаемого земельного участка. По сути, данные споры носят имущественный характер, и сводятся к разногласию двух спорящих субъектов (одним из которых обычно выступают государственные и муниципальные органы) по поводу определения рыночной стоимости земельного участка. Данная проблема широко обсуждается и среди теоретиков, и среди практиков, однако, единого, оптимального решения вопроса нет.
Основания для изъятия земельного участка и правомочность самого изъятия должны вытекать из правовых норм гражданского и земельного законодательства. Однако, наличие пробелов и коллизий в нормах действующего законодательства, регламентирующих изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, во многих случаях ставит под сомнение законность изъятия, что, в конечном счете, приводит к нарушению имущественных прав правообладателей земельных участков. В нормативной базе существует ряд противоречий, которые можно истолковать неоднозначно. В связи с этим оценщик земельных участков должен подробно рассматривать каждый конкретный случай как с экономической, так и с юридической стороны.
При более подробном изучении законодательства можно выявить, что Земельный кодекс РФ предусматривает случаи и порядок, при которых возможно изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), однако некоторые положения о порядке изъятия и последствиях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд устанавливаются гражданским законодательством (ст. 279 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение, которое включает в себя: рыночную стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием данного участка.
Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства[1].
Относительно оценки земельных участков вышеприведенное определение следует изложить следующим образом: рыночная стоимость земельного участка - это цена, которая была бы получена на свободном рынке земельных участков, основанная на физических свойствах земельного участка и правовых и экономических условиях обычных деловых операций без учета необычных или личных отношений.
Для того чтобы изъять земельный участок, необходимо определить его рыночную стоимость, для чего необходимо основываться на методиках исчисления рыночной стоимости. Но в виду того, что законодательно не закреплены единые, универсальные методики оценки, а закреплены лишь общие положения, касающиеся вопросов оценки, оценщикам порой приходится самостоятельно разрабатывать методики оценки либо обращаться к научным работам, определяющим данные методики.
Существует множество научных работ по вопросам оценки и методикам исчисления рыночной стоимости земельных участков. Стоит отметить, что большинство из них носит узкий, специфический характер и направлено на исследование и анализ конкретных категорий земельных участков, особенно данная тенденция проявляется в работах последних лет.
Так, Власов Александр Данилович, в своих работах приводит собственные методы расчетов рыночной стоимости для земельных участков аэропорта, АЗС и придорожного сервиса, населенных пунктов и делает вывод о том, что существует чрезвычайная актуальность применения данного метода, в виду того, что законодательно не конкретизирован вопрос касаемо определения рыночной стоимости земельных участков столь узкой направленности[2].
Другой ученый, Лейфер Лев Абрамович, также в своих работах идет по пути конкретизации рыночной стоимости, но уже для земельных участков единых объектов недвижимости, к которым относит нефтебазы, построенные в советское время по однотипным проектам, производственные базы, отдельно стоящие магазины и другое[3].
Данный метод является, с одной стороны, инновационным и действенным, что подтверждено практикой автора, но, с другой стороны, не является абсолютно универсальным, ввиду того, что он предусмотрен для земельных участков единых объектов недвижимости.
Можно говорить о том, что наука идет по пути конкретизации оценки земельных участков. При этом критерии для разделения участков между собой являются довольно узкими и специфическими. На наш взгляд следует законодательно закрепить классификацию оцениваемых земельных участков и разработать императивные методики для каждого вида данной классификации, в целях упрощения процедуры оценки земель и устранения правового пробела, порождающего нарушения прав граждан.
На практике, довольно остро встает проблема определения размера убытков, причиненных изъятием участка для государственных или муниципальных нужд, однако такого объекта оценки, как «убытки» нет ни в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»[4], ни в Федеральных стандартах оценки (ФСО)[5]. Соответственно возникает вопрос, считает ли законодатель необходимым при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд оценивать помимо его рыночной стоимости, убытки, причиненные изъятием земельного участка?
Гражданский кодекс РФ под убытками подразумевает расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)[6].
На практике реализация статьи 15 Гражданского кодекса РФ сводится к тому, что для расчета и доказательства размера понесенных убытков при изъятии необходимо использовать различные документы хозяйственной деятельности, но даже и они порой не могут отразить реальную величину недополученных доходов.
Для более полного раскрытия вопроса, следует классифицировать убытки, причиненные изъятием для государственных и муниципальных нужд. Данная классификация содержалась во Временных Методических рекомендациях, утвержденных Росземкадастром РФ[7]. В данных рекомендациях перечислено какие убытки подлежат возмещению при изъятии земельного участка и приводятся рекомендации, которыми следует руководствоваться при оценке тех или иных видов убытков. Однако Временные Методические рекомендации в марте 2004 года были отменены[8], и в действующем законодательстве рекомендации отсутствуют вовсе.
Учитывая все вышеизложенное можно говорить о том, что существует правовой пробел, и именно он является основанием для возникновения проблемы, что, в свою очередь, влечет нарушения прав хозяйствующих субъектов – правообладателей земельных участков. Для восполнения данного пробела необходимо выработать единую, общую методику исчисления убытков, причиняемых изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но нельзя забывать, что разработка единой и универсальной методики оценки земельных участков, как и общей формулы оценки убытков, причиненных изъятием земельного участка, является непростой задачей. Связано это с тем, что каждый конкретный случай является уникальным и требует тщательного и детального рассмотрения довольно большого спектра разнообразных факторов.
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что нарушение прав владельцев земельных участков в данной области порождается, с одной стороны, отсутствием детального, многостороннего и тщательного законодательного регулирования данного вопроса, и, с другой стороны, тем, что определение рыночной стоимости является трудоемким процессом, основанным на анализе множества внешних и внутренних экономических взаимосвязей объекта недвижимости. Поэтому необходимо законодательно урегулировать данный пробел, введя общие методики расчета убытков, причиненных изъятием имущества. Это позволит значительно ускорить и упростить оценку, что, в свою очередь, позволит значительно сократить количество нарушений прав физических и юридических лиц.
1 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Российская газета. – 1998. - № 148-149.
2 Власов, А.Д. Оценка рыночной стоимости земельного участка аэропорта // Иттерэкспо Гео-Сибирь. - № 1. -том 3. - 2015. – С. 27-38; Власов, А.Д. Теоретические основы расчета индивидуальной рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов [Электронный ресурс] // Режим доступа: URL:http://cyberleninka.ru/article/n/teoreticheskie-osnovy-rascheta-individualnoy-rynochnoy-stoimosti-zemelnyh- uchastkov-naselennyh-punktov; Власов, А.Д. Оценка рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса // Иттерэкспо Гео-Сибирь. - № 3. - том 3. - 2015. – С. 75-80.
3 Лейфер, Л.А. Метод оценки земельных участков, основанный на использовании рыночных данных о единых объектах недвижимости [Электронный ресурс] // Режим доступа: URL:https://cyberleninka.ru/article/n/metod- otsenki-zemelnyh-uchastkov-osnovannyy-na-ispolzovanii-rynochnyh-dannyh-o-edinyh-obektah-nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.16).
4 Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. №135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Российская газета. – 1998. - № 148-149.
5 Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»» от 20.05.2015 № 297[Электронный ресурс] // Режим доступа: URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/#dst100009 (дата обращения: 15.10.16); Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»» от 04.07.2011 № 328 // Вестник Росреестра, № 3, 2011; Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»» от 25.09.2014 № 611[Электронный ресурс] // Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=160678#0.
6 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - №32. - Ст. 3302.
7 Временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (утв. Росземкадастром 11.03.2004) [Электронный ресурс] // Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=54542#0. (дата обращения: 17.10.16).
8 Приказ Минэкономразвития России от 20.03.2009 № 95 «Об отмене Временных методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» [Электронный ресурс] // Режим доступа: URL:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=86250#0 (дата обращения: 17.10.16).
Библиографический список
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3302.
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г.№135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) // Российская газета. - 1998. - № 148-149.
4. Приказ Минэкономразвития России от 20.03.2009 № 95 «Об отмене Временных методических рекомендаций по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц» [Электронный ресурс] // Режим доступа: URL:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=86250#0 (дата обращения: 17.10.16).
5. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»» от 20.05.2015 № 297[Электронный ресурс] // Режим доступа: URL:http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180064/#dst100009 (дата обращения: 15.10.16).
6. Приказ Минэкономразвития РФ «Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»» от 04.07.2011 № 328 // Вестник Росреестра, № 3, 2011.
7. Приказ Минэкономразвития России «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)»» от 25.09.2014 № 611[Электронный ресурс] // Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=160678#0.
8. Временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (утв. Росземкадастром 11.03.2004) [Электронный ресурс] // Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=54542#0. (дата обращения: 17.10.16).
9. Власов, А.Д. Оценка рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса //Иттерэкспо Гео-Сибирь. - № 3. - том 3. - 2015. – С. 75-80.
10. Власов, А.Д. Оценка рыночной стоимости земельного участка аэропорта // Иттерэкспо Гео- Сибирь. - № 1. - том 3. - 2015. – С. 27-38.
11. Власов, А.Д. Теоретические основы расчета индивидуальной рыночной стоимости земельных участков населенных пунктов [Электронный ресурс] // Режим доступа: URL:http://cyberleninka.ru/article/n/teoreticheskie-osnovy-rascheta-individualnoy-rynochnoy-stoimosti- zemelnyh-uchastkov-naselennyh-punktov.
12. Лейфер, Л.А. Метод оценки земельных участков, основанный на использовании рыночных данных о единых объектах недвижимости [Электронный ресурс] // Режим доступа: URL:https://cyberleninka.ru/article/n/metod-otsenki-zemelnyh-uchastkov-osnovannyy-na-ispolzovanii- rynochnyh-dannyh-o-edinyh-obektah-nedvizhimosti (дата обращения: 18.10.16).
