16 апреля 2017г.
В отличие от Гражданского кодекса РФ Земельный кодекс РФ вводит два вида реквизиции. Земельный участок может быть изъят временно, без выкупа земельного участка и возвращен по прекращению чрезвычайных обстоятельств либо выкуплен у собственника[1]. Данное отличие приводит к вопросу о том, какая из норм должны применяться. При решении вопроса о приоритете специального закона над общим следует иметь в виду, что специальная норма имеет приоритет перед общей нормой лишь внутри определенной отрасли законодательства и кроме того специальная норма может быть применена только к специальному субъекту.
Исходя из того, что законодатель приводит два варианта временного изъятия в рамках ст. 51 в п.1. и п.5 данной статьи, возникает вопрос о том, чем именно отличается временное изъятие, указанное в п. 1 от того, которое регулируется п.5. Думается, что такая неоднозначность связана с отсутствием возможности точного установления срока действия чрезвычайных обстоятельств. Потому на случай невозможности возврата земли предусмотрен ее выкуп[2]. Но Гражданский и Земельный кодексы устанавливают различные подходы относительно возмещения стоимости. ГК РФ предусматривает обязательное возмещение стоимости реквизированного имущества, и возможность его возврата на случай прекращений чрезвычайных обстоятельств, а ЗК РФ предусматривает компенсацию цены только в случае, если возврат невозможен[3].
При этом касательно изъятию земельных участков должны применяться нормы Земельного кодекса РФ (компенсация за временную невозможность пользования), а к остальному имуществу, находящемуся на земельном участке – Гражданского кодекса РФ (выкуп). Тем не менее, Высший арбитражный суд в п. 11 Постановления Пленума «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указывает, что при реквизиции земельного участка отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком[4]. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается[5]. Таким образом, недвижимость, находящаяся на земельным участке, следует за данным земельным участком при его реквизиции[6].
Исходя из предложенной Земельным кодексом концепции всякая реквизиция может носить временный характер, и собственник может неограниченное количество времени ожидать, пока пройдут чрезвычайные обстоятельства. Следуя данному правилу, пока собственник ожидает прекращения обстоятельств, он вправе получить возмещение убытков, но не полного возмещения стоимости участка. И, хотя в п. 1 идет речь о причиненных убытках, было бы корректно говорить о причиняемых убытках, так как пока участок не возвращен собственнику, убытки являются длящимися во времени. В таком случае остается неразрешенным вопрос, как будут возмещаться убытки, которые причиняются постоянно, пока участок не возвращен собственнику. Не разрешен и вопрос о порядке определения размера убытков. Кроме того, установленная возможность обжалования размера убытков не может полностью защитить интересы собственника.
Не установлен и момент проведения выплаты собственнику земельного участка. Имущество в порядке реквизиции изымается в административном порядке по решению государственных органов и без предварительного и равноценного возмещения его стоимости, что не соответствует правилам ч.3 ст.35 Конституции РФ[7]. Считаем, что данный вопрос должен быть урегулирован в законодательстве.
П.1 ст. 242 ГК устанавливает необходимость регулирования порядка реквизиции в специальном законе. Но на данный момент такой закон не принят и специальным законом с «натяжкой» возможно считать Сводный закон РСФСР от 28 марта 1927 г. «О реквизиции и конфискации имущества». Ст. 9 данного закона устанавливает обязательность выплаты рыночной стоимости реквизированного участка независимо от вида реквизиции. Логическим выводом из данного положения является то, что реквизиция прекращает право собственности на земельный участок[8].
В действующем законодательстве не определен субъект, которому должно переходить право собственности на земельный участок в случае его реквизиции. По нашему мнению, должна быть введена возможность перехода земельного участка в муниципальную либо государственную собственность.
На основании проведенного исследования таких оснований прекращения права собственности на земельные участки как принудительное изъятие, конфискация и реквизиция, приходим к таким выводам:
Государственная или муниципальная потребность в земельном участке как юридический факт для прекращения права собственности на земельный участок в случае его выкупа - это документально обоснованный и доказанный, согласованный и признанный уполномоченными законом субъектами в установленном законом порядке, непосредственный общественный интерес национального или местного уровня в использовании конкретного земельного участка частной собственности или ее части для целей, определенных ст.49 ЗК, при условии невозможности удовлетворения этого интереса за счет другого земельного участка государственной или коммунальной собственности.
Процедура изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд предполагает несколько этапов: принятие решения об изъятии земельного участка; уведомление лица, у которого подлежит изъятию земельный участок, об изъятии; регистрация решения в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок; непосредственное изъятие.
1 Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2010; Стародумова С.Ю., Шиловская А.Л. Прекращение права собственности на земельный участок // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97-105.
2 См. подробнее: Ленковская Р.Р. К вопросу о содержании круга существенных условий в договоре купли- продажи земельных участков // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. № 3. С. 156-158; Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 11–14; Ленковская Р.Р. Ответственность сторон по договору купли- продажи недвижимости В сборнике: Актуальные вопросы юриспруденции Сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. 2016. С. 80-82.
3 Волкова М.А. К вопросу о соотношении терминов «оценочная деятельность» и «деятельность по проведению оценки» // Бизнес в законе. №5. С.52.
4 Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.
5 Гриднева О.В. Особенности купли-продажи объекта незавершенного строительства. Актуальные проблемы Российского законодательства. 2015. № 11. С. 29-35.
6 Волкова М.А., Стародумова С.Ю. Вещные права: современное состояние и перспективы развития //Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 9. С. 121-131.
7 Бледный С.Н., Шиловская А.Л. Владение, пользование и распоряжение муниципальным недвижимым. В сборнике: Инновации в отраслях народного хозяйства, как фактор решения социально-экономических проблем современности. Институт непрерывного образования, Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства, Центральный научно-исследовательский институт экономики и управления в строительстве. 2012. С. 40-48.
8 Ленковская Р.Р., Трофимова И.А. Особенности приобретения права частной собственности на землю // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 14. С. 104-111.
Список литературы
1. Бледный С.Н., Шиловская А.Л. Владение, пользование и распоряжение муниципальным недвижимым. В сборнике: Инновации в отраслях народного хозяйства, как фактор решения социально-экономических проблем современности. Институт непрерывного образования, Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства, Центральный научно-исследовательский институт экономики и управления в строительстве. 2012. С. 40-48.
2. Волкова М.А. К вопросу о соотношении терминов «оценочная деятельность» и «деятельность по проведению оценки» // Бизнес в законе. №5. С.52.
3. Волкова М.А., Стародумова С.Ю. Вещные права: современное состояние и перспективы развития // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 9. С. 121-131.
4. Гриднева О.В. Особенности купли-продажи объекта незавершенного строительства.Актуальные проблемы Российского законодательства. 2015. № 11. С. 29-35.
5. Ленковская Р.Р. К вопросу о содержании круга существенных условий в договоре купли- продажи земельных участков // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал. 2015. № 3. С. 156-158.
6. Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 11–14.
7. Ленковская Р.Р. Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости В сборнике: Актуальные вопросы юриспруденции Сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. 2016. С. 80-82.
8. Ленковская Р.Р., Трофимова И.А. Особенности приобретения права частной собственности на землю // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 14. С. 104-111.
9. Стародумова С.Ю., Шиловская А.Л. Прекращение права собственности на земельный участок // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 97-105.
10. Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации. Москва, 2010.
11. Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.
