Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

ПРОБЛЕМАТИКА ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОЙ ФУНКЦИИ ЗАЛОГА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Авторы:
Город:
Кемерово
ВУЗ:
Дата:
31 января 2016г.

   В соответствии с нормами действующего гражданского законодательства к числу способов, направленных на обеспечение исполнения обязательств, среди прочих, относится залог.

     Законодатель в статье 334 Гражданского Кодекса РФ дает следующее определение залога - "В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)".

   Закон связывает возникновение залога с заключением соответствующего договора. При этом, не исключаются случаи возникновения залога при наступлении обстоятельств, указанных в законе (в практике подобный вид залога получил название "залога в силу закона").

   В случае ненадлежащего исполнения обязательств должником, кредитор наделен правом получения исполнения посредством обращения взыскания на заложенное имущество.

   При этом, как Гражданский Кодекс РФ, так и Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №102-ФЗ от 16.07.1998 года позволяют передавать в залог как движимые так и недвижимые вещи, в том числе и жилые помещения.

     Конституция РФ гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом14.

   При этом наибольший интерес в настоящее время представляет вопрос о возможности получения исполнения кредитором в случае передачи в залог жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания. Так, абзац второй части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ гласит - "Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении,  оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание". Часть первая статьи 78 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" говорит нам о том, что " Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры".

   То есть, получить удовлетворение за счет заложенного имущества - жилого помещения, кредитор может лишь при соблюдении ряда условий, названных в законе.

   Но интересен и другой вопрос, имеет ли право кредитор на заключение договора залога жилого помещения, являющегося для залогодателя-должника единственным жилым помещением, пригодным для постоянного проживания; входит ли в круг обязанностей кредитора выяснять статус залогового имущества - жилого помещения на предмет того обстоятельства является ли данное жилое помещение единственным, пригодным для проживания.

   По смыслу закона от 16.07.1998 г №102-ФЗ залог жилых помещений не исключается. В частности, законодатель очертил круг объектов недвижимого имущества, которые могут быть предметом залога. Это пригодные для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам15. При этом закон прямо запрещает передачу в ипотеку жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Указанный запрет, по-видимому, продиктован соображениями природы правомочий собственника вещи - владение, пользование и распоряжение. Наниматель по договору социального найма собственником нанимаемого им жилого помещения не является, а значит, он лишен возможности распоряжения указанным имуществом.

   Ни Гражданский Кодекс РФ, ни Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №102-ФЗ от 16.07.1998 года не содержит ограничений по передаче в залог жилых помещений, находящихся в собственности заемщика либо третьих лиц, выступающих в роли залогодателя - третьего лица. Как нет и обязанности кредитора по проверке статуса жилого помещение, подлежащего передаче в залог.

   Системное толкование Главы 13 закона №102-ФЗ от 16.07.1998 года позволяет сделать вывод о том, что запрета на передачу в залог жилого помещения, являющего единственным пригодным для постоянного проживания для залогодателя, нет. Однако, в статье 78 закона №102-ФЗ от 16.07.1998 года поименован ряд условий, только при наличии которых, возможно обращение взыскания на заложенное жилое помещение, даже обладающего спорным статусом "единственного, пригодного для постоянного проживания".

   То есть, обеспечительная функция залога, в случае обременения им жилого помещения, переданного в обеспечение возврата кредита / займа, цель которого не связана с приобретением, ремонтом, производством неотделимых улучшений, прекращается с момента приобретения предметом залога статуса "единственного, пригодного для постоянного проживания".

   Анализируя кредитную политику ряда кредитных организаций, особенно часто это встречается в деятельности  кредитных  кооперативов  граждан,  передача  в  залог  жилых  помещений  является  весьма распространенным способом обеспечения исполнения обязательств, даже во исполнение заемных обязательства, не связанных с приобретением указанного либо иного жилого помещения.

 

14     ст.ст. 8,19,35,45,46 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 04.08.2014, N 31, ст. 4398

15     Часть 1 статьи 74 Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.07.2014)  // Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400


   Казалось бы, пробел законодательства является несущественным. Но какие трудности в настоящее время в судебной практике наличествуют в связи с указанным. В частности, нередки случае злоупотреблений со стороны недобросовестных кредиторов-залогодержателей, требующих от должников, при наличии просроченных платежей, перезаключения договором займа на крайне невыгодных условиях под условием отобрания залогового имущества в случае отказа. Либо обращение взыскания на залоговое имущество - жилое помещение - посредством понуждения должника к его реализации во внесудебном порядке на крайне невыгодных для него условиях.

    Так, решением   районного суда города Кемерово с гражданки N , были взысканы денежные средства по договору займа в сумме N, обращено взыскание на предмет залога - квартира, расположенная в городе Кемерово. Указанное жилое помещение являлось для заемщика и ее семьи - малолетней дочери и престарелой матери - единственным пригодным для постоянного проживания, заём был получен для потребительских нужд заемщика. Однако эти обстоятельства не явились препятствием для суда к вынесению решения.

   Для наглядности полагаю необходимым привести расчет цены иска по доказательствам, представленным истцом в данном споре:

    Не исключены случаи злоупотреблений и со стороны должников-залогодателей, когда при наличии в собственности дорогостоящих домов, получение удовлетворения кредитора за счет стоимости которых является практически невозможным ввиду наличия у указанного имущества статуса "единственного, пригодного для постоянного проживания".

    Встречаются в судебной практике споры о признании недействительным договора залога жилого помещения с применением последствий недействительной сделки16. Иск мотивировал тем, что на основании кредитного договора с ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» №*** от *** 2008 года он получил кредит в размере 500 000 рублей сроком на 60 месяцев на потребительские расходы. В обеспечение исполнения кредитного договора был заключен договор залога принадлежащей ему однокомнатной квартиры *** в г. Ульяновске. Указанный договор залога он (истец) считает недействительным, поскольку квартира на ул. *** является для него единственным пригодным для проживания помещением.  В силу статей 6,  78 Федерального закона «Об ипотеке  (залоге) недвижимости», статьи 446 ГПК РФ такое помещение не может являться предметом договора залога, если кредит получен не на расходы, связанные с приобретением или строительством, капитальным ремонтом или иным неотделимым улучшением жилья. В ходе рассмотрения дела установлено, что ***2008 года между ЗАО «АКБ «ГАЗБАНК» и Касицыным А.В. был заключен кредитный договор № ***, согласно которому Касицын А.В. получил в кредит денежные средства в сумме 500 000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды. В качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества №*** от ***2008г., а именно однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: г.Ульяновск, ул. ***, общей площадью 35,3 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Ульяновской области 11.06.2008г.

   В конечном счете суд кассационной инстанции указал - Анализируя вышеприведенные положения законодательства, суд первой инстанции пришѐл к обоснованному выводу о том, что обращение взыскания на заложенное жилое помещение с прекращением права пользования ими залогодателя возможно лишь при условии, что такое жилое помещение было заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или займа со строго определенным целевым назначением: приобретение или строительство заложенного или иного жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

     Касицын А.В. является собственником квартиры по ул. *** в г.Ульяновске. Данная квартира является его единственным постоянным местом жительства. В связи с этим договор залога указанной квартиры является ничтожной сделкой.

    Норма закона, запрещающая обращать взыскание на жилые помещения со статусом "единственного, пригодного для постоянного проживания", содержащаяся в абзаце втором части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, ни единожды была предметом рассмотрения высшей судебной инстанции Российской Федерации - Конституционного Суда РФ. Так, Определением Конституционного суда РФ от 17.01.2012 года №13-О-О определено, что "абзац второй части первой статьи 446 ГПК РФ содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру - при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры"17. Конституционный суд указанным определением закрепил невозможность обращения взыскания на предмет залога - жилое помещение, в отсутствие необходимых условий, поименованных в статье 78 закона №102-ФЗ от 16.07.1998 года. То есть, юридически значимым фактом для споров данной категории является целевое назначение кредита/займа, в обеспечение исполнения которого передано в залог жилое помещение.

16   Решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 03.11.2010, определением суда кассационной инстанции по делу №33-4408/2010 указанное решение суда оставлено без изменения, кассационная жалоба - без рассмотрения.


    В другом решении высшей судебной инстанции - Постановлении Конституционного Суда РФ от 14.05.2012 года №11-П "по делу о проверке конституционности положения абзаца второго части первой статьи 446 ГК РФ в связи с жалобами граждан Ф.Х. Гумеровой и Ю.А. Шикунова" Суд указал на то, что наличие имущественного иммунитета на единственное принадлежащее гражданину-должнику и его семье жилье выступает процессуальной гарантией социально-экономических прав этих лиц в сфере жилищных правоотношений и не противоречит Конституции. При этом, по мнению Конституционного Суда РФ, отсутствие пределов действия имущественного (исполнительского) иммунитета в отношении жилых помещений, являющихся для должника и членов его семьи единственным пригодным  для постоянного проживания, не позволяет обратить взыскание по исполнительному листу. Конституционным Судом законодателю предложен ряд мер, направленных на достижение баланса интересов должника и кредитора.

    Полагаю, целесообразным законодательно закрепить обязанность кредитора по проверке статуса жилого помещения, передаваемого в обеспечение надлежащего исполнения обязанностей, а в обязанности должника - залогодателя вменить не ухудшать своего имущественного положения посредством отчуждения иных, определенных договором, жилых помещений в течение срока действия договора займа/кредита. Нечто подобное наличествует в кредитной практике в настоящее время, позволяющее кредитору требовать досрочного исполнения обязательств  в  случае ухудшения финансового положения заемщика в  следствие снижения  его ежемесячного заработка.


17   Определение Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 13-О-О "По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности абзаца второго части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // КонсультантПлюс справ. правовая система. Версия Проф. Электрон. дан.М., 2008.Доступ из локальной сети Науч. б-ки Том. гос. ун-та

Список литературы

1.     Боронов А. О залоге // Административное право. 2013. №4

2.     Демкина А., Муршудова В.М. кызы. Пределы имущественного иммунитета // ЭЖ-Юрист". 2014. N 30

3.     Пчелинцева Л.М. Проблемы исследования прирожы и содержания конституционного права граждан на жилище // Конституционное и муниципальное право. 2004.№2.

4.     Савельев Д.Б. Имущественный иммунитет на единственное жилое помещение гражданина: обеспечение баланса прав кредиторов и должников. // Журнал российского права, 2014. №11.

5.     Проект Федерального закона N 673186-6 "О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и статью 40 Федерального закона "Об исполнительном производстве" (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 10.12.2014)