12 мая 2016г.
Правовое регулирование арендных отношений осуществляется, главным образом, нормами гражданского законодательства Российской Федерации (в частности, § 4 главы 34 Гражданского кодекса РФ определяют юридическую природу отношений, связанных с арендой зданий и сооружений: дается понятие договора аренды зданий и сооружений, (статья 650 ГК РФ), определяются правовые нормы, применимые в том или ином случае к аренде зданий и сооружений, а также форма и случаи необходимости государственной регистрации договора (следует подчеркнуть, что речь идет только о форме договора и его государственной регистрации, если он заключается на срок не менее одного года (статья 651 ГК РФ)), права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения и т.п.79)
Регулирование данной сферы отношений осуществляется также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который регулирует порядок государственной регистрации, применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года80.
Такой порядок распространяется, в частности, на договоры аренды нежилых помещений, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. К таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ. Значимость этого Закона заключается в том, что несоблюдение установленных правил влечет к недействительности договора аренды зданий и сооружений.
Нормативное регулирование осуществляется и иными Федеральными законами Российской Федерации. Так, например, в Федеральном законе от 23августа 1996г. № 127-ФЗ «О науке государственной научно- технической политике»81 в пункте 3 статьи 5 регулируется размер арендной платы: государственным научным организациям предоставляется право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно неиспользуемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое.
В иерархии актов, содержащих нормы гражданского права, регулирующие аренду зданий и сооружений, второе по значению место после Федеральных законов Российской Федерации занимают указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ. Например, Постановление Правительства РФ от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» установило порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, при котором арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом82.
80 Аренда: Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2011. – С. 288 ; Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147. 80 См. также Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ, N 7, 2000.
81 Федеральный закон от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»// Собрание законодательства РФ, 26.08.1996, N 35, ст. 4137.
Нормы гражданского права могут содержаться также в актах, издаваемых министерствами Российской Федерации и другими федеральными органами исполнительной власти (агентствами, службами и пр.). Это так называемые ведомственные нормативные акты. Органы исполнительной власти подобные акты могут принимать лишь в случаях и в пределах предусмотрены Гражданским кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами.
Анализируя законодательство об аренде необходимо назвать также правовые акты, издаваемые Министерством финансов Российской Федерации и Федеральной налоговой службой Российской Федерации. Так, письмо Минфина России от 28.08.2000 №01-02-01/03-318383 определяет порядок финансирования государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы, полученной от использования этими предприятиями федерального недвижимого имущества. Порядок перечисления арендной платы установлен также письмом Министерства финансов Российской Федерации. К последним актам относятся: Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 4 апреля 2012г. № 03-03-06/1/180 «Об учете в целях налогообложения налогом на прибыль и НДС расходов в виде арендных платежей»84, Письмо Министерства экономического развития РФ от 16 марта 2010г. № Д23-873 «О взимании арендной платы»85 и т.д. Вопросы аренды зданий и сооружений помимо названных нормативных актов регулируются также актами, принимаемыми субъектами Российской Федерации. Так, например, в Москве вопросы аренды регламентируются постановлениями Правительства Москвы и распоряжениями Мэра Москвы. Российская Федерация вправе также делегировать субъектам РФ по договору или в одностороннем порядке право на принятие законов и иных нормативных правовых актов по отдельным видам отношений, регулируемых гражданским законодательством Российской Федерации в части аренды зданий и сооружений.
Так, Закон Московской области от 10 июля 2009г. № 88/2009-ОЗ «Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области»86 определяет, что заключение договоров аренды Московской областной собственности производится по результатам торгов, за исключением установленных случаев. Установлены случаи передачи собственности Московской области в аренду без проведения торгов (например: срок аренды составляет не более тридцати календарных дней). В 2012 году внесены изменения, касающиеся сроков действия договора. Закон увеличивает срок действия договора аренды областной собственности до 10 лет (ранее срок не превышал 5 лет).
Нормативными актами регламентирован порядок расчета размера арендной платы. Закон города Москвы от 19 декабря 2007г. № 49 «Об основах управления собственностью города Москвы»87 устанавливает, что размер арендной платы за пользование объектами собственности города Москвы также устанавливается Правительством города Москвы и не может быть меньше минимальной ставки арендной платы.
Международные нормы в сфере регулирования вопросов аренды зданий и сооружений также имеют свое значение. В поисках перспективных направлений развития национальных правовых систем государств многие международные организации пришли к выводу о необходимости использования специфичного способа правовой унификации - с помощью международных модельных норм.
Законодательство Российской Федерации располагает уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в данной области арендных отношений, что позволяет расширять границы гражданско-правового регулирования имущественных отношений.
82 Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»// Собрание законодательства РФ, № 27, 06.07.1998, ст. 3200.
83 Письмо Минфина РФ от 28.08.2000 N 01-02-01/03-3183 «О финансировании государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы» (документ опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс».
84 СПС «КонсультантПлюс»
85 СПС «КонсультантПлюс»
86 Закон Московской области от 10.07.2009 № 88/2009-ОЗ «Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области»// Ежедневные Новости. Подмосковье, № 133, 18.07.2009.
87 Закон города Москвы от 19.12.2007 г. № 49 «Об основах управления собственностью города Москвы»// Ведомости Московской городской Думы, 13.03.2008, № 2, ст. 291.
Список литературы
1. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»// Вестник ВАС РФ, N 7, 2000.
2. Федеральный закон от 23.08.1996 № 127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике»// Собрание законодательства РФ, 26.08.1996, N 35, ст. 4137.
3. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества»// Собрание законодательства РФ, № 27, 06.07.1998, ст. 3200.
4. Письмо Минфина РФ от 28.08.2000 N 01-02-01/03-3183 «О финансировании государственных унитарных предприятий за счет средств арендной платы» (документ опубликован не был) // СПС «КонсультантПлюс».
5. Закон Московской области от 10.07.2009 № 88/2009-ОЗ «Об аренде имущества, находящегося в собственности Московской области»// Ежедневные Новости. Подмосковье, № 133, 18.07.2009.
6. Закон города Москвы от 19.12.2007 г. № 49 «Об основах управления собственностью города Москвы»//Ведомости Московской городской Думы, 13.03.2008, № 2, ст. 291.
7. Аренда: Постатейный комментарий главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. - М.: Статут, 2011. – С. 288; Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.
