03 сентября 2016г.
В соответствии со ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), долевая собственность представляет собой общую собственность с определением доли каждого из собственников в праве собственности [1]. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, отдать в залог свою долю либо распорядится ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил о преимущественном праве покупки.
Начиная с 29 декабря 2015 года обязательному нотариальному удостоверению стали подлежать сделки по продаже долей в квартире. Однако нововведения не коснулись тех субъектов, кто реализовал долю действующему собственнику части квартиры. При этом обращение к нотариусу было обязательным только в случае продажи доли третьему лицу.
Законодатель исходил из того, что значительными стали нарушения прав сособственников продаваемой недвижимости. Как известно, ранее Росреестру было достаточно уведомления об отправке письма, получателем которого являлся совладелец продаваемого недвижимого имущества. При этом не имело юридического значения содержание такого письма: предусматривало ли извещение намерение продать долю в квартире и определена ли была в нем цена этой доли и иные условия продажи.
К сожалению, практика разных регионов РФ сложилась по-разному: в некоторых субъектах РФ требовалось нотариально удостоверенные отказы от права преимущественной покупки, в других субъектах РФ – участник долевой собственности должен был лично обратиться в Росреестр для оформления заявления об отказе.
Комплексный анализ судебной практики свидетельствует о том, что суды, рассматривая подобные споры, устанавливают следующие факты: направлял ли продавец уведомление о намерении продать долю; содержало ли оно все условия продажи; было ли оно получено адресатом; соблюден ли срок для реализации преимущественного права.
По нашему глубокому убеждению, эффективность соответствующих норм возрастет, если на законодательном уровне предусмотреть необходимость направления названного уведомления и иным субъектам, например, нотариусу, Управлению Росреестра, которые будут иметь реальную возможность ознакомления с текстом телеграммы для того, чтобы убедиться в том, что все условия продажи в ней изложены надлежащим образом и право преимущественной покупки соблюдено.
В случаях, когда сособственников достаточно много возникают серьёзные трудности в их уведомлении. В качестве обхода закона сособственники использовали следующую схему: 1/100 доли продавец передавал покупателю в качестве дара, а оставшуюся принадлежащую ему долю продавал. Так как продавал он уже совладельцу квартиры, право преимущественной покупки у других совладельцев не возникало и извещение не требовалось. Как видно, в данном случае имеет место притворная сделка, направленная на прикрытие сделки купли-продажи совокупностью таких сделок, как дарение и купля-продажа.
Другим способом продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество в обход закона с целью несоблюдения права преимущественной покупки доли была следующая конструкция. Между продавцом и покупателем заключался договор займа денежных средств, размер которых определяется стоимостью квартиры. После заключения договора займа заемщик и займодавец подписывали дополнительное соглашение, целью которого являлось исполнение заемного обязательства путем предоставления права долевой собственности на недвижимое имущество. В данном случае вновь имеет место притворная сделка.
Законодатель выявил названные нарушения прав и недостатки действующего законодательства в этой сфере и принял Федеральный закон № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»(далее – ФЗ № 172) [2].
Статьей 2 данного закона были внесены изменения в п. 1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в связи с чем сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество стали подлежать нотариальному удостоверению во всех случаях, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Ранее нотариальному удостоверению подлежали только такие сделки, когда продавалась одна доля или несколько долей, в сумме не составляющие сто процентов, постороннему лицу.
После внесения изменений в законодательство нотариальному удостоверению подлежат любые сделки по отчуждению недвижимого имущества всеми участниками долевой собственности. Такие сделки, как продажа, дарение, мена попадают под действие данного закона. Велика вероятность, что названный закон вызовет немало критических высказываний среди ученых-цивилистов и практиков. В то же время из названного закона четко усматривается цель законодателя – усилить эффективность защиты прав собственников недвижимого имущества, что нельзя не признать актуальным и своевременным.
Согласно статье 30 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению сегодня подлежат не только сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, но иные сделки по отчуждению недвижимости указанными гражданами.
Обязательная нотариальная форма установлена для всех сделок по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество. Статьей 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена возможность отчуждения всеми участниками долевой собственности на недвижимое имущество своих долей по одной сделке, которая подлежит обязательному нотариальному удостоверению [3].
Важно иметь в виду, что в деле повышения качества защиты прав собственников велика роль нотариата. Так, Л.В. Щенникова справедливо отмечает, что существовавшая еще при социализме нотариальная форма сделок, как всегда, оправдала свою роль и значение, она ошибочна была исключена из системы гражданско-правовых предписаний и заменена на государственную регистрацию [4, c. 3].
Нотариальной деятельности присущ определенный порядок, который отвечает требованиям оптимальности совершения юридически значимых действий. Такой порядок устанавливается правовыми предписаниями и содержит программу нотариальной деятельности, имеющей основополагающее значение для достижения указанной правовой цели. Повышение эффективности правового регулирования данной деятельности, усиление со стороны государства гарантий правомерности и высокой результативности – ожидаемый и желаемый результат соблюдения такого порядка. Путем привлечения нотариата достигается повышение уровня законности совершения сделок, выявление притворных сделок и оптимизация достоверности государственного реестра.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) // Официальный интернет-портал правовой информации: http://www.pravo.gov.ru (04.07.2016).
2. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон РФ от 02.06.2016 № 172-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 06.06.2016. № 23. Ст. 3296.
3. О применении положений Федеральных законов от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», от 03.07.2016 № 332-ФЗ «О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате», от 03.07.2016 № 360- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Письмо ФНП от 12.07.2016 № 2493/03-16-3 / Документ опубликован не был / [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
4. Щенникова Л.В. Нотариальная форма сделки в проекте изменений Гражданского кодекса РФ // Нотариальный вестникъ. 2011. № 3. С. 03-06.
