31 января 2016г.
Аннотация.
В статье рассмотрена проблема понимания термина «многоквартирный дом». Проблема автору видится в том, что смысл, придаваемый данному термину, в научной и практической деятельности, не полностью отражает суть данной правовой категории. Поэтому в целях уточнения сути данного термина была сделана попытка выявить основные признаки и свойства данного понятия, с целью дачи новой интерпретации данного термина.
В процессе работы применялся метод «простой темы. В результате был выявлен ряд признаков и свойств ранее не учтѐнных при описании данного термина. На основе проведенного исследования автором предлагается новое определение термину многоквартирный дом.
TO THE QUESTION OF THE DEFINITION OF "APARTMENT BUILDING"
Rubtsov V.A.
The applicant's degree candidate legal Sciences Sterlitamak branch of Federal State budgetary educational institution VPO "Bashkir state University" state University"
Abstract.
The article considers the problem of understanding of the term "apartment building". The problem the author sees that the meaning attached to this term in scientific and practical activity, fully reflects the essence of this legal category. Therefore, in order to clarify the essence of this term was an attempt made to identify the main features and properties of this concept, with the aim of giving a new interpretation of the term. In the process, we have used the "simple theme. The result revealed a number of characteristics and properties not previously taken into account in the description of this term. On the basis of the conducted research the author proposes a new definition to the term apartment building.
Ключевые слова: многоквартирный дом, энергоресурсы, определение, истина. Keywords: apartment building, energy, determination, truth.
Актуальность данной темы исследования заключается в том, что до настоящего времени ни наукой гражданского права, ни наукой жилищного права не был передан смысл основной категории используемой жилищным законодательством – это термин «многоквартирный дом». В данной статье мы попытаемся представить основные признаки и свойства данного понятия, с целью новой интерпретации данного термина.
В самом общем смысле определение содержит сведения о значении слова. Сведения могут быть двоякого рода: либо пояснительного значения (слово «Х» имеет определенное значение), либо указательного значения (слово «Х» должно иметь определенное значение). В первом случае мы имеем дело с пояснительным или аналитическим определением, которое относится к предмету (а не знакам) и содержит утверждение, что предмет имеет определенные признаки. Во втором случае определение называется номинальным или синтетическим, поясняет знак, имя. Если понимать определение как анализ значения слова, то есть некое суждение, а любое суждение может обладать свойством истинности и ложности. В современном законодательстве используется синтетическое определение–это выражение воли законодателя («слово Х должно иметь данное значение»), а воля не может быть ни истиной, ни ложной [1,c.86-87]
В рассматриваемом случае, и это отмечается рядом авторов, в юридической литературе, приводится единственное определение, данное многоквартирному дому (далее МКД) в пункте 6 «Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г.», как совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы, либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего пользования в таком доме.
Как справедливо было отмечено авторами С.Г. Певницким и Е.А. Чефрановой в работе «Многоквартирные дома: проблемы и решения», «МКД существует как объект градостроительной деятельности и учѐта, не будучи при этом при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются его пространственные части. Общее имущество МКД принадлежит на правах собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является» [2,c.80].
Действующее гражданское законодательство уделяет значительное внимание регламентации обязательств, возникающих по поводу недвижимости. Согласно ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всѐ, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения.
Ю.В.Романец все виды недвижимости делит на несколько групп: 1)земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2)искусственно созданные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения); 3) особо значимые движимые объекты, подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты); 4) предприятие как имущественный комплекс.
Поскольку к недвижимости относятся различные по свойствам и назначению объекты, необходимо установить, какие признаки позволили объединить их под одним понятием «недвижимость» и выработать для них единое регулирование. Анализ гражданского законодательства показывает, что такими признаками являются особая ценность и неповторимость этих объектов, требующие их индивидуализации и учѐта [3,c.112].
С.Г. Певницким и Е.А. Чефрановой в работе «Многоквартирные дома: проблемы и решения», отмечается, законодательством не определен статус таких объектов недвижимости, как строения и сооружения. Доктринально принято считать, что сооружения носят скорее обслуживающий, технологический характер по сравнению со строениями, предназначенными к проживанию и иному непосредственному использованию. Однако по нашему законодательству не только все строения (сооружения) в целом могут быть недвижимостью, но и его отдельные обособленные части. Эти составные части единого фактического объекта, сами являющиеся объектами недвижимости, в зависимости от целей использования относятся к жилым или нежилым помещениям [4,c.74].
Основываясь на вышеприведенных точках зрения на данную проблему, можно констатировать, что указанное упущение ни кем не устраняется. Именно поэтому, мы предпримем попытку устранить его первыми.
Ретроспективный анализ исследуемой проблемы показал, что ещѐ Аристотель выделял основные вопросы, на которые следует дать ответ при описании того или иного предмета: «что», «почему», «есть ли», «что есть»? данный метод в юриспруденции начиная с XVI века называется «методом простой темы» [5,c. 196-197].
Отвечая на первый вопрос: «что» такое МКД? можно ответить следующим образом: во-первых, МКД – это объект недвижимого имущества, обладающий рядом признаков: особой ценностью и неповторимостью этих объектов, требующий их индивидуализации и учета. Мы считаем, что Ю.В.Романец не совсем верно отразил суть указанных признаков. Так, например понятие « особая ценность», если это памятник архитектуры, то данный термин использован уместно, а если это барак времен военного коммунизма, то вероятно особой ценностью, он не обладает, то же относится к вопросу о неповторимости. Хотя, стоимостная составляющая в данных объектах очевидна. Вопрос об учѐте и индивидуализации не вызывает возражений.
Отвечая на второй вопрос, «почему» данный объект существует? Можно ответить следующим образом, во- первых – это объект, реализующий себя вовне, при реализации своего предназначения предполагает наличие удовлетворения потребности людей в жилище. Вторым признаком будет то, что этот объект, обладая внутри себя, инженерным оборудованием (различными присоединенными сетями), имеет возможность передавать или ограничивать ресурсы потребителям непосредственно связанным с данным образованием. Отсюда, можно предположить, что МКД – это существенный элемент рынка реализации энергоресурсов страны, который является одним из уровней в системе реализации энергоресурсов до конечного потребителя.
Данный вид строительства по отношению к индивидуальным строениям относится как ¾ к ¼. На наш взгляд, смысл в таком строительстве имеет экономический эффект. Поясним это на конкретных примерах. Во- первых, это минимизация затрат на строительство застройщиком.
Во-вторых, более выгодно таким образом продавать энергоресурсы, особо не стараясь дойти до каждого клиента, а подходить сразу, к сотне обязанных законом приобретать клиентов, с сетью по продаже энерго услуг.
Третий признак–это объект, который в юридическом смысле обладает некоторым количеством составных частей, образуя единое целое, где фактическое выбывание элемента не возможно без несоразмерного причинения ущерба целостности объекта.
При этом фактически, как правило, МКД создается как единый объект, который может быть продан только по частям, что будет соответствовать действующему закону, при этом в процессе отчуждения будет «потеряна» существенная часть объекта, такая как общее имущество.
На другой, не менее важный на вопрос, «Почему МКД в настоящее время нельзя реализовать целиком?», можно дать следующее пояснение: это нарушит баланс экономических интересов, ведь единственный собственник в принципе может избрать иной вариант энергообеспечения, и чтобы это не приобрело массовый характер, на государственном уровне этот вопрос «заморожен».
Ещё один риторический вопрос – это вопрос земли. Если бы государство разрешило продавать МКД, то подверглось бы обороту огромное количество земельных участков в городах, чего видимо, наш государственный аппарат допустить не может.
На вопрос «Есть ли»? можно ответить следующим образом: основу классической концепции истины составляет принцип соответствия. Согласно этому принципу, истина определяется как соответствие знания об объекте самому объекту. В этом смысле классическая концепция истины является положительным ответом на вопрос о познаваемости мира.
История философии насчитывает целый ряд формулировок принципа соответствия, и, следовательно, существует несколько определений классического понятия истины: истина есть соответствие мыслей действительности, истина есть соответствие понятия (или представления) предмету, истина есть соответствие суждения факту и другие. Эти определения близки по смыслу, но не совпадают между собой. Разнообразие определений классического понятия истины говорит о том, что в полном смысле слова классическим является сам принцип соответствия (принцип корреспонденции). Во всех интерпретациях классического принципа соответствия речь идет о соответствии субъективного образа предмета самому предмету.
Представляется, что МКД не являться предметом, которому затруднительно дать исчерпывающую характеристику, но в настоящее время определения, которое бы давало исчерпывающий ответ, на поставленный вопрос, нет.
Проблема, на наш взгляд, заключается в управляющем аспекте. Законодательное определение МКД описанное выше говорит нам о том, что МКД состоит из нескольких квартир. Согласно пункту 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. В данном случае возникает вопрос: «Если любой объект имеет границы по отношению к внешнему миру, то почему квартира как объект имеет границы только внутренние?», а МКД, как объект имеет границы, как внешние, так и внутренние? Приобретая квартиру, собственник покупает объект, измеряемый по полу, но непонятно, где в данном случае заканчивается его право собственности и начинается «соседское» право? В индивидуальном строении и внешняя и внутренняя стена (граница) принадлежит тому, кто еѐ купил, а в МКД – отнесена к общему имуществу.
Данные ограничения оказывают существенное влияние на инициативу собственника в распоряжении принадлежащего ему имущества, статья 29 ЖК РФ, этому прямое подтверждение. Разумеется, некоторые ограничения необходимы, но те ограничения, которые существуют сегодня, для собственников помещений, не соответствуют тем отношениям рыночной экономики, которые в настоящее время преобладают в нашей стране.
Отвечая на последний вопрос «что есть МКД?», выделим присущие ему признаки:
– это объект недвижимого имущества, обладающий существенной стоимостной составляющей;
– это объект, подлежащий индивидуализации и учѐту;
– это объект, позволяющий удовлетворять интересы человека в жилище;
–это элемент механизма государственного управления;
–это необходимый элемент рыночной экономики в реализации энергоресурсов;
–это объект с ограниченной гражданско-правовой оборачиваемостью;
–это объект, который, обладая внутри себя, инженерным оборудованием, имеет возможность передавать или ограничивать ресурсы потребителям, непосредственно связанным с данным образованием;
–это объект, который обладает некоторым количеством составных частей образуя единое целое, где фактическое выбывание элемента не возможно без несоразмерного причинения ущерба целостности объекта.
–это объект, который может быть продан по частям и целиком, «де юре», так нельзя, «де факто», продаются квартиры, т.е элементы, меньшие по объѐму целого МКД, с правом собственности на весь МКД. При продаже частей МКД презюмируется переход в собственность не приобретенного имущества, но необходимого для эксплуатации приобретенного;
– это объект, который может быть сдан в аренду, заложен, сдан в управление,
Другими словами– это один из объектов жилищного рынка, который обладает всеми характеристиками, необходимыми для участия в рыночных отношениях в качестве инструмента извлечения прибыли, как для лиц обладающих правами собственности на отдельные элементы или полностью на объект, так и для лиц оказывающих услуги для жизнедеятельности данного образования.
Резюмируя сказанное, хотелось бы отметить многогранность понятия «многоквартирный дом», который, по своей природе в состоянии приобрести ряд определений в зависимости от той платформы, на которой будет находиться исследователь.
В этой связи нами были выделены признаки экономического, управленческого, правового свойства, характеризующие многогранность интерпретации образования МКД. Сочетать их в одном определении представляется не уместным по той причине, что в этом случае определение понятия «МКД» может стать логически неверным.
Принимая во внимание ряд существенных признаков, определяющих понятие «многоквартирный дом» с позиций концептуальных положений гражданского права и основываясь на закономерностях признанного большинством исследователей цивилистского подхода, мы будем рассматривать многоквартирный дом, как единый объект недвижимого имущества, обладающий способностью к правовому разделению на элементы, для наиболее полного удовлетворения интереса участников жилищных отношений.
Список литературы
1. Полдников Д.Ю. Институт договора в правовой науке Западной Европы XI-XVIII веков. –М.: Изд.дом Высшей школы экономики. C.86-87, 196-197
2. Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. –М.:Статут, 2006. – С.74,80
3. Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма, Инфра-М, 2013. C.112
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // www.consultant.ru
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014)(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015)// www.consultant.ru
