20 июня 2018г.
Аннотация: в статье рассматриваются объекты и субъекты как базовые категории управления недвижимым имуществом организаций, представлена их типология для микро -, мезо-, макроуровней, необходимая для построения комплексной системы управления невидимым имуществом государства.
Ключевые слова: субъект, объект, управление, недвижимое имущество, организация.
Недвижимое имущество составляет национальное богатство страны, определяющее уровень ее конкурентоспособности и качества жизни населения, что обусловливает необходимость научно- обоснованного принятия управленческих решений по его распоряжению в масштабах государства.
Процесс управления должен начинаться с выявления базовых категорий объектов и субъектов. Объектом государственного управления недвижимым имуществом организаций (НИО) в целом выступает все недвижимое имущество, расположенное на территории страны, а также за рубежом, находящееся в государственной собственности, обеспечивающее устойчивое развитие любого государства.
Нормативно-правовая база Российской Федерации (РФ) достаточно широкая. Гражданский кодекс включает в категорию «Недвижимость (недвижимое имущество - НИ)» земельные участки, участки недр и все объекты прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и некоторые другие объекты, подлежащие государственной регистрации [1].
Содержание НИО также рассматривается во многих других нормативно-правовых документах, а именно: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Постановлении Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Едином государственном реестре прав; Земельном кодексе Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.12.2017); ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; Государственной программе «Управление федеральным имуществом» и в других, которые определяют недвижимое имущество в качестве значимого объекта государственного управления с обязательной его государственной регистрацией.
В процессе кадастрового учета НИ классифицируется по видам объектов имущества (земельные участки, здания, сооружения, помещения, предприятия как имущественный комплекс, единые недвижимые комплексы, машино-места, объекты незавершенного строительства), по уровням его принадлежности к определенной территории или административно-хозяйственному субъекту (предприятие, населенный пункт, субъект РФ и РФ)[2].
В научной литературе имеются разные подходы к выделению объектов управления НИ. В экономическом аспекте проф. Хаметов Т.И., Завьялов А.А., Ядрова И.В. классифицируют объекты НИО по функциональным и основным родовым признакам [8], по форме создания (природные и искусственно созданные человеком) [5] или объединяют НИ в земельно-имущественные комплексы по территориально- производственному предназначению, виду и уровню имущественных прав [9]. Райзберг Б.А., Гербеева Л.Ю. идентифицируют объекты государственного управления по форме собственности [6] и рассматривают государственное недвижимое имущество федерального, регионального и муниципального уровня в качестве единой региональной управляемой системы НИ [3]. Святошов В.Г., Чудинов С.А., говоря об управляемой системе НИ, выделяют только муниципальную недвижимость [7,10]. В основном автор разделяет данные подходы, однако, в рассмотренных работах не проводится комплексный анализ объектов НИ для страны в целом, соответственно, требуется развитие теоретических положений в современных условиях хозяйствования.
С позиции государственного управления недвижимое имущество страны можно определить более емкой категорией как недвижимое имущество организаций, вовлекаемое в хозяйственный оборот и выполняющее функции создания социально-экономического продукта государства (ВВП и социальных услуг в области безопасности, культуры, здравоохранения, образования, экологии и других), а также недвижимое имущество федерации и территориальных образований как комплекса недвижимости юридических и физических лиц.
Для построения комплексной системы государственного управления НИО целесообразно рассмотрение объектов и субъектов НИ по уровням управления: микро-, мезо-, макро- уровням, что в дальнейшем позволит установить их взаимоотношения и связи системы в целом.
На микроуровне к объектам НИО относятся организации, недвижимые комплексы предприятий и промышленных комплексов (частной, государственной, смешанной формы собственности), недвижимое имущество учреждений, федеральных органов, субъектов РФ, муниципальных органов и органов самоуправления, государственные оборонные комплексы и подобные особые объекты (в том числе объекты, представляющие опасность, радиационно-опасные зоны, памятники природы, истории, культуры, археологические объекты, находящиеся в прямом федеральном подчинении). Субъектами управления НИО выступают собственники и управляющие организации, в пользовании которых находится данное недвижимое имущество. Например, оборонные комплексы и подобные особые объекты находятся в ведении различных организаций по управлению данными комплексами во главе с уполномоченными руководителями; памятники природы, истории, культуры – в ведении учреждений культуры; земля и леса – в ведении специальных учреждений, лесничеств и лесопарков и другие. Управленческий эффект на этом уровне связан с использованием, сохранением, созданием дополнительной ценности и полезности, поэтому ключевые цели управления зависят от рода деятельности организаций: для промышленных предприятий – это рост стоимости недвижимого имущества, увеличение фондоотдачи и уплата налога на имущество; для управляющей компании по аренде имущества – это увеличение арендной платы с квадратного метра объекта недвижимого имущества; для государственных учреждений, предоставляющих государственные услуги – полезность услуг на рубль имущества; для природных, культурных объектов НИ – сохранение наследия. Управленческие методы на микроуровне можно разделить на специальные, связанные с родом детальности (например, аутсорсинг, ликвидация, консервация, продажа излишнего или ненужного имущества, покупка или самостоятельное строительство дополнительного имущества, изменение функционального назначения и подобное) и общие методы для любого типа имущества, такие как обслуживание, капитальный ремонт, обеспечение условий безопасности, сохранности и т.п.
На мезоуровне объектом управления выступает совокупность НИ всех форм собственности, расположенного на территории региона. В этом отношении можно согласиться с мнением Хаметова Т. И., в работах которого в качестве объекта управления выделяются земельно – имущественные комплексы регионов, включающие объекты жилой, нежилой недвижимости, территориальные зоны городов, земельные участки, принадлежащие на праве собственности федеральным органам, субъектам федерации и муниципальным образованиям [8]. Субъектами управления выступают государственные и муниципальные органы, управляющие органы региона. Целью управления регионального НИ является обеспечение развития региона в экономическом и социальном аспекте, рост его привлекательности и конкурентоспособности. Управленческая функция на данном уровне имеет регулирующий характер и включает различные программы развития и нормативные документы.
На макроуровне к объектам НИ относится совокупность объектов регионов, недвижимое имущество страны в целом, т.е. все недвижимое имущество, располагаемое на территории государства и имеющееся имущество за рубежом. Субъектами управления выступают государственные федеральные органы и структурные подразделения Правительства, в том числе, Минэкономразвития, Росимущество, Росреестр, Министерство сельского хозяйства и другие, формирующие функции регулирования, координации и учета НИО.
Таким образом, принятая автором субъектно-объектная типология НИО в ракурсе государственного управления НИО включает объекты и субъекты микро-, мезо- и макроуровней, в которой базовой составляющей выступают организации микроуровня, ведущие прямое управление НИ, а на мезо- и макроуровнях осуществляется регулирование процессов управления недвижимым имуществом.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017)
2. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.02.2018) "О кадастровой деятельности"
3. Гербеева, Л.Ю. Методология управления собственностью на территории региона дисс… доктора экономических наук: 08.00.05 / Л.Ю. Гербеева. – Оренбург, 2015. – 377 с.
4. Государственный (национальный) доклад об использовании земель в Российской Федерации за 2015 год. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии – М. 2016.
5. Завьялов, А.А. Формирование системы государственного управления недвижимым имуществом в Российской Федерации (вопросы теории и практики): дисс… доктора экономических наук: 08.00.05 / А.А. Завьялов. – Москва, 2009. – 304 с.
6. Райзберг, Б.А. Государственное управление экономическими и социальными процессами. — М.: ИНФРА-М, 2010. — 384 с.
7. Светашов, В.Г. Мониторинг качества процессов управления недвижимостью: дисс…кандидата экономических наук/ В.Г.Светашов, Москва -2017. – 161 с.
8. Хаметов, Т.И. Эффективность управления земельно-имущественным комплексом на различных территориальных уровнях. Теория, методика и практика (на примере Приволжского федерального округа): дисс… доктора экономических наук: 08.00.05 / Т.И. Хаметов. – Москва, 2009. – 394 с.
9. Чудинов С.А. Маркетинговое обеспечение управления муниципальной недвижимостью : дисс…кандидата экономических наук/ В.Г.Светашов, Воронеж -2014. – 204 с.
10. Ядрова, И.В. Методология управления государственной и муниципальной собственностью региона): дисс… доктора экономических наук: 08.00.05 /И.В.Ядрова. -Санкт-Петербург, 2008.-353 с.
