20 июня 2018г.
Аннотация: в статье рассматриваются методы управления рисками девелоперских проектов в жилищной сфере, в том числе обосновывается применение методов реальных опционов как наиболее актуальных в современных условиях.
Ключевые слова: методы управления рисками, реальный опцион, девелопмент, жилищное строительство.
Актуальность развития жилищного строительства несомненна, т.к. официальная государственная статистика на протяжении довольно продолжительного периода фиксирует экономические проблемы во всей отрасли строительства и демонстрирует снижение выполненных объемов в России работ по виду экономической деятельности «Строительство» уже более четырех лет. Даже с учетом стагнационного развития экономики России за данный период такой продолжительной отрицательной динамики работ строительного комплекса в целом и жилищного строительства в частности нет ни в одной из ключевых отраслей. В то же время аналитики НИУ ВШЭ Института статистических исследований и экономики знаний считают, что жилищное строительство «готово стать основным драйвером по выводу отрасли в целом из затянувшейся рецессии» [4].
Обеспечение большинства проектов капитального строительства осуществляется посредством реализации концепции девелопмента, способным достигнуть соответствия между потребностями общества и существующим уровнем развития территорий и возможностей строительных организаций.
Однако в нестабильных внешних условиях в девелопменте возникают большие риски, которыми надо уметь управлять. Риски, возникающие в сфере недвижимости, подчиняются как общим теоретическим закономерностям формирования рисков, так и специфическим тенденциям, отличающим их от рисков других отраслей, в том числе на финансовых рынках. Дополнительная неопределенность проектов девелопмента обуславливается значительной величиной длительности цикла строительства, что повышает вероятность появления новых внешних условий и требований по отношению к проекту, что потребует внесения коррективов в ход реализации проекта в соответствии с изменениями. В данных условиях особое место в процессе управления девелоперской деятельностью занимает система управления рисками. Таким образом управление рисками при формировании и реализации девелоперских проектов является основой управления в рамках организации. Это потребует выявление инструментов и методов управления рисками в девелоперской компании при реализации проектов в частности в жилищном строительстве.
При этом учет многообразных рисков, присущих девелоперской деятельности может быть осуществлен стандартными методами, например, такими как корректировка ставки дисконтирования по проектам, которая в экономическом смысле представляет собой требуемую девелопером ставку дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования. «Классическим» методом определения ставки дисконтирования является метод, основанный на CAPM-модели и предполагающий суммирование уровня доходности безрисковых активов (в качестве которого в российских условиях может быть взято значение средневзвешенной процентной ставки ОФЗ по итогам торгов) и премии за рыночный риск оцениваемого актива или проекта, то есть объекта инвестирования. В месте с тем недостатком данного метода является то, что его применение затруднено, когда фондовый рынок развит недостаточно или акции компании не обращаются на рынке, а предприятие - аналог найти сложно. Поэтому более реализуемым в российских условиях методом определения ставки дисконта является метод кумулятивного построения, который основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый проект.
В целом статичность традиционного метода определяет сложность учета возможностей изменения проектов при нестабильной внешней конъюнктуре. Методы сценарного анализа, дополняющие традиционный подход, также не решают проблему статичности проекта, так как управленческие решения определяются в соответствии с утвержденными предпосылками.
В теории известны два базовых метода учета неопределенности, а именно: предсказание и приспособление. При первом методе предсказания практически отсутствует неопределенность, так как предполагается создание ясной специализированной бизнес-среды. Метод приспособления к риску в противоположность к методу предсказанию риска предполагает управление неопределенностью и формирование такой структуры бизнеса, которая способна приспосабливаться к изменениям внешних условий. Реализация методов приспособления преодолевает статичность классических моделей путем учета различных изменений и преобразований управленческих решений в ходе появления новой информации по факторам, определяющим развитие проекта.
Также первый метод понимает под риском - потери и угрозы, которые могут возникнуть в проекте. Второй метод основывается на принципе, что ожидания будущих событий имеют субъективный характер и фактический результат может значительно отличаться от ожидаемого результата в большую или меньшую сторону. Количественная оценка риска учитывает волатильность (от англ. volatility) около среднего значения параметра. Поэтому понятие «риск» может означать как опасность, так и возможность (англ. option). В связи с этим в быстро изменяющихся условиях внешней среды основным становится подход, основанный на применении реальных опционов (ROV - Real Option Value), позволяющих корректировать решения по управлению в процессе реализации проектов.
В общем реальный опцион понимается как возможность гибкого принятия управленческих решений в условиях высокой неопределенности, повышающей стоимость организации, что позволяет количественно оценивать дополнительные возможности гибкого принятия управленческих решений, которые надо учитывать при анализе эффективности проектов. В настоящий момент имеется достаточно широкое разнообразие реальных опционов. Проекты могут содержать в себе один и более реальных опционов, общую количественную оценку которых можно получить суммированием их стоимости. В целом выделяют две основных модели идентификации стоимости реальных опционов, а именно: биноминальная модель и модель Блэка-Шоулза.
Реальные опционы являются инструментом активного менеджмента, однако не являются заменой традиционных методов в оценке инвестиционных проектов, а представляют дополнительные возможность в реализации проектов, не отвечающих условиям классических подходов.
Применение методики реальных опционов для повышения качества деятельности девелоперов эффективно в следующих случаях.
1. Наличие высокой степени неопределенности реализации проектов.
2. Менеджмент девелоперской компании характеризуется гибкостью в изменении принятия управленческих решений.
3. Компания способна оперативно проводить изменения.
В российских условиях применение реальных опционов в практике управления проектами наиболее целесообразно, так как в нашей стране неопределенность внешних условий традиционно выше, чем в США и странах Западной Европы, в связи с этим российские проекты заключают в себя более значительные риски потерь, а также и большие возможности успеха, которые не могут быть учтены при традиционных методах анализа.
Необходимо отметить ситуации, при которых не оправдано применение реальных опционов в управлении проектами в случаях, когда:
1) имеется нулевая стоимость реальных опционов проекта, возникающая, когда проект реализуется в среде, в которой неопределенность отсутствует; для девелоперских компаний такая ситуация возникает при деятельности в рамках длительного государственного контракта;
2) отсутствует возможность гибкого реагирования в принятии решений и внедрения изменений, что характерно, например, для крупных компаний, в которых размер предприятия обуславливает низкую способность быстрого реагирования в связи со сложными бюрократическими процедурами.
Применение реальных опционов в жилищной сфере связаны с особенностями жилищного строительства, определяемые современным состоянием потенциального спроса в данной сфере, о высоких значениях которого в компоненте личного потребления свидетельствует следующее: во-первых, низкий уровень жилищной обеспеченности (м2 на человека и/или количество комнат на человека) и его прироста, что ставит Россию в четвертый десяток странового рейтинга жилищной обеспеченности [6]; во-вторых, неудовлетворительные показатели его качества; в-третьих, несоответствие уровня строительной активности на рынке жилой недвижимости в соответствии к европейскому стандарту – 1 м2 на человека в год, так в 2017 г. по данным Росстата на 1000 человек населения было построено 540 м2, что продолжило падение данного показателя по сравнению с 2015 г.; в-четвертых, низкий уровень платежеспособного спроса на результаты работ строительной индустрии со стороны всех групп инвесторов.
Кроме того известно, что спрос на жилье является относительно неэластичным по доходу, так как доходы потребителей недвижимости и цены на объекты – это явления совершенно разного порядка, поэтому, если доход изменится даже на несколько десятков процентов, то разрыв между ним и ценой недвижимости существенно не изменится [5]. Существенное влияние здесь оказывает не доход, а общий запас благ, которым обладает покупатель.
Все указанные риски определяют необходимость применения реальных опционов в жилищном строительстве. Сопоставление рассмотренных особенностей девелоперской деятельности в жилищной сфере с возможностями полезного эффекта реальных опционов при реализации проектов позволяет успешно применить эти методы в условиях изменений конъюнктуры экономического развития и модификации управленческих решений, повышающих качество деятельности девелоперских организаций.
Список литературы
1. Послание Президента Федеральному Собранию [Электронный ресурс], [2016] – Режим доступа: http://www.kremlin.ru/events/president/news/53379 – Загл. с экрана.
2. Деловой климат в строительстве в IV квартале 2017 года. – М.: НИУ ВШЭ, 2018. –11 с. 3 Строительство в России. 2017: Стат. сб. /Росстат. - M., 2017.
4. Деловой климат в строительстве в I квартале 2018 года. – М.: НИУ ВШЭ, 2018. –14 с.
5. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости - СПб Литер, 2010. -272 с.
6. Приватизация жилья в цифрах [Электронный ресурс], [2016] – Режим доступа:http://www.kommersant.ru/doc/3029733 – Загл. с экрана.
