07 января 2016г.
Одной из составляющих личного благосостояния является частная собственность. Классики отмечали значимость частного капитала в достижении общественного благосостояния. С 90-х годов XX века капитализация недвижимого имущества затронула и Россию. Началась масштабная приватизация промышленных объектов – «малая» приватизация, которая в дальнейшем развернулась в присвоение физическими лицами объектов жилищного фонда. Однако, как и классические факторы производства, недвижимость является «исчерпаемой», а потому безграничное присвоение квадратных метров привело к пересмотру условий передачи недвижимого имущества в собственность.
Изначально приватизация промышленных объектов осуществлялась на основе создания акционерного капитала. С одной стороны, этот принцип благоприятствует повышению уровня жизни населения (приобретение дополнительного источника дохода) и антимонополизации. С другой – децентрализация управленческого аппарата предприятия привела к снижению производительности труда и норм выработки продукции по производству в целом.
Наиболее чётко превентивные меры государства по недопущению монополизации промышленности прослеживались в указах от 1991 г.: «Об именных приватизационных счетах и вкладах в РСФСР» и «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР».
Оба законопроекта были нацелены на ваучерную приватизацию. Первый предполагал наличие в Сбербанке приватизационного счета для совершеннолетних граждан, деньги с которого могли быть использованы для приобретения уже приватизированных предприятий. Второй закон предполагал запрет участия в приватизации юридических лиц, уставный капитал которых превышал долю в 25%.
Ввиду дефицита средств государственного бюджета, в 1991 году был издан закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», предусматривающий бесплатное присвоение жилого помещения при условии уплаты повременного налога на недвижимое имущество.
Казалось бы, после принятия вышеупомянутых мер, цены на недвижимость должны были приобрести тенденцию неизменного роста. К тому же, государственная казна удовлетворила бы отрицательное сальдо при массовых фискальных поступлениях от собственников недвижимого имущества. Как бы то ни было, анализ динамики индекса стоимости жилья показал следующую зависимость (см. Рисунок 1)[1].
Рис.1. Индекс стоимости жилья (руб./кв. метр)
Дальнейшее рассмотрение проблемы будет происходить на примере
рынка недвижимости г. Москва,
так как коэффициент прироста
жилищного фонда в городах федерального значения
имеет наибольшую величину.
Исследуя имеющиеся статистические данные,
можно проследить следующую
зависимость: амплитуда колебаний цен на рынке недвижимости была равновеликой до апреля 2011 года, когда вышел указ о запрете на строительство новых объектов
недвижимости в центре. К тому же, в
марте того же года произошёл скачок цен на североморскую нефтяную смесь марки Brent. Эти события
стали катализаторами роста ценовых оценок жилого фонда, и, несмотря
на инертную природу
рынка, произошѐл дисбаланс
уже существующей тенденции обязательной смены подъѐма
рецессией в приблизительно равных корректировках.
Также, произошла переориентация целевых
объектов экономического анализа рынка недвижимости: от первичного к вторичному рынку. Аргументы
в поддержку изменений весьма существенны. Во-первых, снижается величина «статистического шума» - ошибки выборки.
Ранее результаты исследования рынка, как и величина индекса
цен на недвижимость могли быть размыты по причине попадания
в выборку большего
числа элитных либо недостроенных квартир. С переходом же к анализу исключительно вторичного рынка данная проблема оказалась нивелирована. Во-вторых, запрет на строительство жилых помещений в центре города изначально удешевляет новостройки ввиду перспектив их дальнейшего возведения исключительно на периферии. Вторичное жильѐ выигрывает в данной плоскости: коэффициент вариации генеральной совокупности на порядок ниже первичного рынка.
В-третьих, продажа объекта
вторичного жилого фонда является более выгодной
в связи с высокой добавочной стоимостью. Естественно, стоимость материалов постоянно растѐт
в погоне за курсом валют так же, как увеличивается цена квадратного метра недвижимости при разрастании города, а потому прибыль от продажи или сдачи в аренду квартиры
существенна.
Немаловажный вклад в формирование цен на рынке недвижимости вносит текущий курс валют и инфляционные ожидания на фондовой бирже. Так, в 2011 году обменный курс национальной валюты к доллару подскочил на 1,72 рубля, что составило
5% от его стоимости (см. Рисунок 2)[3].
Рис.2. Динамика
курса доллара США, за 1 USD
Обращаясь к графику, можно проследить стабильное увеличение курса доллара
США с 2006 года. Неудивительно, что в течение
пяти лет инфляционные ожидания
населения возросли на порядок,
что сказалось на формировании рыночных цен на квадратный метр недвижимого имущества. Также, при удорожании мировой валюты оценочная
стоимость жилого фонда в национальной валюте возрастает, а в иностранной – наоборот, опускается на несколько пунктов. Это приводит к притоку иностранного капитала в крупные
города, что вызывает ещѐ больший ажиотаж
вокруг рынка недвижимости.
Теперь рассмотрим текущую экономическую ситуацию. После взлѐта обменного курса USD в конце 2014 года инфляционные ожидания
россиян достигли своего
пика: покупатели, ожидая дальнейшего роста курса мировых валют, приобретали недвижимость за баснословные деньги, а собственники жилья – продавали, рассчитывая на ревальвацию рубля.
С февраля 2015 года плавающий курс национальной валюты РФ плавно возвращается в привычное для обывателя русло:
цены на
компоненты мировой бивалютной корзины стабильно
снижаются, рубль крепчает. Это приводит к снижению
общего уровня
цен в стране, включая
объекты жилого
фонда. Возвращаясь к графику (Рисунок 1), можно проследить спад цен за квадратный метр на 40000 рублей с марта по конец апреля текущего года.
Что же ожидать от рынка недвижимости в ближайшие три года? Безусловно, долларовая
стоимость жилья «просядет» на треть, что откроет иностранному покупателю широкие возможности приобретения перспективных участков столичной
земли. Также, будет валидна покупка жилья в иностранной валюте в течение
ближайших 6 месяцев, так как ежемесячное укрепление рубля происходит, в среднем, на 9,3%.
Относительно рублёвой стоимости жилья нельзя дать однозначной оценки, так как цены на недвижимость в национальной валюте
будут зависеть от утряски курса доллара
лишь частично. Если потребительский спрос останется на высоком уровне, то и равновесная цена
на рынке будет ползти вверх. К тому же, нельзя забывать
и о зависимости
экономики РФ от сырьевых экспортных цен: чем дороже баррель,
тем больше финансовых средств аккумулируется в стране, что приводит
к расширению покупательной способности потребителя.
Однако, рантье и мелкие собственники недвижимого имущества
проиграют от сдачи помещений в аренду. Высокие темпы инфляции,
рост циклической безработицы и снижение реальных
доходов физических лиц делают удорожание арендной платы
невозможным, что негативно скажется на чистой прибыли
бенефициаров. Таким образом, номинальная величина
пассивного дохода останется
неизменной, а реальная
– снизится на величину, пропорциональную
инфляции.
Список литературы
1. Аналитический вестник рынка недвижимости // Индикаторы рынка недвижимости. – 2012. [электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://www.vestnik-irn.ru/
2.
Волков, С.Н. Региональное землеустройство: учебник / С. Н. Волков. – М.: Колос,
2009
3. Динамика курса
доллара
США
// Banki. – 2015. [электронный
ресурс]
–
Режим доступа.
–
URL: http://www.banki.ru/
4.
Лютых, Ю.А. Земельные отношения в России: монография / Ю. А. Лютых. –
Красноярск: ГАУ, 2008.
5. Начало приватизации в России// Федеральный портал. – 2014. [электронный ресурс] – Режим доступа. - URL: http://www.protown.ru/
