05 марта 2016г.
Начавшаяся в 2014 году неблагоприятная экономическая ситуация практически не отразилась на продажах строителей жилой недвижимости, которые, напротив, увеличили объемы продаж на фоне резкого падения рубля и зачистки банковского сектора. Такая ситуация выглядит парадоксально с учетом ухудшения макроэкономических условий, но она вполне соответствует российскому менталитету – население стремится уберечь денежные средства от девальвации и возможного кризиса банковской системы или введения контроля над движением капитала.
Жилищная сфера – одна из важнейших сфер экономики, обеспечивающих необходимые потребности человека. Ее состояние во многом определяет уровень жизни граждан страны и свидетельствует об их благосостоянии. В конечном итоге, благосостояние народа, степень его богатства и формирует базу для развития экономики страны. Значительную часть жилищного фонда составляют дома, построенные 40 и более лет назад, имеющие высокий (свыше 30%) процент износа.
Проблема реконструкции и ремонта жилищного фонда стоит в России весьма остро. В течение всего периода независимого существования страны ежегодные объемы ремонтных работ были крайне малы, что привело к обветшанию значительной части жилья. В результате на данный момент ремонта требуют более 50% основных фондов, в том числе свыше 350 млн. кв.м. жилых помещений нуждаются в неотложном капитальном ремонте. По экспертным оценкам, общая площадь аварийного и ветхого жилья приближается к 230 млн. кв.м.
Проживание граждан в домах послевоенной постройки постоянно сопряжено с риском возникновения чрезвычайных ситуаций. Дополнительной проблемой является моральное устаревание: большая часть жилых зданий, построенных в послевоенное время в процессе бума жилищного строительства 1960-х годов, на сегодняшний день не соответствует действующим нормативным требованиям и требует реконструкции. Реализацию реконструктивных мероприятий на таких территориях сдерживают финансовые проблемы. Кроме того, такие строения ухудшают внешний облик и благоустройство города, сдерживают развитие инженерной и социальной инфраструктур, снижают инвестиционную привлекательность города.
Можно представить проблемы в сфере аварийного и ветхого жилья в виде схемы (Рисунок 1).
Исходя из Рисунка
1 выделяется три группы проблем:
- проблема отсутствия эффективного нормативно - правового регулирования;
- проблема отсутствия эффективных механизмов управления в данной сфере;
-проблема экономики и бюджетирования.
Законодательное определение понятия «ветхого» жилья на федеральном уровне не закреплено, однако принято
считать, что ветхое состояние
здания характеризуется высокой степенью
износа его конструкций без опасности их обрушения. В рамках проблемы
нормативно - правового регулирования стоит также отметить отсутствие
на
правовом уровне механизмов контроля над субъектами, признающими статус домов аварийными и ветхими.
Следует признать
два важных отличия ветхого
и аварийного дома (Табл.1).
Таблица 1
Признание аварийного и ветхого дома: основной критерий
|
|
Аварийный дом
|
Ветхий дом
|
|
Основной критерий
|
Состояние дома угрожает
безопасности жильцов
|
Высокий уровень износа ниже допустимых стандартов и нагрузок
|
Данные критерии выведены из документа – Приказа Госстроя, который был не зарегистрирован Минюстом.
Нельзя также забывать
и о проблеме всех городов
– это старый фонд.
Поддержание здания в работоспособном состоянии требует определенных затрат и технических решений при проведении своевременных ремонтно-восстановительных мероприятий, технического обслуживания.
При этом очень важно соблюдать рациональность: затраты должны приносить
экономическую выгоду в виде увеличения срока эксплуатации объекта,
то есть улучшения
качественных характеристик в течение запланированного срока.
Остро стоит на сегодняшний день вопрос с осуществлением обслуживания жилищного фонда.
На сегодняшний
день размер отчислений на капитальный ремонт в многоквартирном доме может определяться несколькими способами
в зависимости от правообладателя недвижимости и формы управления:
-
собственниками жилых помещения
(квартир) являются физические или юридические лица: по решению общего собрания
собственников помещения;
-
собственниками жилых помещений (квартир)
являются физические или юридические лица, которые не определились с формой управления: органами
местного самоуправления в отношении общего
имущества по результатам открытого конкурса;
-
собственник – государство, то есть имеют место договора найма (в т.ч., социального) государственного жилищного фонда: органами
местного самоуправления через распоряжение.
Во втором случае отчисления на капитальный ремонт включаются в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.
Исходя из этого, напрашивается весьма существенный вывод: при условии стабилизации и роста доходов населения в среднесрочной перспективе значительная часть населения
будет удовлетворять свои потребности в жилье за счет пользования уже существующими жилыми зданиями и помещениями. Это, в свою очередь, означает, что приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий на обозримую
перспективу должны занимать мероприятия по обеспечению сохранности, реконструкции и модернизации.
Основными направлениями работы по обеспечению сохранности и воспроизводства объектов жилой недвижимости является
поиск рационального сочетания объёмов
ремонтно-строительных работ.
Повышение значимости деятельности по обеспечению сохранности жилья в современном контексте адекватно эффективному способу решения жилищной
проблемы. Очевидно, что в настоящий
момент, эту функцию
на себя взяли управляющие организации.
Управляющие жилищные
организации, являясь
субъектами жилищно-коммунального
комплекса в условиях развития конкуренции и демонополизации на рынке жилищно-коммунальных услуг вынуждены действовать как предприятия, ставящие своей целью получение
максимальной прибыли при ограничениях, вызванных социальным статусом ЖКК. Способом достижения этой цели является оптимальный набор принятых управляющими жилищными организациями управленческих решений, заключающихся в конечном итоге в выборе соответствующих управляющих параметров. Это предполагает формализацию самого процесса управления управляющими жилищными организациями.
Как и всякий инвестиционный проект, все проекты, связанные
с недвижимостью и ЖКК, подвержены рискам. Риски являются обязательным атрибутом хозяйственной деятельности в рыночной экономике. Поэтому выбор организации для проведения ремонтных
работ является важнейшим фактором
успешности управляющей жилищной организации на рынке ЖКК [2].
В процессе
выполнении ремонтно-восстановительных и реконструкционных работ на объектах недвижимости предприятия, осуществляющие ремонт и реконструкцию объектов,
испытывают негативное влияние факторов
внешней и внутренней среды, которые приводят
к потерям надежности и отклонениям в объёмах и продолжительности работ. Под надежностью ремонтно-восстановительных и реконструкционных работ на объектах недвижимости понимается способность организационных и технологических решений обеспечивать достижение заданных
результатов и параметров выполнения работ в условиях
случайных возмущений, присущих производственным процессам ремонта и реконструкции [3].
Если выявить наиболее
значимые факторы: организационные, технологические, технические, влияющие
на организационно-технологическую надежность ремонтно-восстановительных и реконструкционных работ и обосновать выбор именно организационно-технологических причин
изменения надежности работ на объектах недвижимости, то их можно сформировать по блокам (Рисунок
2, Табл.2).
Таблица 2 Факторное пространство, влияющее на организационно-технологическую надежность ремонтно- восстановительных и реконструкционных работ на объектах недвижимости
|
№ п/п
|
Характерист ика
|
Ограничения
|
Постоянные факторы
|
Переменные факторы
|
|
А1
|
Надежность выполнения ремонтно- восстановит ельных и реконструкц ионных работ на объектах недвижимос ти
|
Объем работ Характеристика
ОПР объектов недвижимости Характеристика ОКР объектов недвижимости Нормативный срок выполнения работ
|
Технология выполнения работ
Трудоемкость выполненных работ Сложность работ Однотипность работ Количество одновременно выполняемых работ Режим
работы бригад Уровень сборности (заводской готовности)
материалов и конструкций Качество работ
|
Степень отклонения от стандартов качества
Частота нарушений последовательности работ Доля ручного
труда Уровень механизации работ
Частота отклонения в трудозатратах Степень
выполнения объема работ
в установленные сроки
Степень учета отказов при монтаже Степень
нарушений в режиме
работ
|
|
А2
|
Надежность организации
,
выполняющ ей
ремонтно- восстановит
|
Производственная мощность подразделения Гибкость
технологии Степень
износа машин и оборудования Система
оплаты труда
|
Количество подразделений в организации
Степень обеспеченности машинами и механизмами Способность к изменениям в технологии работ Интенсивность работ
|
Скорость перемещений и концентрации трудовых коллективов на основных переделах
Уровень текучести кадров Уровень трудовой дисциплины Степень выполнения работ
собственными подразделениями (без |
|
|
ельные и реконструкц ионные работы на объектах недвижимос ти
|
профессионально- Квалификационный состав рабочих Уровень специализации
|
Уровень концентрации трудовых
коллективов на объекте
Уровень концентрации ресурсов на объекте Уровень организации поточного строительства
|
подрядчиков)
Доля работ
по результатам участия тендерах
Степень ритмичности
потребления ресурсов
|
|
А3
|
Надежность организацио нно- технологиче ской ситуации выполнения работ
|
Характеристика природно- климатических условий Характеристика национально-бытовых условий
в регионе Действующее законодательство в регионе и РФ
|
Размещение объектов недвижимости и их отдаленность от основной базы
Дальность перемещения ресурсов
Степень заболеваемости рабочих
Равномерность поставки ресурсов
Развитость временной строительной инфраструктуры на объектах недвижимости Плановая продолжительность работ на объектах недвижимости Сезонность выполнения работ
Длительность циклов работ
|
Время перемещения ресурсов Степень надежности поставок ресурсов
Доля своевременности поставок Частота перемещений ресурсов Время разворачивания работ Рассредоточенность объектов Гибкость
оргструктуры организации Способность к внедрению новых технологий в организации Применение штрафных санкций за нарушение сроков
и качества работ
|
Все эти факторы по блокам характеризуют использование потенциала строительных предприятий, форму организации работ в условиях
различных ситуаций.
При планировании ремонта жилищного фонда города необходимо обеспечить своевременное проведение ремонтно-восстановительных работ и эффективное использование финансовых средств.
В качестве одного из критериев оптимизации, отражающего эффективное использование финансовых средств, может рассматриваться разница
между увеличением рыночной стоимости здания
и затратами на его капитальный
ремонт, которая отражает принцип
вклада, используемый в оценке недвижимости (S). Вторым критерием, отражающим
своевременность проведения ремонтных
работ, может служить соблюдение нормативных сроков ремонта жилых зданий (G). Тогда оптимизационная задача
планирования ремонта жилищного фонда крупного города
может быть представлена в следующем виде:
где Т – длительность периода
планирования; xit - переменная, принимающая значение 1, если i-тое здание подлежит ремонту
в момент времени t, и 0, если не подлежит;
Vit - прирост стоимости i-го здания в результате проведения ремонта в момент времени t; τi - продолжительность ремонта i-го здания;
rit - затраты на ремонт i-го здания в момент времени t; til – нормативный срок начала ремонта
i-го здания;
tif – плановый
срок начала ремонта i-го здания; n – количество жилых зданий в городе.
Данная оптимизационная задача решается при следующих ограничениях:
Составление оптимального плана капитального ремонта, т.е. решение данной
оптимизационной задачи, сводится к поиску
значений булевых переменных xit , максимизирующих функцию S и минимизирующих функцию G при ограничениях (3) и (4).
Решение этой задачи целесообразно осуществлять с помощью современных поисковых методов – генетических алгоритмов (Рисунок 3) [1].
Все мероприятия связанные с реконструкцией и модернизацией зданий
существующего старого жилого фонда влекут
за собой некоторые
объективные трудности в реализации данного
направления. Это повышение трудоёмкости
общестроительных работ за счёт выполнения
дополнительных процессов по демонтажу подлежащих сносу конструкции; усиление оставляемых
в конструкции элементов (фундаментов, стен, перекрытий), осуществляемых в стеснённых условиях; применение более сложных, а значит и более дорогостоящих технических средств,
механизмов, технологических процессов и приёмов, требующих
и более жёсткого соблюдения технологических перерывов между операциями, и как следствие
– более серьёзного контроля качества
работ, большего числа высокопрофессиональных кадров. Всё это определяет
большую длительность строительства, его более высокую материало- и энергоёмкость, высокую удельную стоимость данных видов работ.
Управляющим организациям необходимо осуществить выбор рационального варианта
развития с целью повышения эффективности деятельности на основе формирования механизма управления организационно- технологической надежностью системы.
Список литературы
1. Мищенко В.Я., Хрусталев Б.Б., Горбунов
В.Н., Понявина Н.А. Ремонтные и реконструкционные работы
на объектах недвижимости: монография/.–Ростов–на–Дону:
Рост. гос. строит. ун–т, 2010. –160 с.
2. Трухина Н.И., Погребенная Е.А. Организационно–экономический механизм
планирования и контроля
в управлении жилищной
недвижимостью: монография/. – Ростов–на–Дону: Рост. гос. строит. ун–т, 2010. – 164 с.
3. Чеснокова Е.А, Понявина Н.А., Арчакова
С.Ю. «Особенности планирования и контроля
в управлении организаций жилищной сферы на основе надежности системы» / V Международная научно-практическая конференция: «Научные перспективы XXI века. Достижения и перспективы нового столетия» Часть 1, Россия, г.Новосибирск, 2014г. - 12-15с.
