РАЗВИТИЕ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ КАК ВОЗМОЖНОСТЬ ИЗМЕНЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Зарубежные и отечественные города в большинстве своем столкнулись с необходимостью развития существующей застройки взамен строительства на новых территориях.

Необходимо также учесть, что значительная часть жилья в городах существенно изношена, наблюдается рост числа аварийных домов. Нуждаются в реконструкции объекты инженерной и транспортной инфраструктур [2].

Поэтому, на наш взгляд, необходимо изучить и провести анализ накопленного положительного опыта в данной сфере, как зарубежного, так и отечественного.

Последние десятилетия за рубежом получила развитие джентрификация или городская рециркуляция. Она предполагает реконструкцию и обновление строений в непрестижных ранее городских кварталах согласно программе запланированного городского восстановления или в результате решений, принимаемых профессионалами и управляющими [1].

В  основном, джентрификация –  это процесс, при котором  индустриальные районы  превращаются в фешенебельные, со значительный последующим удорожанием объектов недвижимости.

Чтобы выбрать для инвестиций перспективный рынок, нужно учитывать несколько факторов, являющихся предвестниками последующего комплексного развития и, как следствие, роста цен на жильё.

1.          Расположение рядом с центром города.

Первыми начинают подвергаться комплексному развитию районы, находящиеся рядом с центром или имеющие с ним хорошее транспортное сообщение.

Так, например, в Нью-Йорке последовательно развиваются территории, прилегающие к Бруклину и Манхеттену, что существенно повышает стоимость находящегося в них жилья.

2.     Облагораживание территории, перспективы развития инфраструктуры.

Примером может служить район West Chelsea, который расположен в Нью-Йорке, где в начале 2000-х власти приняли решение реконструировать заброшенную железнодорожную ветку, превратив её в парк. В еще до начала работ цены на недвижимость в окрестностях выросли на 64 %, при этом за этот же период стоимость жилья по городу в целом увеличилась в среднем на 25 %.

3.     Развитие транспортной инфраструктуры.

Для примера отметим, что росту цен на недвижимость в некоторых районах Лондона будет способствовать строительство системы высокоскоростной железной дороги Crossrail. В центре недвижимость слишком дорогая, поэтому оптимальный вариант — объекты, расположенные в транспортных зонах близко к центру и поблизости с железной дорогой.

4.     Строительство отелей, бизнес-и торговых центров.

Например, в Нью-Йорке в конце 2003 года рядом с круговой развязкой Columbus Circle был открыт многофункциональный центр. С этого момента начали расти цены на недвижимость в окрестностях: за два года жильё здесь подорожало на 62 %, тогда как в среднем по Нью-Йорку — только на 27 %.

5.     Рост популярности у состоятельных слоёв населения.

Изучим отечественный опыт. Здесь представляется интересным опыт Новосибирска, наиболее близкий к Барнаулу территориально и климатически [3].

При этом прежде всего необходимо обратить внимание на строительство новых мостов, дорог, линий метро, что почти всегда почти всегда увеличивает привлекательность территорий, к которым они ведут.

Например, строительство каждой станции метро даже на уровне планирования увеличивает стоимость жилья на несколько тысяч рублей за кв.м. Если это мероприятие следует в совокупности с другими мероприятиями по комплексному развитию, то стоимость возрастает на 10 и более процентов. Свежий   пример   –   ввод   в   строй    станции    «Золотая    нива»    в    Дзержинском    районе. Еще до ввода станции в строй появились покупатели, которые предвидели такое развитие событий. Кто-то покупал квартиру для себя, чтобы жить рядом с метро. Кто-то – в качестве удачного вложения денег. Ввод в эксплуатацию станции метро «Березовая роща» повысил также существенно повысил цены квартир в домах около станции.

Велика вероятность того, вырастут цены на квартиры там, где пройдет продолжение Красного проспекта в сторону городского аэропорта, так там уже ведутся строительные работы. В качестве примера приведем также территорию вдоль Ипподромской магистрали. Еще десять лет назад этот район был малопривлекательным для проживания. Сегодня здесь построены новые жилые комплексы, проводится комплексное интенсивное освоение территории, имеется хорошая транспортная доступность.

И, наконец, отметим, что в Новосибирске строится крупнейший инфраструктурный объект – Бугринский мост. Для жителей, которые хотят быстро попасть на другой берег Оби, это очень важный фактор, чтобы определиться с покупкой.

Перейдем к Барнаулу. У нас также имеется опыт, когда стоимость объектов недвижимости в одном микрорайоне увеличивается существеннее, на других территориях города. Это всем известный район: ул. Балтийская и Шумакова («Новостройки»).

Он массово застраивался в 90-х годах. Тогда стоимость жилья там составляла около 75 % стоимости такой же жилой недвижимости в районе кинотеатра «Первомайский» (центр города).

На сегодняшний день ситуация изменилась. Территорию новостроек существенно и в лучшую сторону изменила комплексная квартальная застройка между ул. Малахова и ул. Лазурная.

Заметим, что основным преимуществом квартальной застройки является комплексный подход: застройщик планирует не только строительство жилых домов, но и сопутствующей инфраструктуры – обеспечение транспортной доступности и подведение инженерных коммуникаций.

Очень важно, что при подготовке проекта квартальной застройки, в обязательном порядке учитывается обеспеченность жителей проектируемого комплекса школами, детскими садами, спортивными сооружениями и достаточным количеством парковочных мест.

При этом достигается не только определенная автономность жителей квартала, но и улучшение качества жизни горожанам, проживающим по соседству. Это район улиц Попова, Балтийская, Шумакова и др. Они также могут использовать инфраструктуру новых кварталов.

За минувшие два десятилетия проведен целый комплекс мероприятий по реконструкции дорожного хозяйства именно в районе улиц Малахова, Балтийская и Шумакова:

1.      Шоссе Ленточный бор, построенное более 20-ти лет назад, соединило район новостроек со Змеиногорским трактом и предоставило горожанам возможность двигаться на юго-запад Алтайского края в объезд перегруженного транспортом центра.

На сегодняшний день по нему передвигается до 16-ти тыс. автомобилей в час за счет расширения дорожного полотна на путепроводе через железнодорожные пути.

2. Проведен ремонт дорожного полотна на ул. Власихинской.

3.      Продолжается строительство третьего Малаховского кольца на пересечении улиц Малахова и Власихинской.

Со следующего года запланирован серьезный комплекс работ по реконструкции и ремонту дорожного хозяйства в том же юго-западном направлении.

Необходимо подчеркнуть, что более половины финансирования для дорог Барнаула предоставлено федеральным центром.

Результатом реализации данной многолетней разносторонней деятельности стало следующее: стоимость жилой недвижимости на территории новостроек увеличивалась опережающими темпами и, на сегодняшний день, сравнялась со стоимостью жилья в районе «Первомайский».

Внесем свои предложения. Очевидно, что разноплановая многолетняя работа может изменить не только архитектурный облик отдельных районов города, но и резко поднять стоимость любых объектов недвижимость, прежде всего – жилой.

Для примера возьмем микрорайон Поток в Барнауле (рисунок 1). На сегодняшний день он является одним из самых непрестижных в нашем городе.

Отметим, что на данной территории расположены «очаги аварийности», т.е. множество аварийных домов расположено компактно на нескольких площадках.

Обозначим несколько моментов:

1.     Финансовые ресурсы на расселение жителей аварийных домов будет выделяться при софинансировании бюджетов различных уровней, в большей степени за счет федеральных средств, что немаловажно для нашего города.

2.    При      сносе     многочисленных     аварийных     домов,     не     являющихся      энергоэффективными, высвобождается большое количество тепловой энергии, которое может быть использовано для снабжения теплом и горячей водой вновь построенного энергоэффективного жилья для переселенцев. При этом не потребуется дорогостоящая перекладка магистрального трубопровода. Также резко сократятся потери в тепловых сетях при замене изношенной изоляции трубопроводов на новую, с эффективным утеплителем.

3.     Специалисты АлтГТУ им. И.И. Ползунова провели исследование и установили, что ул. П. Сухова на всем ее протяжении за счет сноса аварийных домов может быть расширена с 2-х до 4-х полос. В результате осуществления данного мероприятия резко возрастет ее пропускная способность, и она превратится в дорогу-дублер для других магистралей города.

4.    Ввиду компактного расположения аварийного жилья можно и здесь организовать квартальную застройку с организацией зеленых зон для отдыха горожан.

Таким образом, используя передовой зарубежный и отечественный опыт, в том числе и барнаульский, мы можем увеличить рыночную стоимость объектов недвижимости в изученном районе, повысить его престижность, комфортность проживания горожан и, в конечном итоге, поднять имидж Барнаула.

Список литературы

1.             Березина Д. Джентрификация и рост цен на недвижимость [Электронный ресурс] / Березина Д., Кожевникова   Ю.,     Tranio.    Режим    доступа: https://tranio.ru/traniopedia/tips/dzhentrifikaciya_i_rost_cen_na_nedvizhimost_kak_raspoznat_perspek... ynok_dlya_pokupki_zhilya/ (Дата обращения: 24.10.2017).

2.          Грабовый П. Г., Реконструкция и обновление сложившейся застройки города: учебное пособие для вузов [Текст]. / Под общей ред. П.Г. Грабового, В.А Харитонова. – М.: Изд – во АСВ, 2006. – 624 с.

3.             Ланская А. Вперед в будущее: места в Новосибирске, где может вырасти цена на жилье [Электронный    ресурс]          /                      А.      Ланская,                      А.         Александронок.        Режим         доступа: http://www.gazeta.bn.ru/articles/2014/05/19/171413.html (Дата обращения: 24.10.2017).