Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ОБЪЕКТОВ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Авторы:
Город:
Москва
ВУЗ:
Дата:
30 ноября 2016г.

В настоящее время российская экономика переживает достаточно тяжелый период, который является следствием различных факторов. Проявления экономического кризиса в России продолжают воздействовать на все сферы деятельности государства и общества, отражаясь в темпах торгового оборота, уровне доходности совершаемых сделок, рисках финансовых операций, объемах инвестиций, платёжеспособности населения и т.п. В таких условиях рыночной экономики многие участники предпринимательской деятельности стараются получить максимально возможный экономический эффект от использования тех объектов, которыми они в данный момент обладают, вынуждены предпринимать дополнительные меры, в том числе вводить в гражданский оборот объекты незавершенного строительства.

На сегодняшний день нередко возникают ситуации, при которых объект, выступающий предметом договора подряда, в связи с различными обстоятельствами так и остаётся на стадии строительства. К сожалению, в действующем законодательстве отсутствует определение объектов незавершённого строительства, которое позволило бы идентифицировать такие объекты среди других. Огромное количество противоречивых и неточных определений объектов незавершённого строительства свидетельствует о необходимости закрепления данного понятия в законодательстве РФ.

Объекты незавершенного строительства являются специфическим видом недвижимого имущества. Изначально предполагается, что они представляют собой объекты капитального строительства, возведение которых не завершено, т.е. не все конструктивные элементы объекта возведены и введены в эксплуатацию.

Объекты незавершенного строительства не способны выполнять функции полноценного объекта недвижимого имущества (зданий, строений сооружений). Практически такие объекты не могут использоваться для проживания, производства продукции, размещения торговых, офисных, складских помещений, согласно первоначальному целевому назначению до их полного возведения. Изучив законодательную и нормативную документацию относительно объектов незавершенного строительства необходимо отметить, что действующее законодательство РФ не содержит легального определения термина «объект незавершенного строительства».

По мнению ряда ученых, объекты незавершённого строительства представляют собой объекты недвижимости, строительство которых ведётся, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено его принятие в эксплуатацию в установленном законом порядке[1]. Данное определение не является полным, т.к. в нём перечислены стадии хода строительства объектов недвижимости, однако, их правовая сущность так и не раскрывается. По данному понятию нельзя определить ни срок возникновения таких объектов, ни характерные черты.

М.М. Гасанов полагает, что «…объектом незавершённого строительства является особый объект недвижимости, возникающий в результате наступления специфических социально – экономических условий, в отношении которого отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию, осуществлена консервация и достигнута определённая степень готовности»[2]. Становится неясным, какой же объект недвижимости является «особым». Целесообразнее применить такую формулировку, как «особый правовой статус», «особый правовой режим». Кроме того, остается лишь догадываться, что имел в виду автор под «специфическими социально – экономическими условиями». Таким образом, данное определение лишено конкретных юридических формулировок, позволяющих чётко определить сущность объектов незавершённого строительства.

В юридической литературе предлагает достаточно объёмное по содержанию понятие объектов незавершённого строительства. Авторы полагает, что «…это сложные недвижимые вещи, возникающие в результате соединения строительных материалов с земельным участком с целью создания новой недвижимой вещи, в отношении которой не получено разрешение на ввод в эксплуатацию и которые изменяются качественно и количественно в процессе строительства»[3]. По нашему мнению, недопустимо полагать, что объекты незавершённого строительства могут изменяться, поскольку строительство таких объектов приостановлено по тем или иным причинам.

Следует отметить, что нет определённого подхода к определению объектов незавершённого строительства, а также их признаков и в судебной практике. Так, согласно  определению  Высшего  арбитражного  суда  РФ  от  09.09.2008  №8985/08 «…особенностью объекта незавершённого строительства является то, что он не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, т.к. он не введён в эксплуатацию и находится на этапе строительства». На наш взгляд, данная позиция нуждается в дополнении и уточнении, поскольку суд не учёл то обстоятельство, что строительство на объекте может быть прекращено или законсервировано.

Судебная практика признает объект незавершенного строительства объектом недвижимости, т.е. независимо от степени его готовности, при наличии проектно-сметной, разрешительной документации на капитальное строение, с учетом возведенного фундамента, возможности завершения строительства и исключения признаков самовольной постройки.

Анализируя концепции авторов[4] и определения, содержащиеся в нормативно – правовых актах и оперирующих термином «объекты незавершённого строительства», можно сделать вывод о том, что основным признаком таких объектов выступает отсутствие акта о приёме данного объекта в эксплуатацию государственной приёмочной комиссией. Кроме того, данную позицию поддерживают многие исследователи и Высший Арбитражный Суд РФ (Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 №59).

Согласно п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст.133 ГК РФ). Формально Пленум обозначил тот минимум требований, которым должен отвечать объект незавершенного строительства как недвижимая вещь. Фактически Пленум Верховного Суда РФ впервые определил понятие объекта незавершенного строительства. Возникает вопрос, правильным ли является заявленное понятие объекта незавершенного строительства. Думаем, что не совсем, так как, во-первых, фундамент (аналогичная конструкция, выполняющая функции фундамента при строительстве над- или подводных, а также подземных сооружений) - это отнюдь не единственная возможность «прочной» связи вещи с земной поверхностью (недрами, или водной средой); во-вторых, «прочность» этой связи определяется исходя не из физических, а из хозяйственных критериев - возможности или невозможности его использования по назначению вне связи с землей.

С учетом приведенного выше анализа действующего законодательства, судебной практики, а также мнений различных авторов нам представляется возможным предложить следующее определение данной категории вещей как объектов гражданских прав. Объектом незавершенного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию.

 

Sitdikova L.B., Shilovskaya A.L., Starodumova S.J., Lenkovskaya R.R., Neznamova A. A.// The problems of the obligations fulfillment on the phase of unfinished construction // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т.6 No. 6 S5. С. С.85-90.

2 Гасанов М.М. Сущность объекта незавершенного строительства // Нотариус. 2010. № 2. С. 39 41.

3   Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.

4      См:  подробнее:  Ситдикова  Л.Б.  Проблемы  исполнения  обязательств  на  этапе   незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. № 1. С. 26-31; Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского педагогического университета. Серия: юридические науки. 2016. № 2 (22). С. 64-71.

 

 

Список литературы

 

 

1.                  Sitdikova L.B., Shilovskaya A.L., Starodumova S.J., Lenkovskaya R.R., Neznamova A. A.// The problems of the obligations fulfillment on the phase of unfinished construction // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т.6 No. 6 S5. С. С.85-90.

2.                  Гасанов М.М. Сущность объекта незавершенного строительства // Нотариус. 2010. № 2. С. 39-41.

3.                  Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве //    Вестник Московского педагогического университета. Серия: юридические науки. 2016. № 2 (22). С. 64-71.

4.                  Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. 2015. № 1. С. 26-31.

 5.             Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.