24 января 2016г.
Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из проблем, которая никогда не утрачивала важности на протяжении всей истории права и государства. Экономические и административные реформы, происходящие в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты. Хозяйственное же развитие неизбежно потребовало таких юридических форм, которые обеспечивали бы экономически необходимое и вместе с тем юридически защищѐнное участие одного лица в праве собственности другого. Обременение, налагаемое субъектами частного права, является гарантией удовлетворения интересов кредитора, то есть преследует цель защиты имущественных интересов кредитора в рамках его поведения в частных правоотношениях.
Например, по договору пожизненного содержания с иждивением гражданин, имеющий дочь, является плательщиком, а отец гражданина – получателем ренты. После смерти гражданина – плательщика ренты по договору пожизненного содержания открывается наследство, в состав которого входит квартира, обременѐнная рентой. Наследуют по закону двое: дочь и отец гражданина. В соответствии со статьей 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый из принявших наследство, в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества солидарно отвечает по долгам наследодателя. Учитывая данную норму, наследники плательщика ренты (его дочь и отец) при получении в наследство доли в праве на обременѐнную рентой квартиру одновременно становятся должниками по договору ренты – плательщиками ренты. Как видно, в юридической практике нередки случаи, когда сторонами по пожизненному договору с иждивением (плательщик ренты и получатель ренты) являются близкие родственники. Впоследствии это обстоятельство может обусловить возникновение проблем при правовом регулировании ситуации, вызванной смертью плательщика ренты. Далее, как правило, могут возникать спорные моменты в выдаче свидетельства о праве на наследство, которые не однозначно разрешены в рамках действующего законодательства.
Однако, согласно статье 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. В данном случае в отношении отца наследодателя происходит совпадение в одном лице должника и кредитора по обязательству, возникшему из договора пожизненного содержания с иждивением, поскольку он является также и получателем ренты по данному договору (кредитором). Таким образом, обязательство осуществлять в пределах стоимости перешедшего наследства пожизненное содержание с иждивением остается только у дочери наследодателя. Вместе с тем статьями 601 и 602 ГК РФ устанавливается, что объектом договора пожизненного содержания с иждивением может быть жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость, а стоимость всего объѐма содержания с иждивением не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда. В связи с вышеизложенным в практике возникли следующие вопросы:
- сохраняет ли своё действие или подлежит прекращению договор пожизненного содержания с иждивением и как быть с обременением такого имущества;
- может ли существовать обязательство, вытекающее из этого договора, если стоимость объёма содержания с иждивением, осуществляемого одним наследником в пределах его доли наследственного имущества, будет менее установленного законом минимального размера этой стоимости.
В настоящее время нет единообразного подхода к решению вопроса о том, может ли обременяться в договоре пожизненного содержания с иждивением не недвижимость, что прямо указано в статье 601 ГК РФ, а доля в праве собственности на недвижимое имущество. В анализируемой ситуации получатель ренты лишается не только своей собственности – квартиры как единого имущественного объекта, но и установленного договором объѐма пожизненного содержания с иждивением.
Существует несколько позиций по данному вопросу:
1) в литературе предлагается обратиться получателю ренты в суд с требованием расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением по основанию, предусмотренному статьей 451 ГК РФ – существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, вследствие смерти плательщика ренты. При этом расторжение договора с момента смерти плательщика ренты прекратит обязательства сторон договора, выведет квартиру из состава наследства и вернёт её в собственность получателя ренты. Представляется, что в подобной ситуации свидетельство о праве на наследство на доли в праве собственности на квартиру не может быть выдано наследникам, и в отсутствие чѐткого законодательного регулирования создавшаяся проблема может быть разрешена судом, учитывающим конкретные обстоятельства и интересы всех участников возникших правоотношений. В отсутствие судебного разбирательства по данному вопросу у нотариуса не имеется правовых оснований отказать наследникам в выдаче свидетельства о праве на наследство, поскольку квартира в порядке универсального правопреемства переходит в собственность двух наследников умершего плательщика ренты. Но такой подход, вызовет сложности на этапе государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
2) иная позиция основана на том, что даже при расторжении договора получатель ренты не может требовать возврата ему обремененной квартиры, переданной в обеспечение пожизненного содержания с иждивением. Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В данном же конкретном случае обязательство получателя ренты передать квартиру в собственность плательщика ренты является исполненным, а предусмотренное статьей 605 ГК РФ его право требовать от последнего при существенном нарушении им обязательств возврата переданного в обеспечение пожизненного содержания недвижимого имущества вряд ли можно трактовать как прямо установленную законом возможность требования возврата исполненного на момент расторжения договора.
В сложившейся ситуации получатель ренты может потребовать от другого наследника возврата ему выкупной цены ренты, поскольку обремененное недвижимое имущество, переданное под выплату последней, поступило в общую собственность (статьи 593, 594, 605 ГК РФ). Получатель ренты вправе получить ½ долю выкупной цены, поскольку другому наследнику в собственность переходит не вся квартира, переданная под выплату ренты, а лишь ½ доля в праве на указанную квартиру. Из этого следует, что квартира в порядке универсального правопреемства переходит в собственность двух наследников по закону умершего плательщика ренты, а обязательства, вытекающие из договора пожизненного содержания с иждивением, прекращаются не только у получателя ренты (совпадением в одном лице кредитора и должника), но и другого наследника (в результате выплаты выкупной цены ренты).
Специалистами Федеральной нотариальной палаты с целью предотвращения подобных проблемных ситуаций высказывалось мнение, что нотариусам при аналогичных обстоятельствах целесообразно рекомендовать получателю ренты отказаться от наследства в пользу другого (других) наследников (разъяснив невозможность отказа от части причитающегося наследства) с тем, чтобы возникшие из договора пожизненного содержания с иждивением обязательства в полном объёме перешли к лицам, унаследовавшим обременённую рентой квартиру. Однако возможность данного выхода из ситуации в полной мере зависит от воли получателя ренты.
На основании изложенного, автор предлагает законодателю внести изменение в пункт 1 статьи 601 ГК РФ, указав на возможность заключения договора пожизненного содержания с иждивением при передаче не только всего недвижимого имущества, но и части недвижимого имущества. Изложить пункт 1 статьи 601 ГК РФ в следующей редакции: «По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость, либо часть недвижимости в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30.11.1994 г. №51-ФЗ // Российская газета.№238-239. 8 декабря 1994.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №5 Ст.410.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации часть третья от 26.11.2001 г. №146-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. №49. Ст.455.
4. Бумажникова О.В. Институт права следования на недвижимое имущество в законодательстве Российской Федерации: дис… канд.юрид.наук. М., 2008.
5. Махноносов Э. По воле, а не по праву // Юрист, 2003. №41, октябрь.
