25 ноября 2017г.
В настоящее время в российском законодательстве все еще отсутствует понятие «объект незавершенного строительства». В этой связи в правовой доктрине существует большое количество различных точек зрения, порой диаметрально различающиеся между собой, что приводит к неоднозначности понимания этой категории и к множеству противоречий в правоприменительной практике. В условиях тяжелой экономической ситуации в России, особенно актуальным становится вопрос определения не только понятия «объекта незавершенного строительства» и его толкования, но и анализ критериев отнесения таких объектов к недвижимому имуществу.
Системный анализ действующего анализа позволяет определить, что в тех или иных нормативно - правовых актах можно найти лишь упоминание о данной категории, иногда в большей или меньшей степени конкретизирующих значение «объекта незавершенного строительства».
Считаем необходимым выделить следующие законодательные акты, в которых конкретизируются условия отнесения тех или иных объектов к объектам незавершенного строительства:
1. Согласно п.1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [1].
2. В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: «Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек»[2].
3. В ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: «Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз можно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально -определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости»[3].
Если говорить о характеристиках объектов незавершенного строительства изложенных органами судебной власти, необходимо отметить следующие:
1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в п. 38 которого даются такие критерии для определения объекта незавершенного строительства: «При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст.133 ГК РФ)» [4].
2. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в п.24 которого указано: «Если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительс тва как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментальные работы и т.п.), отказ в государственной регистрации прав является правомерным» [5].
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВА С РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п.30 указано: «В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ»[6].
4. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли -продажи недвижимости», в п. 7 которого указано, что: «Не завершенный строительством объект может быть предметом договора купл и- продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации» [7].
В сфере правоприменительной практики необходимо обратить внимание на:1. Пункты 65, 78 Методических рекомендаций по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 22 октября 2008 года, которые выделяют следующие признаки объектов незавершенного строительства:
- «Объектами незавершенного строительства признаются любые объекты капитального строительства - здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, бытовок, навесов и т.п.»;
- «К объектам, находящимся в незавершенном строительстве , относятся объекты: строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке» (8).
С учетом приведенного выше анализа действующего законодательства, судебной и правоприменительной практики, считаем необходимым предложить следующее определение данной категории вещей как объектов гражданских прав. Объектом незавершен ного строительства является учтенный в государственном кадастре недвижимости объект недвижимого имущества, являющийся результатом незавершенного процесса по созданию и (или) реконструкции здания, сооружения, в отношении которого не получено разрешение на ввод его в эксплуатацию[8].
Таким образом, основными признаками объектов незавершенного строительства по нашему мнению являются:
а) прочная связь с землей, т.е. невозможность перемещения без несоразмерного ущерба его назначению;
б) капитальность объекта незавершенного строительства (степень прочности связи объекта незавершенного строительства с земельным участком, его постоянство и фиксация на местности);
в) наличие уникальных и дополнительных характеристик - вид, описание местоположения объекта на земельном участке, общая площадь застройки, объем выполненных строительно -монтажных работ;
г) отсутствие акта о принятии объекта в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию).
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
2 Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1. – Ст. 16.
3 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства Р Ф. – 2015. – № 29. –Ст. 4344.
4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2015. – № 140.
5 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Экономика и жизнь. –2012. – № 1.
6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. – 2010. – № 109.
7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1.
8 Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства // Правовые вопросы строительства. – 2015. – № 1. – С. 26.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 06.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – №1. – Ст. 16.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2015. – № 29. – Ст. 4344.
4. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2015. – № 140.
5. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Экономика и жизнь. – 2012. – № 1.
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при р азрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. – 2010. – № 109.
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. – 1998. – № 1.
8. Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в
форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях (утв. Минсельхозом РФ 22.10.2008) // Информационно-правовая система «КонсультантПлюс».
9. Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства// Правовые вопросы строительства. – 2015. – № 1. –С. 26-31.
