Для того, чтобы можно было объективно рассуждать об управлении общим имуществом, необходимо для начала четко  определить, какие именно  имущественные объекты, относящиеся к многоквартирному дому, находятся в правово й категории общего имущества. Сделать это непросто, потому как перечень общего имущества, установленный в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является открытым. Общее же правило отнесения имущества в категорию общего наиболее ясно сформулировано в ч. 2 ст. 290 ГК РФ, согла сно которой к таковому относятся имущественные объекты, предназначенные для обслуживания более одной квартиры (соответствующие помещения, конструкции дома, оборудования, земельный участок и др., особняком стоят денежные средства на специальном счете ст. 36.1 ЖК РФ) Целью любого открытого перечня является достижение гибкости в подзаконном регулировании и разрешении спорных ситуаций. К сожалению, именно данная гибкость в судебных тяжбах позволяет «перетягивать одеяло» от истца к ответчику или наоборот.

Имеются  значимые    сложности  в  доктринальной  классификации  общего  имущества,  которое является неоднородным не только по физическим его характеристикам, но так по функциональным признаком при юридической целостности общего имущества.

Кратко осветив вопрос об определении общего имущества в многоквартирном доме, перейдем к управлению данным имуществом. Стоит сразу же отметить, что управление общим имуществом представляет собой комплексную правовую категорию [1]. Рассуждая в чисто практической плоскости, следует считать, что понятие управления в данном случае охватывается деятельностью по содержанию данного имущества, которая включает в себя, во -первых, способы и формы реализации правомочий собственников, а во-вторых – совокупность их юридических обязанностей, связанны х непосредственно с эксплуатацией имущества. Данный подход хотя и теоретически неверен (понятие  управления шире  гораздо шире), однако тот факт, что судьба общего имущества в многоквартирном доме следует судьбе изолированных жилых помещений (раздельно отчуждать их нельзя), а также то, что в большинстве случаев полномочия по управлению имуществом осуществляются не сами собственниками, а управляющими компаниями (хотя заключение соответствующего договора и является одним из проявлений права собственников на управление имуществом; как показывает практика, собственники лишь уплачивают полагающиеся платежи и не интересуются управлением имуществом), дает основание полагать, что в дискуссиях вполне можно ограничиться термином «содержание».

Основной особенностью управления имуществом в многоквартирном доме является то, что органом управления является общее собрание собственников, однако в целях осуществления текущего управления домом выбирает один из предложенных законодателем способов управления многоквартирным домом [2].

Наиболее часто встречающимся способом управления является управление управляющей организацией. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по собственников помещений или созданных ими органов управления в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять комму нальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Как правило, собственников помещений, к сожалению, не заботит деятельность собственных управляющих компаний, они просто как бы автоматически оплачивают приходящие квитанции.

Данное    положение   дел   имеет   как   своих  сторонников,   так   и   противников.   Сторонники осуществления управления специальным субъектом (управляющей компании) утверждают, что это является необходимостью, потому как, на их взгляд, только отдельная коммерческая структура полноценно управлять многоквартирным домом по причине сложности и больших объемов деятельности – это и заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, проведение текущего ремонта общего имущества (нужно же ведь отыскать подрядчика, проследить за выполнением работ), осуществлять обслуживание дома и др., отмечается, что сами собственники неспособны полноценно осуществлять данную деятельность. Противники такого подхода отмечает высокую криминализованность управляющих организаций, указывая на многочисленные случаи мошенничества, которые касаются в первую очередь управления общим имуществом – фиктивное заключение на выполнение работ, офо рмление подложных документов, фальсификация  доказательств при  приемке работ, необоснованное списание материальных ценностей на выполнение хозяйственных работ.

Пару слов следует также сказать о об обязательной процедуре лицензирования управляющих компаний, которая зачастую является процедурой чисто формальной и взаимосвязи между улучшением состояния домов и лицензионной процедурой не выявлено.

Круг сложностей, с которыми сталкиваются собственники в связи с управление общим имуществом в многоквартирном доме, отнюдь не исчерпывается деятельностью управляющих компаний – имущество требует не только текущего, но также и капитального ремонта [3]. С недавних пор действует система по взиманию обязательных взносов на проведение капитального ремонта (возможно зачислен ие денег на специализированных счет, которые в этом случае будут относиться к общему имуществу, либо на счет регионального оператора, а сам капитальный ремонт производятся в сроки, установленные региональной программой; нам представляется неясным, почему правовая судьба денежных средств кардинальным образом отличается в случае перечисления их в фонд капитального ремонта – по сути на них утрачивается право собственности, хотя взимаются они в счет содержания общего имущества в форме капитального ремонта), которая была принята населением неодобрительно. Законодатель при ее введении руководствовался необходимостью снижения нагрузки на региональные бюджеты, обосновывая это правовой принцип содержания бремени содержания имущества собственником [4]. На первый взгляд кажется, что взимание данных «поборов» является дикостью капитализма, когда окружающая действительность меряется деньгами, однако, на наш взгляд, это собственники «отвыкли» от столь явных публичных элементов в жилищных отношениях – в советское время данные отношения являлись публичными[5]. Конечно, имеется большое количество инициативных предложений относительно поиска средств для проведения капитального ремонта (развитие взаимовыгодного сотрудничества между органами власти и бизнесом, привлечение инвестиций, пожизненная рента и др.)[6], но они даже в случае их максимально возможной реализации не способны в полной мере разрешить все финансовые проблемы.

В качестве  итога исследования назовем следующие особенности управления общим имуществом в многоквартирных домах: встречающиеся практические сложности с отнесением имущества в категорию общего; противоречивость судебной практики; частые расхождения законодательных  позиций и доктринальных точек зрения; наличие публичных элементов в процессе  управления; неодноз начность субъектного состава лиц, осуществляющих управление имуществом; безразличие большинства собственников относительно процесса управления; непрозрачность  деятельности  управляющих организаций.

В заключение отметим, что несмотря на критику сложившегося положения дел, тем не менее деятельность по управлению общим имуществом в многоквартирных домах проводится регулярно и планомерно, хотя и имеется масса замечаний.

 

 

1   Волкова М .А. Значение имущественного страхования для развития гражданского общества // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 15. С. 6-10.

2 Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Градостроительное право. 2016. № 1. С. 13-16.

3    Ленковская Р.Р., Шиловская А.Л. Особенности договора строительного подряда при участии в до левом строительстве // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 15. С.78-85.

4   Стародумова С.Ю. Возникновение и прекращение права собственности граждан. учебное пособие / С. Ю. Стародумова ; Саратовский юридический ин-т М ВД России. Саратов, 2011.

5   Береговая Т. А. Правовая принадлежность отношений по управлению многоквартирными домами // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. № 4. Том 4. 2013.

6 Свешников Я. Н. Финансовое обеспечение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в условиях кризиса // Educatio. № 9 (16) – 2. 2015.

 

Список литературы

 

1.                                       Береговая Т. А. Правовая принадлежность отношений по управлению многоквартирными домами // Вестник Южно-Уральского государственного университета. Серия: Право. № 4. Том 4. 2013.

2.                                       Волкова М.А. Значение имущественного страхования для развития гражданского общества// Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 15. С. 6-10.

3.                                       Ленковская Р.Р., Шиловская А.Л. Особенности договора строительного подряда при участии в долевом строительстве // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 15. С.78-85.

4.                                       Стародумова С.Ю. Возникновение и прекращение права собственности граждан. учебное пособие / С. Ю. Стародумова ; Саратовский юридический ин-т МВД России. Саратов, 2011.

5.                                       Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Градостроительное право. 2016. № 1. С.13-16.

6.                                       Свешников Я. Н. Финансовое обеспечение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в условиях кризиса // Educatio. № 9 (16) – 2. 2015.