21 июня 2018г.
Аннотация: данная статья посвящена вопросам исследования юридических признаков объектов недвижимого имущества, учитывая различные подходы к их определению.
Summary: this article is devoted to the study of legal features of real estate, taking into account different approaches to their definition.
Ключевые слова: объекты недвижимого имущества, государственная регистрация прав, категории недвижимости, разрешительная документация.
Keywords: objects of real estate, state registration of rights, categories of real estate, permits.
Правоотношения, связанные с объектами недвижимого имущества, их оборотоспособностью, возникновением, изменением и прекращением права собственности на них в настоящее время по прежнему остается под пристальным вниманием теоретиков в области гражданского права и юристов - практиков, применяющих нормы действующего законодательства. Вместе с этим юридическая квалификация объектов недвижимости сталкивается порой с неразрешимыми проблемами.
Становление и развитие рынка объектов недвижимого имущества как специфической сферы рыночных отношений выступает одним из базирующих векторов создания в Российской Федерации экономической системы, основывающейся на превалировании частной собственности и рыночных механизмах саморегулирования, функционирования и формирования экономики. Наряду с функционированием рынка недвижимого имущества вырабатывается особое направление профессиональной, предпринимательской и хозяйствующей деятельности — бизнес в сфере сделок с недвижимостью.
Вопрос об определении признаков недвижимых вещей весьма широко обсуждается в научной литературе. Проведя анализ имеющихся подходов, можно сделать заключение о том, что большая часть авторов выделяет критерии недвижимого имущества, регламентированные статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако существуют и другие подходы авторов к определению признаков недвижимого имущества.
В настоящее время юридическая практика в России устанавливает ряд признаков, по которым физический объект можно отнести к недвижимому имуществу:
– прочная конструктивная связь с земельным участком (невозможно перемещать объект без причинения ущерба его целевому назначению) [2;15];
— возможность объекта недвижимости существовать физически обособленно (наличие у объекта недвижимости четко установленных границ);
– осуществление государственной регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
– создание объекта недвижимого имущества в порядке, установленном действующим закон, соблюдая градостроительные и иные нормы и правила;
– объект недвижимости можно отнести к одной из следующих категорий: земельный участок, машино–место, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства.
Признак прочной конструктивной связи с земельным участком в доктрине понимают в двух направлениях: физическая связь объекта недвижимости с землей и его юридическая связь. Е.В. Васьковский, Ю.С. Гамбаров, К.П. Победоносцев рассматривали критерий физической связи объекта с землей. Недвижимые вещи – это объекты, по природе состоящие в «механической или органической связи с землей, так что, при потере этой связи, они теряют свое первоначальное состояние».
Абрамов В.В. в своих работах устанавливает следующие признаки определения возможности перемещения объекта недвижимости без несоразмерного ущерба для его назначения: функциональное назначение вещи; характер связи с земельным участком (наличие инженерных коммуникаций, фундамента) [1;83].
Дискуссия о том, является ли конкретный объект недвижимым имуществом, должна проходить с учетом назначения имущества, а также обстоятельств, связанных с его возведением. При решении проблемы об отнесении асфальтированных и бетонных площадок к объектам недвижимости следует более точно изучить детали, связанные с природой и назначением такого объекта, учитывая все имеющиеся доказательства, установить, необходимо ли получение разрешительной документации на строительство таких объектов, а также обращая внимание на их технические характеристики и цели их создания.
При создании объекта недвижимого имущества необходимо соблюсти нормы действующего законодательства, а именно градостроительные и строительные нормы и правила, получить все необходимые разрешения на возведение такого объекта. Поддержку данной позиции можно получить и в судебной практике. Стандартная формулировка, используемая с определенными вариациями в мотивировочной части решений судов, обычно определяется следующим образом: «Для признания недвижимого имущества как объекта гражданских прав необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Понятие «недвижимость» является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым имуществом невозможно только на том основании, что оно прочно связано с землей и на такой объект оформлен технический паспорт».
Следующим критерием, выделяемым авторами в качестве признака недвижимого имущества является государственная регистрация права собственности. Пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в органе регистрации прав. Статья 219 Гражданского кодекса гласит, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.
Проводя анализ данных статей, отмечаем, что с государственной регистрацией гражданское законодательство связывает не создание конкретного объекта недвижимого имущества, а только лишь возникновение права на него.
В юридической практике большое количество судебных разбирательств связывается с квалификацией асфальтированных площадок в качестве недвижимого имущества. Зачастую субъекты гражданского права учитывают их в качестве отдельных объектов основных средств при организации парковочных мест или размещении на них зданий, производственных сооружений (ангаров, складов).
Определение сущности недвижимого имущества только с материально-вещественной стороны не может исчерпывать всей совокупности признаков, которые ему присущи [2;16].
Таким образом, при идентификации недвижимого имущества недостаточно полагаться исключительно на классические признаки, указанные в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Важность такого подхода обуславливается тем, что от того, к какой категории вещей относится объект недвижимости, как объект гражданских прав, зависит его правовой режим, требования к гражданскому обороту, а также способы защиты прав, которые в той или иной ситуации может применить титульный владелец такой вещи [3;84].
Список литературы
1. Абрамов В.В. Понятие и признаки недвижимости повышенного риска как объекта гражданского права // Бизнес, Менеджмент и Право. 2013. № 1.
2. Касьяненко Т.Г., Г.А., Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов, Оценка недвижимости, Кнорус, Москва, 2018г.
3. Мотлохова Е.А., Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2016.№ 3.
References
1. Abramov V. V. the Concept and features of real estate high-risk as an object of civil rights // Business, Management and law. 2013. No. 1.
2. Kasyanenko T. G., G. A. Makhovikov, V. E. Esipov, S. K. Mirzajanov, real estate Valuation, KnoRus, Moscow, 2018.
3. Matlakhova E. A., Bulletin of the Khabarovsk state University of Economics and law. 2016. No. 3.
