13 июня 2019г.
Конституция Российской Федерации определяет в ч. 2 ст. 9, что: «земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности» [4]. Земли относящиеся, к федеральной и муниципальной собственности, имеют под собой цель быть обеспечением для общегосударственных функций, таких как оборона, безопасность, сельское хозяйство, и т.д. Отметим, что, несмотря на фактическое владение, большая часть земель не используются по тем или иным причинам.
Аренда государственных и муниципальных земель является способом вовлечения неиспользуемых государством и муниципальными образованиями земель в хозяйственную деятельность за плату и удовлетворения потребностей физических и юридических лиц во временном использовании земельных участков [2].
Аренда земельных участков из земель государственной и муниципальной собственности имеет свои особенности, однако основные положения остаются неизменными, как и для всех договоров такого типа, это предмет и срок аренды, размер платежа. Аренда земель подразумевает участие в торгах, за исключением оснований указанных в ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, среди них, например: выделения земель для обеспечения энергетики, для размещения объектов культурного назначения, для садовых участков, фермерских хозяйств и т.д. [3].
Для проведения торгов для реализации договора аренды земли, необходимо соблюсти несколько условий. В первую очередь, это формирование земельного участка. Существуют два способа формирования участков, это выдел из государственной и муниципальной собственности, или изменение существующих. Первоначальным способом является выдел земельного участка из неиспользуемых земель, путем его межевания и постановки на кадастровый учет. Ко второму, то есть вторичному преобразования земельного участка путем объединения с другим участком, или уменьшение его.
Процесс выставления земельного участка на торги может быть инициирован с одной стороны юридическим или физическим лицом, с другой стороны, такое решение может быть выдвинуто уполномоченным органом. В случае, если инициатором выступали юридические или физические лица, то заявление должно быть рассмотрено в течение двух месяцев, с решением органа о проведении или отказа от проведения аукциона. В случае положительного решения, участникам направляются извещения о времени, месте и порядке проведения процедуры торгов, также указывается срок подачи заявок на участие, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона [6].
В завершении проведения аукциона устанавливается обязанность по заключению договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Однако есть вероятность, что победитель аукциона может оказаться в реестре недобросовестных участников аукциона.
Если победитель аукциона по истечению 30 дней не подписал и не представил в уполномоченный орган тот или иной договор, то уполномоченный орган в течение 5 рабочих дней со дня истечения этого срока направляет сведения в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти для включения такого победителя в соответствующий реестр. В таком реестре участник будет находиться два года. Таким образом, государство возложило на антимонопольный орган новые административные функции по ведению реестра недобросовестных участников аукциона. С одной стороны в литературе есть мнения, которые положительно отмечают данные нововведения, с точки зрения борьбы с подставными участниками аукциона, а с другой стороны при применении такого реестра появляется пробел, который связан с отсутствием процедуры исправления технической ошибки [5]. Следовательно, нельзя избежать ошибочного включения участника аукциона в реестр с исправлением такой ошибки, но уже после состоявшегося аукциона, даже и с одним участником.
Еще одной особенностью договора аренды государственных и муниципальных земель является порядок определения арендной платы.
Так, определение размера арендной платы напрямую зависит от того, на торгах или без торгов заключен договор аренды.
Итак, ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок устанавливается соответственно, по результатам торгов в случае заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах.
При этом начальная цена может устанавливаться различными способами: или в размере ежегодной арендной платы на основании рыночной оценки, или не менее 1,5 % кадастровой стоимости, но только в том случае, если результаты кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, или в размере первого арендного платежа по результатам рыночной оценки в случае заключения договора аренды для комплексного освоения территории или дачного хозяйства.
Отметим, общую проблему, которая видится нам в данной сфере, так у Земельного кодекса Российской Федерации достаточное количество отсылочных норм к Гражданскому кодексу Российской Федерации об условиях договора аренды земельных участков, что должно отвечать обеспечению публичных и частных интересов в использовании земли. Такая задача может быть достигнута путем закрепления правовых механизмов использования и управления землей, ее охраны и защиты в земельном законодательстве [1].
Однако мы считаем, что есть необходимость выделить договор аренды земельных участков в отдельную сферу регулирования Гражданского кодекса Российской Федерации, а правовое регулирование охраны и защиты земельных участков при аренде должно осуществляться в рамках земельного законодательства.
Список литературы
1. Аливердиева М.А. Проблемы правового регулирования аренды государственных и муниципальных земель // // Юридический вестник ДГУ. 2016. № 4. С.98.-100.
2. Гайбатова К.Д., Аливердиева М.А. Особенности договора аренды государственных и муниципальных земель // Юридический вестник ДГУ. 2016. № 3. С.71-74.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 29 июля 2017 г. № 280-ФЗ) // Российская газета. 2001. № 211-212.
4. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. (с посл. изм. и доп. от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ) // Российская газета. 1993. № 237.
5. Польшакова Д.А. Правовые проблемы организации и проведения земельного аукциона в Российской Федерации // Актуальные проблемы, правового, социального и политического развития России. Саратов, 26 апреля 2018 г. Саратов, 2018: Саратовский источник. С.174 -178.
6. Тупикин Н.Н. Правовая природа обязательств, возникающих при проведении торгов на право заключения договора аренды недвижимого имущества: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2012. 32 с.
