19 июня 2016г.
Формирование института вещных прав на землю и собственности как основы земельно-правовых отношений, а именно эта тенденция, хотя и незаметно, все дальше развивает отечественное земельное право, неизбежно сопровождается детализацией института соседства, - самых разных соседских прав, без которых собственникам земельных участков невозможно выстроить взаимодействие по их использованию. Таким образом, именно частное начало в земельных отношениях ныне является двигателем развития института соседства, в первую очередь – земельных сервитутов. В свою очередь, становление (или, точнее, восстановление) института земельных сервитутов в России неизбежно поднимает проблемы требований о признании вещных прав, в т.ч. о сроках давности в отношении признания вещных прав на землю, о юридическом значении фактического владения, о соотношении ивиндикации и негаторного иска как способов защиты вещных прав. Данные проблемы, уже вполне разработанные для прав собственности, усложняются применительно к специфичным сервитутным правам, а потому подлежат отдельному и специальному исследованию. Комплексное разрешение вопросов правового регулирования земельных сервитутов было предпринято вступившим в силу год назад (с 01.03.2015 г.) земельным законодательством [1].
Однако до сих пор в отечественном праве нет определений ни понятия вещных прав (несмотря на то, что этим понятием обозначен целый раздел II ГК РФ[2]), ни понятия ограниченных вещных прав, ни даже хотя бы полного и завершенного перечня этих прав. И хотя альтернативу последнему составляет перечень вещных прав, подлежащих государственной регистрации в Едином государственном реестре (п. 1 ст. 131 ГК РФ), системного цивилистического изложения ограниченных вещных прав на земельные участки такого рода суррогаты заменить не могут. Равным образом, пункт первый статьи 216 ГК РФ, вместо полного, замкнутого (закрытого) перечня вещных прав – также ограничивается лишь перечислением некоторых из них, что лишает смысла как подобное («частичное») перечисление, так и весь названный пункт.
Неудивительно, что и в определении понятия сервитута, как оно дано в п. 1 ст. 274 ГК РФ (право собственника земельного участка требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком), отсутствует важнейший родовой признак сервитута – указание на его вещный характер. Можно возразить, что указание на этот характер присутствует в п. 1 ст. 216 ГК РФ, но, во всяком случае, нельзя отрицать, что мы до сих пор не имеем в законодательстве полного и точного определения сервитута.
Проблема п. 1 ст. 274 ГК РФ состоит и в том, что в нем заключено не одно, а два различных определения, связанных с сервитутом, но ни одно из них определением сервитута не является.
Во-первых, речь идет о непосредственном понятии субъективного ограниченного вещного правасе рвитута: «право ограниченного пользования земельным участком».
Помимо отсутствия указания на вещный характер этого субъективного права (что в определенной мере все же нивелируется пунктом 1 ст. 216 ГК РФ), основная проблема такого определения сервитута – отсутствие в нем также указания на целевую природу ограничений, которым подвергается служащий участок: именно целью использования предопределяется право сервитута и только целью пользования ограничивается право собственности на служащий участок. Как право пользования, сервитут ограничен именно целью такого пользования, но и этот видовой признак отсутствует в его определении.
В связи с отсутствием указания на цель использования, в ч. 2 пункта первого статьи 274 ГК РФ законодатель установил, что сервитут «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Тем самым частично компенсируется отсутствие признака цели в определении сервитута (которое вряд ли можно назвать определением), но возникает множество вопросов к части второй п. 1 ст. 274 ГК РФ.
Так как положение части второй п. 1 ст. 274 ГК РФ раскрывает один из трех необходимых видовых признаков сервитута (целевое назначение права пользования), данная формулировка также представляет значение для построения его полного определения и данные вопросы нуждаются в их постановке.
Во-первых, следует согласиться с терминологией «может устанавливаться»: несмотря на общедозволительный характер гражданско-правового регулирования, всем вещным правам присуща принудительная фиксация, а значит, основания их установления должны быть определены законодательно. Однако требование принудительной фиксации размывается неопределенностью последующих формулировок части второй п. 1 ст. 274 ГК РФ: «других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута». Такая формулировка вызывает естественный вопрос: любые ли нужды собственника господствующего участка, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, должны быть им обеспечены?
Например, как быть с такой «нуждой» собственника земельного участка, как эстетическая потребность в красивом виде, открывающегося с принадлежащего ему участка? «Сегодня проблема вида, открывающегося с земельного участка, по своей экономической значимости для рынка недвижимости (что особенно актуально для элитного жилья, санаторно-курортных, гостиничных комплексов) стала не менее важной, чем проблема обеспечения таких участков линиями электропередачи, связи, водоснабжения… красота видов естественных пейзажей, морских просторов, гор, рек, лесов, полей незаменима, а потому баснословно дорога. Не менее дороги единство, органичность и целостность архитектурного, ландшафтного и садово-паркового решения поселка и города»[3]. Ответ на этот вопрос дает судебная практика, в частности, города Владивостока. Так, в г. Владивостоке покупателями квартир дома по адресу Авроровская, 24, было в 2004 г. подано исковое заявление с требованием остановить строительство дома, возводившегося рядом домом по ул. Авроровская, 24, по той причине, что этот вновь возводимый дом помешает виду на море, открывавшемуся из ранее купленных квартир в этом доме. Важно, что вновь возводимый дом, загораживавший жильцам ранее приобретенных квартир вид на море, строился тем же самым застройщиком (ООО «Оникс»), что и дом по Авроровской, 24. Исковое заявление с данным требованием подавалось неоднократно, и лишь последний (третий) раз оно было подано с корректным правовым основанием: возводимый дом нарушает жильцам соседнего дома сервитут вида, т.е. закрывает вид на залив, что в перспективе, после завершения строительства, существенно снизит и стоимость купленных в ранее возведенном доме квартир. Однако суд отказал жильцам дома по Авроровской-24 по тому мотиву, что сервитут вида в российском законодательстве не предусмотрен.
Следовательно, далеко не всякие «нужды» собственника соседского участка могут быть обеспечены сервитутом. Как указывают некоторые специалисты, «важнейшим критерием установления сервитута являются требования… целесообразности его установления»[4, с. 58]. Однако в чем состоит эта целесообразность, в каких случаях «нужды» собственника достойны внимания, а в каких – нет - законодатель почти (за исключением формулировки «для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием») не раскрывает.
Во-вторых, анализ пункта первого статьи 274 ГК РФ приводит к выводу о том, что в нем содержится не одно, а два различных субъективных права. Пункт 1 ст. 274 ГК РФ указывает еще на одно вещное право, которое осталось незамеченным в цивилистической науке - субъективном гражданском праве собственника земельного участка потребовать от собственника соседнего земельного участка или собственника соседнего участка предоставления сервитута. Если сервитут на земельный участок можно рассматривать в качестве субъективного ограниченного вещного права только после его государственной регистрации в качестве такового, то право потребовать установления сервитута принадлежит как раз собственнику соседнего или другого земельного участка. Как указано в ГК РФ, оно принадлежит «в необходимых случаях» не только собственнику соседнего земельного участка, но и собственнику другого земельного участка (соседнего участка). Как видно, ГК РФ пытается различать непосредственное соседство двух земельных участков и опосредованное другими земельными участками «дальнее» соседство. Различие проводится через терминологию «соседний земельный участок» и «соседний участок». Однако данное право – также имеет непосредственное отношение к определению самого сервитута, поскольку характеризует специфику статуса его субъекта – третий видовой признак земельного сервитута.
Таким образом, законодатель создает два различных правовых статуса: статус лица, который вправе потребовать установления сервитута и непосредственно статус сервитуария – лица, которому сервитут установлен (прошел государственную регистрацию). Однако такой подход лишает, как отмечалось, определение сервитута третьего значимого признака – признака соседства господствующего земельного участка – с обслуживающим земельным участком. В каком аспекте общественных отношений такое правовое регулирование выявит свою ошибочность – покажет время.
Пока же целесообразно предложить следующее определение понятия сервитута (сервитутного права): ограниченное вещное право ограниченного целевого пользования собственника (иного титульного владельца) непосредственно соседнего (граничащего) земельного участка или другого соседнего земельного участка.
Это определение содержит как родовой признак сервитута – категорию вещных прав, так и три его необходимых и достаточных видовых признака: во-первых, ограниченный только правомочием пользования характер, во-вторых, целевое назначение пользования, в-третьих, его принадлежность только титульному владельцу непосредственно соседнего (граничащего с господствующим) земельного участка или другого соседнего участка, хотя бы не граничащего с господствующим.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 09.03.2016 г. №60-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301; 2016. №11. Ст. 1487.
2. Жмурко С. Сервитут на вашу голову. Если не получается договориться с соседом - обращайтесь в суд //Юрист спешит на помощь. 2014. №6. С. 56-59.
3. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ (в ред. от 29.12.2015) // Собрание законодательства РФ. 2014. №26. Ст. 3377; 2016. №1. Ст. 25.
4. Рябов А.А. Отрицательные сервитуты и сервитут вида в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2007. №5.
