Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

РЕГУЛИРОВАНИЕ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАСПОЛОЖЕННЫХ НА НЁМ ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Авторы:
Город:
Астрахань
ВУЗ:
Дата:
14 декабря 2019г.

Действующее российское законодательство, в части регулирования отношений собственности на землю и находящихся на ней зданий или сооружений, иных объектов недвижимости и оборота указанных объектов недвижимости, внутренне не закончено, по причине того, что оценивает эти объекты, с одной стороны, как предметы независимые, которые принимают участие в обороте вполне отдельно друг от друга и для которых возможно установление различных правовых режимов, с другой стороны – в качестве физически и юридически связанных друг с другом форм недвижимости [1].

Земельным кодексом РФ провозглашено в качестве одной из составляющих земельного законодательства «единство судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта», на основании которого все прочно соединенные с земельным участком объекты должны следовать судьбе земельного участка, за исключением обстоятельств, которые установлены федеральным законодательством (п.5 ст. 1 ЗК РФ)[3].

Между тем, в процессе регулирования конкретных правоотношений Земельный кодекс РФ не проявил необходимой последовательности в реализации указанного принципа. С одной стороны, пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ определяется, что не допускается реализация земельных участков без расположенных на них зданий, если их собственником является одно лицо, что доказывает то, что юридическая судьба зданий повторяет юридическую судьбу земельных участков при их реализации. С другой стороны, учитывая современные экономические и правовые реалии, представляется затруднительным воплощение указанной нормы в правоприменительной деятельности по следующим причинам:

-   большое количество зданий находится в собственности лиц-несобственников земельных участков. Кроме того, значительное число зданий и помещений принадлежит субъектам, не обладающим законным образом оформленными вещными или обязательственными правами на землю, на которой находятся здания;

-      огромную долю в гражданском обороте составляют жилые и нежилые помещения, у собственников которых, вообще может отсутствовать право собственности на земельный участок;

-       определенное количество объектов недвижимого имущества, которые расположены на принадлежащих их собственникам земельных участках, не могут быть реализованы вместе с земельными участками, по причине того, что сами участки являются изъятыми из оборота или ограниченными в обороте;

-    стоимость возводимых на земельных участках объектов, в большинстве случаев, неизмеримо выше цены самих земельных участков, да и при определении цены земельных участков, использованных для застройки, прежде всего, внимание обращается на ценность строений, а, следовательно, нет достаточных экономических оснований для того, чтобы рассматривать возводимое на земельном участке здание и сооружение как «улучшение» земельного участка, которое составляет вместе с ним единое целое [4].

Однако вышеуказанные проблемы не свидетельствуют о том, что с юридической точки зрения земельные участки и здания, находящиеся на них, должны быть совсем независимы друг от друга. Напротив, в целях нормальной эксплуатации объектов недвижимого имущества и приведения в порядок оборота, крайне необходимо, чтобы субъект, владеющий недвижимостью на чужих земельных участках, обладал определенным (вещным или обязательственным) правом по отношению к этим земельным участкам, предоставляющее ему и управомоченному им лицу возможность полноценного использования принадлежащей ему недвижимости и право свободно реализовать указанную недвижимость, а у покупателей также возникали бы права по отношению к земельным участкам, которые позволяли бы им распоряжаться перешедшей к ним недвижимостью. В ином случае здания, правомерно построенные, но впоследствии оказавшиеся расположенными на чужих земельных участках, при отсутствии у собственников каких-либо прав на земельные участки, могут быть признаны самовольными постройками с наличием соответствующих отрицательных последствий, которые для самовольных построек зафиксировало современное законодательство (ст. 222 ГК РФ).

Если же земельными участками и находящимися на них строениями обладает один субъект, то необходимо разработать положение, согласно которому земельные участки и расположенные на ней объекты, хотя и не представляют собой единый объект гражданских правоотношений, но в гражданском обороте при тех обстоятельствах, когда говорится о возможной реализации зданий или земельных участков, должны обозначаться вместе.

С точки зрения «технического оформления» требования одной судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости необходимо обеспечить единовременность регистрации перехода прав на здания и на земельные участки или перехода прав на здания и возникновения права на чужие земельные участки, на которых расположены здания.

Внедрение в жизнь принципа «единой судьбы» земельных участков и расположенных на них зданий (сооружений) требует ускорения реализации механизмов по ведению   земельного кадастра (составление кадастровых планов земельных участков и т.п.). Подобные мероприятия в настоящее время необходимо осуществлять с максимальной быстротой, в связи с тем, что Земельный кодекс РФ установил правило, согласно которому, объектами сделок по купле-продаже, могут выступать только земельные участки, которые прошли процедуру государственного кадастрового учета, а также то, что заключению как договора купли-продажи, так и договора аренды земельного участка должно предшествовать представление кадастровой карты (плана) земельных участков (ст. 37 ЗК РФ).

При поэтапной реализации принципа «единой судьбы» зданий и земельных участков, принадлежащих одному собственнику, нужно отличать сделки, которые влекут их реализацию, и сделки, которые не связаны с продажей объектов.

В процессе совершения сделок, влекущих или могущих повлечь реализацию зданий или земельных участков (купли-продажи, мены, дарения, доверительного управления, внесения в качестве вклада в совместную деятельность, передачи в качестве отступных, внесения в уставные капиталы, ипотеке), в том числе, при переходе прав на них по процедуре универсального правопреемства, в итоге конфискации, реквизиции, обращения взысканий, презюмируется, что указанные объекты недвижимого имущества должны выступить предметом сделки совместно.

Если заключается сделка, по которой может быть реализовано одно из нескольких строений, расположенных на земельных участках, то требуется вначале осуществить выделение земельных участков, «связанных» с таким строением [2].

В случае, когда земельные участки являются неделимыми или когда субъекты договорятся о возникновении по итогу соответствующих сделок прав долевой собственности на земельные участки, осуществляется реализация зданий и долей в праве собственности на земельные участки. О размере долей субъекты договора могут договориться, а при обстоятельствах отсутствия договоренности необходимо определить в законодательном акте принцип определения долей в праве собственности на земельные участки. В качестве таковых возможно определение долей пропорционально размерам здания или размерам поверхности земли, которая занята зданиями.

При наличии обстоятельств, когда в силу определенных законодательством ограничений сделки по отчуждению одного из объектов недвижимого имущества (здания или земли) не разрешаются, собственники не могут быть лишены прав на распоряжение другим объектом. В данном случае при реализации зданий собственники должны предоставить участки в пользование приобретателям зданий в любой допускаемой законами вещной или обязательственной форме, а при реализации земельных участков - обеспечить сохранение за собой прав на использование участков в границах, которые необходимы для пользования сооружением.

Если здания и земельные участки принадлежат на праве собственности государственным или муниципальным образованиям, то закрепление зданий за унитарными предприятиями или учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления возможно при обеспечении условия предоставления предприятиям или учреждениям земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды. Между тем, при распоряжении зданиями, закрепленными за предприятиями на праве хозяйственного ведения, которое осуществляется с согласия собственников, реализация земельных участков из государственной (муниципальной) в частную собственность не может быть обязательной.

 

Список литературы

 

1. Анисимов А.П. Земельное право России. - М.: Юрайт, 2019. - 196 c.

2.     Вычерова Н.В. Актуальные проблемы предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного хозяйства// Научный альманах. - 2017. - № 1. - С. 204 - 208.

3.      Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 02.08.2019)// СПС Консультант Плюс.

4. Соловьев А.А. Земельное право. Конспект лекций. - М.: А-Приор, 2017. - 176 c.