02 февраля 2016г.
Анализ литературы и судебной практики показывает, что особую актуальность имеет вопрос о признаках объектов строительства, позволяющих рассматривать их как недвижимое имущество, в целях дальнейшей квалификации договоров, объектом которых они являются.
Разграничение объектов капитального и некапитального строительства имеет большое правовое значение, т.к. от характера объекта сделки зависят юридическая квалификация заключаемого договора и круг применяемых к возникающим отношениям норм. В частности, от этого зависит решение вопроса о том, будет ли совершаемая сделка договором купли-продажи недвижимости, что предполагает применение соответствующих норм ГК РФ, или отношения будут регулироваться общими положениями о купле-продаже. Как следствие, должна ли передача объекта оформляться путем составления передаточного акта или иного документа о передаче, подлежит ли государственной регистрации переход права собственности на приобретаемое имущество?
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Аналогичным образом понятие недвижимого имущества раскрывается в ст.1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В свою очередь ст.1 ГрК РФ определяет объект капитального строительства как здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Несмотря на наличие легальных определений, на практике распространена ситуация, когда в качестве недвижимых вещей регистрируются некапитальные объекты, которые могут быть перенесены с одного места в другое и при этом в дальнейшем эксплуатироваться по назначению.
Возникают спорные ситуации, для разрешения которых является необходимым выявление критериев и признаков, характеризующих возведенное строение как недвижимую вещь. В этих целях суды обычно назначают строительно-техническую экспертизу для определения капитальности объекта, по итогам которой дается заключение об отнесении объекта к категории недвижимости. Однако судьи не всегда соглашаются с выводами эксперта, указывая на то, что наличие фундамента у объекта не создает препятствий для его перемещения. При этом отмечается, что перемещение объекта, если и невозможно, то не в связи с его неразрывной связью с землей, а в силу непрочности материалов, из которых он создан.
В решении, вынесенном по одному из дел, указывается, что потребительская ценность любого объекта гражданских прав, установленного на фундамент, состоит в возможности использования по назначению его «нефундаментальной» части. Поэтому, чтобы считаться объектом недвижимости, у здания, строения, сооружения капитальной (прочной) должна считаться та его часть, в силу которой объект имеет потребительскую ценность.
Руководствуясь этими соображениями, суд отметил, что указание на прочность связи с землей означает трудность перемещения объекта вследствие его большой массы, обусловленной применением при его создании прочных и вследствие этого тяжелых материалов, а не вследствие хрупкости объекта, обусловленной применением при его создании материалов, не обладающих достаточной прочностью.1
Помимо этого анализ правоприменительной практики показывает, что суды при оценке характера строений учитывают наличие подведенных к ним стационарных или временных коммуникаций - водоснабжения, теплоснабжения или канализации.2
В литературе предлагаются разные факторы, учет которых необходим для признания объекта недвижимой вещью. В их числе многократность использования объекта в процессе эксплуатации; управляемость (объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении – проведении ремонта, уплате различных налогов); полезность (недвижимое имущество должно максимально удовлетворять потребности владельца в жилой или производственной площади, в комфортности, экологичности и проч.); фундаментальность (недвижимую вещь невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях); вероятность перемещения объекта без ущерба его назначению; сборно-разборный характер конструкции объекта; наличие у него фундамента; предназначение земельного участка, на котором расположено строение; наличие у объекта имущества технического паспорта БТИ.3 Анализ данных признаков позволяет констатировать отсутствие у них необходимой универсальности, а также правовую неопределенность относительно существования четких и эффективных критериев разграничения недвижимых и движимых вещей.
На практике весьма распространена следующая ситуация. Добросовестный покупатель приобретает в собственность здание и одновременно право аренды на занятый им земельный участок. Он регулярно вносит арендную плату, считая при этом, что обладает исключительным правом пользования земельным участком согласно ЗК РФ. В дальнейшем при решении вопроса о продлении срока аренды собственник здания получает отказ, сопровождающийся требованием освободить земельный участок.
При этом по результатам строительно-технической экспертизы данное здание должно считаться недвижимой вещью в силу присущих ей свойств. Однако, как отмечалось, суды не всегда основывают свои решения на выводах эксперта. Следует отметить, что суд, не признавший объект недвижимостью, не может вынести решение о его сносе в связи с пропуском срока исковой давности. В результате данный объект со спорной правовой природой фактически сохраняется и продолжает функционировать.
Необходимо подчеркнуть, что подобная ситуация складывается в условиях, когда собственник земельного участка знал о том, что данный объект является недвижимостью (при том, что договор аренды заключался под объект некапитального строительства, следовательно, эксплуатировался без необходимого в силу закона разрешения и согласования), знал о зарегистрированном праве собственности, но все равно перезаключал договор аренды на новый срок с бывшим собственником здания.
Полагаю, что для разрешения возникшей ситуации, в условиях отсутствия единообразия в судебной практике и в науке, представляется необходимым закрепить на законодательном уровне критерии разграничения капитальных объектов, признаваемых недвижимым имуществом, и иных строений, относящихся к категории движимых вещей.
1См.: Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 09.09.2013 по делу № А40-11350/13// http://kad.arbitr.ru
2См., например: Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.09.2015 № Ф03-3665/2015 по делу № А73-3924/2015// http://kad.arbitr.ru
3 См.: Артельных И.В. Критерии, по которым суды оценивают, является объект движимым имуществом или относится к недвижимости // Российский налоговый курьер. 2013. №5; Шеметова Н.Ю. Критерии отнесения строений к капитальным и критерии отнесения имущества к недвижимому в законодательстве РФ // Адвокат. 2014. №8.
