19 декабря 2016г.
Институт аренды недвижимости в настоящее время, в современном обществе занимает одно из ведущих мест в сфере жизнедеятельности, а договор аренды зданий и сооружений является одним из самых актуальных и востребованных договоров гражданско-правовых отношений. Объекты недвижимости играют важную роль в рыночных отношениях, в развитии бизнеса, да и вообще в российской экономике. Очевидно же, что далеко не в каждом случае, у субъектов гражданских правоотношений, занимающихся выполнением различных работ, оказанием услуг и пр. есть возможность приобретать недвижимость-здания, сооружения, жилые и нежилые помещения а также земельные участки для соответствующего осуществления своей деятельности[1]. Договор аренды зданий и сооружений широко пользуется спросом среди субъектов гражданского права, а это влечет за собой огромное количество судебных разбирательств[2].
Институту аренды посвящена одна из самых объемных по количеству статей, глава 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Данная статья будет раскрывать регулирование не всей аренды в целом, а именно направлена на правовое регулирование аренды зданий и сооружений.
Параграф 4 главы 34 ГК РФ содержит в себе правовые нормы регулирующие гражданские отношения в сфере аренды зданий и сооружений. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение ст. 650 ГК РФ. Следует разобраться, что-же является зданием, а что сооружением.
Здание - это объект капитального строительства введенный в эксплуатацию или на который было признано первоначальное право собственности, имеющий в своем составе помещения, ни на одно из которых не учреждено право собственности. Сооружение - это объект капитального строительства который в установленном законном порядке введен в эксплуатацию, или который в соответствии с законодательством было признано первоначальное право собственности, предназначенное для выполнения технических функций[3].
В.В. Витрянский считает что понятия “здания” и “сооружения” не относятся к числу правовых категорий, и их различие считает нецелесообразным. Существует много мнений юристов на этот счет, я же в свою очередь, считаю, что наличие и конкретизация различий вышеуказанных понятий в современном законодательстве РФ является необходимостью. В соответствии со ст.2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» существует различие между данными понятиями. Здание это результат строительства, который представляет объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, а также включает в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Сооружение это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Из данного закона ясно, что действительно имеет место различие этих двух понятий[4].
Гражданско-правовой договор аренды зданий и сооружений является возмездным, консенсуальным двусторонне-обязывающим договором. Предметом данного договора может являться только здание или сооружение в целом (которые не являются жилыми строениями), соответственно наем жилого помещения регулируется ст. 673 ГК РФ и другими нормами. Согласно законодательству договора аренды зданий и сооружений должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. В противном случае при несоблюдении формы договора аренды здания или сооружения возникнут последствия, влекущие его недействительность.
В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, т.е. законодательство склоняет к регистрации права аренды. Из этого видно, что возникает несоответствие между нормами ГК РФ и Закона о регистрации, что ведет к различному толкованию этих норм а также применения их на практике[5]. На практике сложилась ситуация, в которой договор аренды здания, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ, а подобного рода договор аренды отдельного нежилого помещения независимо от срока действия не может считаться заключенным без соответствующей государственной регистрации соответственно нормам ст.609 ГК РФ[6].
Ст. 652 ГК РФ содержит в себе положения, которые раскрывают права арендатора на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение. Данная норма свидетельствует о том, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав на владения и пользование объектом недвижимости, передаются права на земельный участок, на котором, собственно говоря, и расположено здание или сооружение.
Право на земельный участок сохраняется за арендатором здания или сооружения при его продаже. Согласно ст. 653 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
Одним из важных условий при заключении договора аренды является размер арендной платы. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, идентифицирующее здание или сооружение подлежащее передаче арендатору, также в данном договоре должны содержаться согласованные сторонами данные свидетельствующие о размере арендной платы. В случае отсутствия таких данных договор считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением, включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено данное здание (сооружение). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. В тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).
Передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны производиться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому двумя сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется обязательно для регистрации права аренды. Правовая норма абз.3 п.1 ст.655 ГК РФ свидетельствует о том, что в случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения в аренду, будет считаться отказом арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора от обязанности принять имущество.
1 Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству РФ. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2014 №4 (41) С. 156.
2 Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2016. № 1. (21). С.79-87.
3 Васюта Д.В. Понятие зданий и сооружений как объектов недвижимости. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013 №2 (35) С.125.
4 Sitdikova L., Volkova M., Kuzahmetova S., Efimova O., Gridneva, О. Legal nature and legal personality of the self-regulatory organizations (SRO) // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т. 6 No. 6 S5. С. 91–95.
5 Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус .2013.№ 5. С.15-17.
6 Чубарев В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика 2011.№3.С.25.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.06.2016) // СПС «КонсультантПлюс»
2. Федеральный закон РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
3. Гражданское право Том 3: Учебник / под ред. Е.А. Суханова-Москва «Волтерс Клувер», 2006.- 736 с.
4. Ленковская Р.Р. Институт государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: проблемы развития и реализации // Материалы ежегодной Международной научной конференции памяти Ф.М. Рудинского - Рязань “Концепция” 2015.
5. Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству РФ. Вестник Омского университета. Серия «Право». 2014 № 4 (41).
6. Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2016. № 1. (21). С.79-87.
7. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус 2013. №5. С.15-17.
8. Чубарев В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика 2011.№3.
9. Sitdikova L., Volkova M., Kuzahmetova S., Efimova O., Gridneva, О. Legal nature and legal personality of the self-regulatory organizations (SRO) // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т. 6 No. 6 S5. С. 91–95.
