02 февраля 2016г.
Вопрос о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кажущийся простым на первый взгляд, содержит множество «подводных камней», что приводит к заключению о сложности и неоднозначности сущности государственной регистрации.
В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих недвижимость выступает единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т. д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство должно принимать все необходимые меры к защите прав граждан на недвижимое имущество, которое является единственной ценностью и условием существования для многих. В настоящее время в России быстрыми темпами развивается рынок недвижимости. Сделки с недвижимым имуществом составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок и особым процедурным порядком оборота данных объектов. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является средством защиты прав на недвижимость со стороны государства, необходимой гарантией осуществления такого права. Кроме того, с помощью государственной регистрации прав на недвижимость обеспечивается соблюдение государственных интересов по развитию отношений частной собственности. Однако «молодость» российского рынка, на котором сделки с недвижимым имуществом заключаются сравнительно недавно, а также дефицит профессиональных участников данных правоотношений и наличие неоправданно большого количества административных процедур, сопутствующих совершению таких сделок, приводят к созданию благоприятных условий для недобросовестных участников правоотношений в сфере недвижимого имущества и, как следствие, нарушению прав и законных интересов правообладателей. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости, эффективное правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, оптимизация процедуры государственной регистрации прав являются одними из главных задач государства в области экономической политики.
Существенный перелом в развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществил новый Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), который включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимого имущества, а систему норм, определив правовой статус объектов недвижимости и установив государственный контроль за законностью совершаемых с недвижимым имуществом сделок.
Кроме того, введение в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определило значение и правовые последствия регистрации, а также установило основные начала и принципы, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решения регистрирующим органом.
На сегодняшний день можно констатировать наличие основных документов, составляющих правовую базу системы государственной регистрации прав на недвижимость, и существование системы органов, уполномоченных осуществлять эту регистрацию. Однако, как показывает практика, систему регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нельзя назвать окончательно сформированной, а все проблемы в данной области - решёнными. Это объясняется прежде всего тем, что нормы действующего законодательства не всегда являются достаточными для обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимость, а в ряде случаев складывается ситуация их полного противоречия сложившейся практике и друг другу.
Так, например, согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», права на недвижимое имущество и сделки подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Соответственно, если государственной регистрации по ГК РФ подлежат только «некоторые» права и сделки, то государственной регистрации в Едином государственном реестре прав подлежат любые права на недвижимость и любые сделки с недвижимостью.
Таким образом, Закон о регистрации прав требует внесения ряда уточнений в целях приведения его в соответствие с Гражданским кодексом РФ в части конкретизации прав и сделок, подлежащих государственной регистрации.
Для того что бы устранить образовавшиеся проблемы при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, с 01.01.2017 вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» за исключением отдельных положений, для которых предусмотрен иной срок. Данный Закон приходит на смену Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» В отдельных случаях решено регистрировать ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в т. ч. сервитут, ипотека, доверительное управление,1аренда,1наем.
Предусмотрена единая учетно-регистрационная процедура. Будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Последний ведется исключительно в электронной форме. В него войдут кадастр недвижимости, реестр прав на нее, реестр границ, реестровые дела, кадастровые 1 карты, 1 книги 1 учета 1 документов.
Будут регистрировать права, возникающие в силу закона, без заявления правообладателя или правоприобретателя. Процедура совершается на основании сведений, поступающих в порядке информационного взаимодействия1от1органов1и1нотариусов.
Уточнены пределы правовой экспертизы при госрегистрации прав. Сокращены сроки кадастрового учета и регистрации прав. Например, 5 рабочих дней - с даты приема органом регистрации заявления на кадастровый учет и прилагаемых к нему документов. 7 рабочих дней - с даты приема1заявления1на1регистрацию1прав.
Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация - это довольно сложное понятие. Сложность и неоднозначность сущности государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заключается в том, что современное состояние рынка недвижимости, его изменчивость, а в ряде случаев и непредсказуемость, а также проблемы, возникающие в процессе регистрации прав на объекты недвижимости, ведут к рождению новых целей и формированию новых задач регистрационной системы.
Государственная регистрация не только признаёт и закрепляет права лиц на недвижимое имущество, но и решает целый ряд проблем, связанных с основной деятельностью федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обеспечивающих государственную гарантию прав и законных интересов граждан.
Список литературы
1. Гражданский кодекс Российской Федерации;
2. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007.
3. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
4. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
