20 мая 2018г.
Обеспечение комфортных и безопасных условий проживания в соответствии с действующими стандартами качества является приоритетной целью функционирования системы жилищного хозяйства. По данным портала ГОС ЖКХ на 2017 г. в аварийном состоянии на территории города Воронежа находится 256 домов, общей площадью 124368 м2, в которых зарегистрировано более 6940 человек [1, 7].
Процесс старения жилищного фонда постоянный и непрерывный. Невыполненные работы по ремонту жилищного фонда существенно увеличивают опасность возникновения аварийных ситуаций, несущих опасность для проживания людей.
Целью капитального ремонта многоквартирных домов является приведение их качества в соответствие с действующими требованиями путем замены и восстановления отдельных частей или целых конструкций и оборудования домов в связи с их физическим износом и разрушением [1, 8].
Для разрешения сложившейся ситуации Федеральным законом от 25.12.2012 № 271 – ФЗ “О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” были установлены правовые основы системы капитального ремонта.
На основании данной системы на собственников помещений возлагается обязанность по формированию фондов капитального ремонта. Сроки проведения устанавливаются в краткосрочных планах проведения работ по капитальному ремонту [2, 8].
Принятые меры являются своевременными и актуальными, но новая система капитального ремонта сталкивается также с рядом сложностей:
1. Отсутствие достоверной информации о состоянии домов, технической документации и сведений об износе.
2. Проведение работ по капремонту без реализации энергоэффективной модернизации.
3. Отсутствие эффективной финансовой политики региональной программы капитального ремонта.
4. Недостаточная проработка взаимодействия участников процесса развития региональной системы капремонта на различных уровнях власти.
5. Нехватка квалифицированных кадров.
В настоящее время наиболее остро стоит проблема низкой энергоэффективности эксплуатируемых зданий. При производстве работ по капитальному ремонту должна быть решена задача выбора энергосберегающих мероприятий, которые при меньших капитальных затратах дают наибольший эффект, и задача экологической оценки сокращения вредных выбросов [3]. Трудности при реализации данных мероприятий возникают в виду того, что работы, проводимые согласно Жилищному кодексу РФ при капремонте, оплачиваются из фонда капитального ремонта, который формируется за счет ежемесячных взносов собственников помещений. В свою очередь, внедрение комплекса работ по повышению энергоэффективности объекта недвижимости приводит к существенному удорожанию стоимости капремонта. Размер ежемесячных взносов в фонд капитального ремонта не позволяет покрывать затраты на внедрение энергоэффективных технологий.
Эта задача многомерная, для ее решения требуются новые подходы, которые будут рассматривать данную ситуацию в комплексе (комплексный подход):
• создание мотивации заинтересованных сторон (собственников, управляющих компаний(УК), ТСЖ);
• долгосрочная перспектива возврата средств в рамках энергосервисных контрактов;
• доступность кредитов для собственников жилья и УК на капитальный ремонт и повышение энергоэффектиности;
• наличие субсидий и льгот, финансовой поддержки из бюджетов всех уровней;
• доступное и квалифицированное информационное обеспечение по вопросам энергосбережения.
Стоит отметить, что экономическую эффективность энергосберегающих мероприятий при капремонте необходимо оценивать по стоимости жизненного цикла объекта на период 30 лет. При этом учитывается не только потребительская эффективность, но и муниципальный эффект (снижение затрат на инфраструктуру), а также капитализация стоимости квартир [3].
На данный момент Минстрой России выявил перечень наиболее действенных энергосберегающих мероприятий и рекомендовал их к внедрению при проведении капитального ремонта (Приказ Министерства строительства и ЖКХ РФ от 15.02.2017 № 98/пр). Документ предлагает перечень работ по повышению теплозащиты ограждающих конструкций многоквартирных домов, реконструкции и модернизации внутридомовых инженерных систем - всего перечень содержит 27 пунктов. Это первые методические рекомендации по энергоэффективному капремонту в нашей стране.
Рассмотрим возможный вектор развития данной программы Минстроя России на основе зарубежного опыта внедрения энергосберегающих мероприятий при проведении ремонтных работ.
В Польше разработан ряд принципов модернизации существующих зданий:
• верификация эффективности систем вентиляции зданий в результате применения современных герметичных окон и дверей;
• внедрение систем отопления с поквартирным регулированием и счетчиками на отопление квартир с индивидуальным начислением затрат;
• приспособление энергетических систем зданий к использованию возобновляемых источников энергии (Плоские бетонные крыши зданий позволяют легко монтировать системы солнечных коллекторов, ветряных турбин и батарей фотоэлементов.);
• использование тепловой энергии выпускных вод из систем охлаждения теплоэлектроцентрали для отопления;
• применение энергосберегающего освещения.
Система финансирования и организация капитального ремонта в Польше основана на трех основных источниках:
1. средства собственников помещений, поступающие в фонд на ремонт дома;
2. кредиты, предоставляемые банками ТСЖ и УК;
3. региональная бюджетная поддержка ТСЖ.
Опыт модернизации жилых зданий в Финляндии основан на использовании технологий, обеспечивающих создание комфортных условий проживания жильцов с одновременным снижением энергозатрат на отопление, расхода воды, электроэнергии. Использование современного инженерного оборудования и строительных конструкций способствует созданию управляемых систем микроклимата помещений, оптимизации тепловлажностного и режимов освещения [4, 9].
В Германии при проведении капитального ремонта была разработана индивидуальная дорожная карта по модификации объекта недвижимости, учитывающая индивидуальные потребности собственника жилья. Карта включает в себя как краткосрочные, так и долгосрочные меры по реконструкции здания, с индивидуальными и оптимальными для каждого здания механизмами по повышению энергоэффективности путем замены инженерного оборудования и применения природных источников энергии при устройстве систем отопления и горячего водоснабжения.
Банк развития KFW при поддержке Правительства Германии предоставляет субсидии и займы для реконструкции жилых зданий с гибкими условиями погашения кредитов - до 30 лет. Финансирование KFW позволило энергоэффективно обновить 1 миллион домов [5, 9].
В 2007г. в Канаде была запущена программа эко-энергетической модернизации (ecoENERGY Retrofit), оказывающая финансовую поддержку на конкурсной основе при проведении ремонтных работ. Для участия в программе собственникам жилья предлагается предоставить свои проекты по модернизации систем охлаждения, отопления, вентиляции, горячего водоснабжения здания или иные инновационные решения, связанные с повышением показателей энергоэффективности жилого дома. На реализацию лучших предложений выделяются федеральные гранты в размере до 5000$. Эта программа позволила снизить энергопотребление домов на 23 % и сократить выбросы парниковых газов.
На основании зарубежного опыта можно отметить, что успешное внедрение комплекса работ по повышению энергоэффективности при капремонте зависит от следующих факторов:
• коллективная ответственность собственников жилья, обеспеченная контролем государственных или муниципальных организаций;
• обязательное формирование фондов на ремонт домов;
• наличие финансовых стимулов для собственников жилья и предоставление доступных кредитов;
• обязательное участие каждого собственника жилья в работе институтов коллективного принятия решений по управлению и ремонту объекта недвижимости [6, 9].
Повышение эффективности капитального ремонта зданий на основе энергобережения невозможно без государственной поддержки на всех уровнях. На сегодняшний день в России только зарождается программа энергоэффективного капремонта. Постановлением Правительства РФ от 17 января 2017 года
№18 утверждены Правила предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации – Фонда содействия реформированию ЖКХ на проведение капитального ремонта многоквартирных домов. Данная программа уже начала действовать в Воронеже. Энергоэффективный капремонт провели в двух многоквартирных домах по Набережной Авиастроителей. Были проведены следующие работы: утепление фасадов, установка пластиковых окон в подъездах, замена входных дверей, полное обновление электрооборудования, замена узла теплоснабжения. Теплоснабжение теперь осуществляется автоматически, датчики анализируют температуру наружного воздуха и регулируют подачу тепла в квартиры. Данные ремонтные работы позволили снизить затраты собственников жилья на коммунальные услуги на 10%.
Тема проведения капитального ремонта с каждым годом не теряет своей актуальности. Вектор развития строительной отрасли, направленный на повышение показателей энергоэффективности объектов недвижимости, накладывает новые требования на производство ремонтных работ. Разработка проектов капитального ремонта с учетом комплекса работ по повышению энергоэффективности на данный момент является перспективным направлением в строительном производстве. Успешной реализации данных проектов может способствовать интеграция зарубежного опыта.
Развитие внедрения комплекса работ по повышение энергоэффекивности при капитальном ремонте обеспечит снижение расходов потребления и потерь энергоресурсов, безопасность проживания, повышение комфорта и качества застройки. Это можно считать первым шагом в новом направлении жилищной политики России.
Список литературы
1. Минаев Н.Н., Селиверстов А.А., Шадейко Н.Р., Филюшина К.Э., Меркульева Ю.А. Основные проблемы и препятствия для развития региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов на современном этапе // Региональная экономика: теория и практика. 2015. №36 (411). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osnovnye-problemy-i-prepyatstviya-dlya-razvitiya- regionalnoy-sistemy-kapitalnogo-remonta-mnogokvartirnyh-domov-na-sovremennom-etape (дата обращения: 02.04.2018).
2. Доклад «О результатах анализа состояния системы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»/ Центр независимого мониторинга исполнения Указов Президента Российской Федерации «Народная экспертиза» ОНФ – Москва, ноябрь 2015г.
3. Круглый стол: Как повысить энергоэффективность зданий при капитальном ремонте?// Энергосбережение. – 2016. - №1. – c.18-22
4. Дедюхина Е.С., Петренко М.А Зарубежный опыт капитального ремонта многоквартирных домов с использованием инновационных механизмов // Известия вузов. Инвестиции. Строительство. Недвижимость. 2014. №5 (10). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zarubezhnyy-opyt- kapitalnogo-remonta-mnogokvartirnyh-domov-s-ispolzovaniem-innovatsionnyh-mehanizmov (дата обращения: 02.04.2018).
5. Свиридова Е.В. Европейский опыт капитального ремонта и повышения энергоэффективности в зданиях //РОСИЗОЛ. – 2017. – 29 августа. URL: https://ardexpert.ru/article/10198 (дата обращения: 02.04.2018.)
6. Нелюбина О.М., Толстых Ю.О., Михалина С.С., Учинина Т.В. Сравнение особенностей организации капитального ремонта и реконструкции зданий в России и за рубежом // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 5.
7. Понявина Н.А., Чеснокова Е.А., Захарова В.И. Основныепринципыформирования Фонда капитального ремонта на примере Воронежской области // Современные тенденции строительства и эксплуатации объектов недвижимости. Сборник научных статей по материалам научно-практической конференции. - 2017. -с. 244-248.
8. Понявина Н.А., Захарова В.И. Современные проблемы в реализации федеральной программы по расселению ветхого и аварийного жилья // Современные проблемы и перспективы развития строительства, эксплуатации объектов недвижимости. Сборник научных статей. – 2016. – с.197-202.
9. Понявина Н.А., Чеснокова Е.А., Захарова В.И. Анализ методов управления недвижимостью в России и за рубежом // Вопросы современной экономики и менеджмента: свежий взгляд и новые решения Сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. - 2016. - с. 23-26.
