17 декабря 2015г.
Проблемы залоговых отношений в российской банковской практике, характерны и для банков Ивановской области. К ним можно отнести, например, мошенничество со стороны заемщика. Так, в случае залога товаров должники составляют фиктивные договоры поставки на товар, находящийся на складе, в результате обращение взыскания для Коммерческого банка не представляется возможным. Контроль предметов залога значительно усложняет отсутствие регистрации залога движимого имущества. В коммерческих банках, как правило, существуют трудности реализации заложенного имущества, низкой информированности потенциальных покупателей о заложенном имуществе, высокого показателя просроченной задолженности. Ввиду существующей проблемы реализации заложенного имущества в коммерческих банках Ивановской области мы предлагаем ввести новый кредитный продукт – «Кредит на покупку заложенной недвижимости». Внедрение этого предложения позволит банку увеличить продажи заложенного имущества.
Рассмотрим особенности рынка ипотечного кредитования Ивановской области по состоянию на 01.05.2014. Ипотеку в г. Иваново и Ивановской области представляют 8 ипотечных банков, которые предлагают заемщикам 85 ипотечных программ для приобретения недвижимости в кредит как на первичном так и на вторичном рынках. Ставки по ипотеке в г. Иваново и Ивановской области находятся в диапазоне 7.90 – 18.00 % годовых по рублевым кредитам и 8.80 – 12.50 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в г. Иваново может составлять 0 %. Срок ипотечного кредитования может достигать 50 лет. Ипотечные банки Иванова предлагают так же нецелевые кредиты под залог недвижимости, имеющейся в собственности заемщика[2].
На основе анализа рынка ипотечного кредитования Ивановской области предлагаем следующие условия предоставления кредитного продукта «Кредит на покупку залоговой недвижимости». Условия указаны в Табл.1. Необходимо проанализировать положительные факторы для клиентов, получающих кредит на покупку заложенного имущества. Выгодным для заемщика будет являться низкая процентная ставка. Предлагаемая ставка по кредитному продукту «Кредит на покупку залоговой недвижимости - рубли» составляет 7,90 % (см. Табл.1) что соответствует минимальной процентной ставке по ипотечным кредитам в Ивановской области.
Таблица 1 Условия предоставления кредита «Кредит на покупку залоговой недвижимости»
|
Условия кредита
|
Валюта
|
|
Рубли
|
Доллар
|
Евро
|
|
Цель кредитования
|
Покупка квартиры или дома
|
|
Рынок недвижимости
|
вторичный
|
|
Ставка
|
7,90 %
|
8-10 %
|
|
Обеспечение
|
Приобретаемая недвижимость
|
|
Срок
|
5-50 лет
|
|
Размер кредита
|
От 300 тыс. руб.
|
От 10 тыс. долл.
|
От 10 тыс. евро
|
|
Первоначальный взнос
|
От 20 %
|
|
Подтверждение дохода
|
Официальными документами; справкой по форме
банка
|
|
Срок рассмотрения заявки
|
До 7 дней.
|
|
Нотариальное оформление
|
Не требуется
|
|
Наличие поручителей
|
Не требуется
|
|
Наличие созаемщиков
|
Возможно
|
Рекомендуемые ставки по кредитам «Кредит на покупку залоговой недвижимости - доллары», «Кредит на покупку залоговой недвижимости - евро» также находятся на невысоком уровне для рынка ипотечного кредитования Ивановской области. Следующим положительным фактором является выполнение работы с документами и оформлением недвижимости сотрудниками банка, сделка купли-продажи также осуществляется под их контролем. Заемщик получит возможность сэкономить на услугах посредников — покупка недвижимости осуществляется напрямую у ее владельцев. Коммерческий банк сможет рассматривать заявку на получение ипотечного кредита в максимально короткие сроки.
Однако в банковской практике отмечаются и неблагоприятные случаи получения кредита на покупку заложенного имущества. Приобретая заложенную недвижимость в кредит, заемщики встречались с ситуацией, когда на недвижимость мог быть наложен арест другими кредиторами заёмщика. Кроме того, должник, у которого в принудительном порядке банк забрал заложенную жилплощадь, может длительное время оспаривать такое решение в суде, поэтому процесс продажи квартиры может занять большое количество времени. Стоит отметить и психологический фактор, являющийся преградой для российских граждан к приобретению кредита на покупку заложенной недвижимости.
Так же мы рекомендуем расширить перечень обеспечения по потребительским кредитам в коммерческих банках Ивановской области залогом вклада, размещенного в данном банке. Рекомендуемые условия представлены в Табл.2.
Таблица 2 Рекомендуемые условия кредита с учетом возможности принятия в обеспечение залога вклада, размещенного в коммерческом банке
|
Вид кредита
|
Потребительский кредит
|
|
Цель кредитования
|
Потребительские цели
|
|
Срок кредитования
|
Срок кредита не более срока размещения вклада
|
|
Процентная ставка
|
Согласно действующей программе
|
|
Обеспечение по кредиту
|
Предусмотренное обеспечение дополняется залогом вклада, размещенного в банке
|
|
Максимальный размер кредита
|
Ограничивается суммой вклада:
- 80-95% суммы вклада, если валюты вклада и кредита совпадают,
- 70-80% от суммы вклада, если валюты вклада и кредита не совпадают
|
Достоинства и недостатки ведения залога вклада в качестве обеспечения по кредитам представлены в Табл.3.
Критерием привлекательности для клиентов кредита под залог вклада будет низкая процентная ставка.
Таблица 3 Выявленные достоинства и недостатки введения залога вклада в качестве обеспечения по потребительскому кредиту
|
Преимущества для коммерческого банка
|
Недостатки для коммерческого банка
|
|
1.Низкие расходы. 2.Высоколиквидное обеспечение.
3.Возможность осуществлять контроль предмета залога.
|
-
|
|
Преимущества для клиента
|
Недостатки для клиента
|
|
1. Отсутствие материальных и временных затрат заемщика на проведение оценки предмета залога.
2. Предоставление кредита без учета кредитоспособности заемщика.
3. Часть средств, выплаченных банку в виде комиссий и процентов по кредиту, покрывается доходом вклада.
|
1. Досрочный возврат кредита и уплаты начисленных процентов в случае предъявления заемщиком требования о досрочном возврате вклада.
2.Максимальный размер выдаваемого кредита ограничивается суммой вклада.
|
Применение залога вклада для ивановских коммерческих банков на наш взгляд, характеризуется надежностью, так как залог находится полностью под контролем банка, достаточностью, высокой ликвидностью. Залог вклада отличается простотой в применении, в связи с тем, что не требует затрат на проведение торгов в случае обращения взыскания на предмет залога, как в случае с залогом имущества.
В ряде российских коммерческих банков созданы внутренние подразделения, специализирующиеся на оценке залогов, ратификации залогового обеспечения, составлении договоров залога, реализации заложенного имущества. Содержание собственного оценочного подразделения оценки имеет ряд плюсов:
· практически исключена возможность для заемщика повлиять на результат оценки с целью его завышения;
· появляется некоторое конкурентное преимущество перед другими коммерческими банками, так как на этапе рассмотрения заявки потенциальный заемщик не несет расходов на оценку залогового обеспечения;
· параллельно с оценкой сотрудники банка могут оценить ликвидность залога.
Однако в создание собственного структурного подразделения оценки залогов можно выделить недостатки такие как:
· затраты на содержание подразделения оценки бывают выше, чем регулярное привлечение сторонней оценочной компании;
· все затраты на оценку обеспечения целиком будет нести коммерческий банк.
Для решения проблемы реализации заложенного имущества, поиска покупателей предметов залога и низкой их информированности необходимо банкам ввести в штат сотрудников залогового обеспечения специалистов, которые будут размещать на официальном сайте банка информацию о продаваемом заложенном имуществе: автотранспорте; коммерческой нежилой недвижимости; жилой недвижимости; товарно- материальных ценностях; оборудовании.
Список литературы
1. Центральный банк Российской Федерации. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: Положение ЦБ РФ от 26.03.2006 254-П (ред. 03.06.2010) // Вестник Банка России. - 2004. - № 28.
2. Российская Федерация. Законы. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 06.07.1998 №
102-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1998. - N 29. - ст. 3400
3. Просроченная задолженность в Ивановской области. – URL: http://ivanovocat.ru/news/prosrochennaya- zadolzhennost-v-ivanovskoy-oblasti_17926(дата обращения: 11.06.2014).
