07 января 2016г.
В статье представлен критический анализ нормативных материалов посвященных, регламентации оценки кадастровой стоимости земельных участков и оспаривания налоговых выплат при неправомерной кадастровой оценке.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, рыночная стоимость, налогообложение
Мировая практика показывает, что земельно-кадастровые системы являются неотъемлемой частью управления недвижимым имуществом. Кадастровая стоимость земельного участка согласно действующему земельному законодательству используется для целей налогообложения. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности [1]. Массовой оценкой недвижимости именуется процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке [2]. Кадастровая стоимость образуется в результате государственной кадастровой оценки земли и определяется по утвержденным методикам. Стоимость определяется исходя из построенной на основании полученной информации о рынке объекта оценки и ценообразующих факторах модели оценки. Следовательно, при определении стоимости земельного участка методом массовой оценки его индивидуальные характеристики не учитываются. Законодательством также предусмотрена возможность использования для установления кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости.
Кадастровая стоимость может устанавливаться в результате проведения государственной кадастровой оценки либо рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции [3, 4]. Таким образом, отличие кадастровой стоимости объекта недвижимости от его рыночной стоимости заключается в процедуре (процесс государственной кадастровой оценки) и методе (массовый метод оценки). При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иными нормативными правовыми актами [5]. Существующая система налогообложения также разделяет платежи за владение и пользование земельными участками и объектами, расположенными на них. Определяется кадастровая стоимость каждого из этих объектов. [6]. Таким образом, при определении кадастровой стоимости существует множество факторов, способных привести к неверной оценке, в результате которой кадастровая стоимость будет превышать рыночную, что является основанием для оспаривания величины налоговых платежей. Согласно рекомендациям Верховного суда, пересмотр кадастровой стоимости земельного участка необходимо начинать с обращения в комиссию при муниципальном органе власти и только в случае несогласия с ее решением возможно обжалование в судебном порядке [7]. Органы кадастрового учета обязаны внести рыночную стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости на основании решения принятого комиссией или вступившего в законную силу решения суда об установлении рыночной стоимости участка [8]. При этом согласно ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости признаются измененными с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости, в том числе по результатам рассмотрения споров о ее оценке [9].
Согласно разъяснению Минфина в том случае, если кадастровая стоимость земельного участка, определенная по итогам рассмотрения споров в комиссии в размере рыночной стоимости, установлена на дату принятия решения комиссией в текущем налоговом периоде, то она должна применяться при исчислении налога в следующем налоговом периоде, а если она определена на 1 января года, являющегося налоговым периодом, то должна применяться в текущем году (Письмо от 01.03.2012 N 03-05-04-02/17). В тех случаях, когда судебным решением кадастровая стоимость, установленная на начало налогового периода, признается равной рыночной стоимости, то изменяемая кадастровая стоимость применяется с налогового периода, на начало которого она установлена судебным решением. При этом ранее уплаченная сумма земельного налога подлежит перерасчету (возврату или зачету) [10]. Однако в Письме от 12.07.2013 N 03-05-05-02/27214 финансовый орган обратил внимание, что право на перерасчет сумм земельного налога возникает только с даты изменения кадастровой стоимости земельного участка, указанной в государственном кадастре недвижимости. [11]. Учитывая имеющиеся и нерешенные к настоящему времени проблемы в актуализации кадастровой стоимости, результаты следующей государственной оценки кадастровой стоимости, снова могут оказаться некорректнныцми из-за отсутствия четких критериев ценообразования на земельном рынке [12].
Поэтому, необходимо дальнейшее развитие методологии кадастровой оценки недвижимости с использованием сравнительного и затратного подходов. Вместе с тем особого внимания требует обоснование решений об установлении кадастровой стоимости объектов, для оценки которых отсутствует возможность применения сравнительного, затратного и доходного подходов.
Таким образом, в настоящее время в Российской Федерации происходит модернизация системы государственного кадастрового учета объектов недвижимости, однако требуется дальнейшее совершенствование методов и подходов определения кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения.
Список литературы
1. Федеральный Закон Об оценочной деятельности в Российской Федерации, №135-ФЗ, 1998
2. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4) "
3. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 255 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)
5. Об утверждении федерального стандарта оценки "определение кадастровой стоимости (ФСО N 4) Приказ Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508
6. П.В. Карцев. Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости. 2015. http://xn----7sbbaj7auwnffhk.xn-- p1ai/article/4381
7. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года N 275-О-О и N 281-О-О
8. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11
9. С.Н. Скобеев. О способах оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Имущественные отношения в Российской Федерации", 2014, N 4
10. http://www.kmcon.ru/articles/jurist9/jurist9_6489.html
11. Письма от 10.04.2013 N 03-05-05-02/11854, от 30.10.2012 N 03-05-05-02/111, от 01.11.2012 N 03-05-05-02/112
12. Е.Н. Саяпина. Исчисление земельного налога при изменении кадастровой стоимости земли в течение года. Пищевая промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение", 2013, N 8
