МЕХАНИЗМ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Аннотация

В статье рассмотрено понятие и сущность рефинансирования ипотечных кредитов. Проведен анализ российской практики рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Рассмотрено функционирование нового механизма рефинансирования – «Фабрики ИЦБ». Определены перспективы развития рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России.

Ключевые слова: рефинансирование, ипотека, жилищное кредитование, закладные, ипотечные ценные бумаги, секьюритизация, ликвидность, фондирование

В настоящее время в России одной из основных задач по социально-экономическому развитию страны является обеспечение развития рынка доступного жилья. Формирование условий, направленных на повышение доступности жилья и расширение платежеспособного спроса населения на данное жилье находится в неразрывной связи с формирование и развитием механизма долгосрочного ипотечного кредитования.

Одним из существенных ограничений расширения объемов ипотечного кредитования жилой недвижимости является отсутствие у большинства банковских организаций к источникам долгосрочных кредитных ресурсов.

В этой связи изучение системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов, как основного механизма обеспечения доступности ипотечных кредитов, является достаточно актуальной проблемой, особенно для российской банковской сферы.

В современной практике единая и эффективно функционирующая система кредитования покупки жилой недвижимости, направленная на обеспечение ликвидности кредиторов предполагает наличие механизма рефинансирования и структурно состоит из первичного и вторичного рынка ипотечных кредитных ресурсов.

На первичном рынке ипотечных кредитов осуществляется взаимодействие кредиторов и заемщиков, при этом операции по выдаче и обслуживанию кредитов осуществляются за счет средств, поиск которых кредиторами осуществляется самостоятельно, следовательно, на первичном рынке ипотечный кредит формируется непосредственно в качестве актива.

Вторичный  рынок  ипотечных  кредитов  формируется  в  момент  перепродажи  обязательств кредитной организацией третьему лицу (в виде закладной). Таким образом, на вторичном рынке осуществляется взаимодействие кредиторов и инвесторов, реализующих механизм рефинансирования кредиторов, посредством привлечения услуг специализированных операторов [4, с. 739].

Сущность механизма рефинансирования ипотечных активов для банка выражается в продаже пула кредитов напрямую третьим лицам, либо посредством реализации прав на платежи, поступающие от заемщиков в счет погашения ипотечных кредитов, с помощью механизма секьюритизации.

При этом полученные кредитором средства от продажи ипотечных активов направляются обратно в оборот, тем самым обеспечивая выдачу новых ипотечных кредитов.

Применение механизма секьюритизации банку обеспечивает следующие преимущества:

1)         повышение ликвидности, посредством вывода за баланс долгосрочных ипотечных кредитов;

2)         снижения процентных и кредитных рисков, трансформации неликвидных ипотечных активов в ликвидные ресурсы, посредством выпуска ипотечных ценных бумаг (ИЦБ);

3)         улучшение показателей капитализации;

4)         повышение доходности банковской деятельности, как за счет увеличения объемов ипотечных кредитных операций, так и за счет получения доходов от их обслуживания.

Секьюритизация, как механизм конвертации ипотечных кредитов в соответствующие ценные бумаги, которые эмитируют ипотечные агентства или кредитные организации может быть реализована с использование следующих моделей:

1)         формирование рефинансирования через операторов вторичного рынка ипотечного кредитования;

2)         секьюритизации, реализованной самостоятельно финансово-кредитными учреждениями;

3)         формирование рефинансирования посредством применения системы коллективных инвестиций.

Формирование механизма рефинансирования через операторов вторичного рынка ипотечного кредитования в общем виде реализуется следующим образом. Кредиторами на первичном рынке ипотечного кредитования осуществляется выдача заемщикам (как правило, населению) ипотечных кредитов. В целях формирования источника быстрого пополнения кредитных ресурсов и обеспечения повышения уровня ликвидности кредиторами осуществляется операция по уступке прав требования по кредитам (закладным), специально созданным для этих целей организациям (в России - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). Данная модель широко применяется в американской системе ипотечного кредитования, в России также считается базовой [4, с. 739].

В начале 2000 годов у большинства российских банков отсутствовали долгосрочные кредитные ресурсы, необходимые для направления на формирование системы полноценного ипотечного кредитования. В этой связи, развитие долгосрочного рублевого кредитования осуществлялось только крупными банками с государственным участием за счет собственных средств, объемы которых были ограничены.

В  условиях  неразвитости банковской системы и недостатка долгосрочных  кредитных  ресурсов, необходимых для формирования системы массового ипотечного жилищного кредитования на доступных для заемщиков условиях в качестве решения данной проблемы была сформирована единая система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (ЕСР ИЖК). Формирование данной системы позволило обеспечить развитие ипотечного кредитования посредством перетока финансовых ресурсов с финансового рынка в банковскую систему и через нее в широкие массы населения равномерно по всей территории страны посредством выдачи ипотечных кредитов.

Оператором ЕСР ИЖК является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), основной задачей которого является обеспечение рефинансирования, выданных коммерческими банками страны, ипотечных жилищных кредитов, посредством привлечения средств от размещения на фондовом рынке РФ ценных бумаг. АИЖК реализуется система двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (займов), в качестве участников данной системы выступают финансово-кредитные организации, которые являются первичными кредиторами, а также сервисные организации и региональные операторы. Агентством разработаны стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, по которым партнеры агентства выдают ипотечные кредиты «Стандарт», Новостройка», «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Молодые ученые», «Молодые учителя». С 2015 г. действует программа «Жилье для российской семьи» [7].

АИЖК осуществляет рефинансирование закладных почти по всей территории России, и предоставляет участникам рынка ипотечного жилищного кредитования дополнительную ликвидность посредством как рефинансирования закладных в АИЖК, так и совершения сделок купли-продажи ипотечных ценных бумаг. В настоящее в обращении находятся 4 выпуска биржевых облигаций АИЖК, общая сумма которых составляет 20 млрд. руб. и 23 выпуска классических бондов, общая сумма которых составляет 143,5 млрд. руб. [7].

Современный механизм рефинансирования ипотечных кредитов применяется всеми финансово- кредитными организациями, функционирующими на территории РФ. По данным АИЖК на территории РФ аккредитовано более 80 региональных операторов и около 75 сервисных организаций. Основным инструментом рефинансирования является закладная, представляющая собой именную ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя на получение исполнения по обязательству по ипотечному кредиту, без предоставления каких-либо иных доказательств осуществления данного права [1, с. 30].

В российской практике механизм рефинансирования ипотечных кредитов основан на выкупе «пула» закладных. При этом формирование пула закладных осуществляется на основании стандартов, установленных АИЖК или третьим лицом, выступающим в качестве покупателя пула закладных. Необходимыми условиями формирования пула закладных является их сопоставимость по срокам кредитования, ставкам процента, условиям предоставления и погашения обязательств по кредиту и т.д. Пул закладных выступает основание для выпуска ИЦБ. Основной целью формирования пула закладных является обеспечение процесса диверсификации и снижения рисков, в частности риска индивидуальных закладных, который значительно превышает уровень риска пула закладных, а также риска пула в целом. При этом при формировании пула закладных с разными рисками их обезличенный характер приводит к нивелированию рисков каждой индивидуальной закладной [2, с. 84].

Следует отметить, что при реализации классической двухуровневой модели ипотечного кредитования объектом рефинансирования выступает уступка прав требования, а не сама закладная как ценная бумага.

Однако согласно европейскому законодательству уступка прав требований может осуществлять на основании договора цессии. В РФ данная практика по заключению договора цессии не реализована, так как Банком России установлена правомерность применения уступки прав требования обязательства по кредиту только финансово-кредитной организацией. Кроме того, в институциональной системе ипотечного кредитования РФ не предусмотрены иные субъекты, имеющие статус кредитной организации.

Рассмотрим динамику объема рефинансирования ипотечных кредитов в РФ (рисунок 1).

По данным рисунка 1 видно, что в 2012 г. наблюдается наибольший прирост объема рефинансирования – 81%. В 2011 г. данный показатель снизился на 6%. Наибольший объем рефинансирования был достигнут в 2012 г. – 61 млрд. руб. В 2013 г. данный показатель снизился на 21%. В 2014 году объем рефинансирования АИЖК ипотечных кредитов составил более 51,1 млрд. руб., что выше по сравнению с 2013 г. на 6% [5].

Резкое снижение объемов рефинансирования АИЖК ипотечных кредитов в 2015 и 2016 гг. связано с завершением, ранее действующих программ по выкупу ипотечных ценных бумаг и формированием новой программы, соответствующей требованиям Базельского комитета по банковскому надзору (Базеля III) [3, с. 112].

Согласно требованиям Базеля III осуществлено повышение коэффициентов риска по облигациям младших траншей в сделках секьюритизации до 1250% со 100% (или со 150% - при применении банком иного уровня доходов), применяемых для осуществления расчетов норматива достаточности капитала банка Н1. Повышение данных коэффициентов привело к отказу банков от осуществления выпусков облигаций младших классов [3, с. 112].

В 2016 г. в РФ основой сделок по секьюритизации по-прежнему являлся выпуск облигаций младших траншей, Банком России был снижен коэффициент риска для расчета норматива достаточности капитала финансово-кредитных организаций по облигациям АИЖК и облигациям с поручительством АИЖК со 100% до 20% [7].

В этой связи на фоне регуляторных изменений АИЖК сформировало новую программу под названием «Фабрика ИЦБ». Данная программа представляет собой механизм рефинансирования ипотечных кредитов посредством выпуска однотраншевых ценных бумаг, обеспеченных гарантиями АИЖК. Механизм реализации данной программы представлен на рисунке 2 [7].

«Фабрикой ИЦБ» осуществляется выкуп у банка-оригинатора портфеля кредитов и выпуск под данные кредитные обязательства ценных бумаг, при этом АИЖК осуществляется выдача гарантий выполнения обязательств по данным облигациям, а также АИЖК закрепляет за собой обязанность выкупа дефолтных кредитов.

По данным АИЖК запуск «Фабрики ИЦБ» направлен на обеспечение коммерческих банков доступными объемами фондирования, достаточными для обеспечения целевых объемов ипотечного кредитования, а также для обеспечения расширения новых сегментов кредитования недвижимости, в частности приобретения новых объектов малоэтажной недвижимости. Также возможным положительным результатом работы «Фабрики ИЦБ»  может стать снижение ставок по ипотечным программам за счет снижения  уровня  резервов,  создаваемых банками-оригинаторами,  упрощения  порядка  и  процедуры рефинансирования ипотечного кредитования.

Создание «Фабрики ИЦБ» должно обеспечить повышение уровня ликвидности и надежности рынка ИЦБ, посредством создания новых ипотечных бумаг. Основной задачей выпуска данных ценных бумаг является обеспечение стандартизации ИЦБ в зависимости от уровня риска с целью его приближения к облигациям федерального займа (ОФЗ). В качестве потенциальных покупателей таких ценных бумаг могут выступать как различные инвесторы и их группы, а также негосударственные пенсионные фонды и страховые компании [7].

Новая программа АИЖК во многом схожа с американской моделью выпуска облигаций, однако данные модели отличаются условиями их применения, в частности в США иная стоимость денежных ресурсов. Поскольку в США стоимость денег стремится к нулю, то доходность для безрисковых вложений в 2-3% является выгодным условием. Инвесторами осуществляются покупки казначейских облигаций США с доходностью менее 0,25%, поэтому выпуск дешевых ипотечных облигаций является работоспособной моделью при условии высокого качества кредитов.

Развитие «Фабрики ИЦБ» основано на применении современных компьютерных технологий, позволяющих перевести все документы кредитных дел в электронный вид, что позволит решить проблему реализации механизмов «электронных накладных», а также обеспечить сокращение следующих параметров:

–      сроков совершения ипотечных сделок и выдачи закладных;

–      издержек, связанных с хранением документов, а также снизить риски их утери или утраты;

–      издержек, связанных с совершением сделок купли-продажи и залога закладных.

Первый выпуск ценных бумаг «Фабрика ИЦБ» состоялся в декабре 2016 г., номинальная стоимость выпуска составила 2,1 млрд. руб., сроком погашения до 2039 г. АИЖК выступило инвестором в данной сделке, осуществив выкуп ценных бумаг и постановку на свой баланс [6].

В апреле 2017 г. «Фабрика ИЦБ» готовит второй выпуск облигаций на сумму 49,9 млрд. руб., также сроком погашения до 2039 г. Оба выпуска обеспечены поручительством АИЖК [6].

В АИЖК рассчитывают, что уже в 2018 году до 30–40% объема выдаваемой ипотеки будут фондироваться за счет ипотечных ценных бумаг вместо 5–10% достигнутых в предыдущие годы. По оценкам АИЖК, при снижении средней ставки до 10%, увеличение потенциальной емкости рынка может составить до 1,2–1,4 млн. выдаваемых в год кредитов [6].

Однако, провести качественную оценку рисков по новым ИЦБ в настоящее время не представляется возможным, поскольку отсутствую квалифицированные инвесторы и аналитики, способные осуществить моделирование рисков досрочного погашения данных ИЦБ. В этой связи, в целях повышения уровня ликвидности рынка необходимо проведение целенаправленной работы с инвесторами, что требует дополнительных усилий и дополнительного времени.

На основе анализа используемой в России модели рефинансирования ипотечных кредитов можно сделать следующие выводы.

В настоящее время в России превалирует рефинансирование ипотечных жилищных кредитов через оператора вторичного рынка ипотечных кредитов. В качестве такого оператора выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Основной задачей, которого является рефинансирование выданных первичными кредиторами ипотечных жилищных кредитов за счет средств, привлекаемых путем размещения на российском фондовом рынке ценных бумаг.

Стратегия развития ипотечного рынка России до 2030 г. делает особый акцент на развитии рынка ипотечных ценных бумаг, в частности института секьюритизации. Постепенное развитие рынка капитала и увеличение количества выпусков ценных бумаг позитивно скажется на развитии рынка ипотечного кредитования. Вовлечение большого количества участников в процесс рефинансирования на вторичном рынке позволит усилить конкуренцию на рынке ипотечного кредитования и снизить процентные ставки для заемщиков [8].

Однако развитие российского рынка рефинансирования в значительной степени зависит от следующих факторов: темпов роста кредитных портфелей банков и их качества, стоимости альтернатив по фондированию, госпрограмм рефинансирования ипотечных кредитов, а также интереса к секьюритизации со стороны небанковского сектора. Основным препятствие развития рынка ИЦБ является недостаточная зрелость российского финансового рынка в целом.

Список литературы

1.       Жариков В.В. Формирование и развитие ипотечного кредитования в России: модели, методы и новые подходы / В.В. Жариков, В.В. Беспалов, О.В. Коробова // Наука и мир. – 2015. – 2 (18). – С. 30-35.

2.       Клиндухова А.А. Финансовый механизм ипотечного кредитования в условиях кризиса / А.А.  Клиндухова, Е.М. Хацкевич // Экономика и управление: проблемы, тенденции, перспективы развития.Ссборник материалов IV международной научно-практической конференции. - 2016. - С. 82-89.

3.       Ковалева Т.М. Рефинансирование ипотечных кредитов в России / Т.М. Ковалева, Р.О. Кузнецов// Известия Института систем управления СГЭУ. 2016. - № 1(13). - С. 112-117.

4.       Танаева Т.Н. Анализ деятельности АИЖК в современных условиях и перспективы его развития/ Т.Н. Танаева, И.В. Попова, О.В. Плешукова // Современные проблемы науки и образования. – 2015. – 1-1. – С. 739-745.

5.       Годовой отчет за 2016 год Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АО «АИЖК») [Электронный ресурс]. Режим доступа - https://xn--d1aqf.xn--p1ai/wp- content/uploads/2017/04/annual_report_2016.pdf Дата обращения 25.08.2017

6.       Ипотечное кредитование в цифрах. Статистика выдачи ипотечных кредитов [Электронный ресурс]. Режим доступа - http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/ Дата обращения 25.08.2017

7.       Официальный сайт АО «АИЖК» [Электронный ресурс] Режим доступа - https://xn--d1aqf.xn-- p1ai/about/activity/. Дата обращения 25.08.2017

8.       Стратегия развития группы компаний «АИЖК» Утверждена решением Наблюдательного совета АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» 18.06.2013 г. [Электронный ресурс]. Режим доступа - https://дом.рф/about/activity/ Дата обращения 25.08.2017