09 января 2016г.
Аннотация.
В статье рассмотрены основные положения системы ипотечного кредитования в России, указаны основные проблемы, влияющие на формирование данной системы, дан их анализ и предложены перспективы развития. Авторы оценивают возможные жилищные стратегии и формулируют условия для развития ипотечного кредитования.
Ключевые слова: ипотечное жилищное кредитование, субсидии, закладная, система ипотечного кредитования.
Основной проблемой в достижении важнейшей цели государственной жилищной политики, а именно, повышении доступности жилья для граждан Российской Федерации является отсутствие достаточного количества бюджетных и внебюджетных ресурсов, включая средства населения, направляемых в жилищную сферу и обеспечивающих динамичное развитие рынка доступного жилья.
Решать указанную проблему необходимо в направлении создания механизма эффективно функционирующей системы жилищного финансирования, основанной на дифференцированном подходе к различным категориям граждан, включающей в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств гражданами и долгосрочное жилищное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой, адресными целевыми субсидиями, размер которых тесно увязан с семейными доходами.
Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что за счет исключительно бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15% населения страны [5]. К ним относятся социально незащищенные слои населения, такие как малоимущие и нетрудоспособные.
Все остальные граждане приобретают жилье в собственность, а государственная поддержка носит исключительно адресный характер и служит снятию социальной напряженности, обусловленной объективно существующими имущественными диспропорциями.
Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья. Иначе говоря, речь идет о формировании механизмов, обеспечивающих функционирование рынка доступного жилья.
Рост объемов жилищного строительства повысит эффективность использования бюджетных средств и для социально незащищенных слоев населения, поскольку при этом участники строительного процесса, заинтересованные в получении доходов, будут нацелены не на дальнейшее повышение цены, а на увеличение оборотов, обеспеченное быстрой реализацией строящегося жилья.
Таким образом, развитый рынок доступного жилья станет естественным экономическим ограничителем неуправляемого роста цен на жилую недвижимость. В этой связи возникает необходимость внесения в гражданское законодательство изменений, отражающих основные, ключевые направления по модернизации частного права на современном этапе [1, с.10].
В 2008–2009 годах казалось, что ипотека в России умирает, едва родившись. Количество выданных кредитов резко уменьшилось. Условия ипотечных программ большинства банков носили заградительный характер, а само слово «недвижимость» было синонимом больших рисков. Но в 2010 году ситуация изменилась. Одни банки возобновляли ипотечное кредитование, другие уменьшали процентную ставку, третьи снижали первоначальный взнос. Нельзя не отметить, что ипотечное кредитование возродилось в основном в банках с государственным участием или в рамках государственных программ.
В средствах массовой информации в последнее время активно обсуждается жилищная проблема и возможности ее решения с помощью ипотеки. На сегодняшний день в улучшении жилищных условий нуждается 77 % россиян. Результаты опроса Фонда «Общественное мнение», в котором приняли участие около 2000 россиян, показали, что каждый пятый житель России недоволен своим жильем, а почти 60% мечтают о покупке новой квартиры или дома. В то же время, 15% респондентов заявили, что допускают возможность воспользоваться ипотечным кредитом. Причем каждый шестой убежден, что ставка по кредиту не должна превышать 7%.[7]
Кредит как способ вовлечения временно свободных денежных средств в хозяйственный оборот для условий рынка является преобладающим. В этом предназначении он находится в противостоянии с прямым финансированием из федерального бюджета. Кредит основывается на фундаментальных принципах: возвратности, срочности и платности. Указанные принципы в полной мере соответствуют принципам рыночной экономики. Наряду с этим стоит отметить различные сферы действия кредитных отношений в зависимости от целей и субъектов этих отношений, что обусловливает существование различных форм кредита[2, с.9].
Система кредитования — система регулирования кредитных отношений со стороны денежно-кредитных институтов, она охватывает деятельность кредитора (в современном обществе это, прежде всего, банк) по предоставлению и возврату денежных ссуд [2, с.14 ].
Кредитование как процесс предоставления временной финансовой помощи предполагает предоставление кредита на возвратной основе.
На современном этапе своего развития кредитование рассматривается в экономическом и правовом аспектах.
В экономическом аспекте банковское кредитование представляет собой деятельность банков и небанковских кредитных организаций по предоставлению банковского кредита, который понимается как движение ссудного капитала и предоставляется на основе возвратности с целью получения дохода в виде ссудного процента или банковского процента, ставка которого определяется по соглашению сторон с учетом ее средней нормы в данном месте и в данное время и при данных условиях кредитования[11, с.379].
Ипотечный кредит представляет собой особую форму кредита, которая связана с предоставлением ссуд под залог недвижимого имущества - земли, производственных и жилых зданий и т.д. Ипотечные ссуды, как правило, предоставляются на долгосрочной основе. Ипотечный кредит возможен только при условии наличия частной собственности на землю и недвижимость[6, с. 113].
Заложенная недвижимость, в случае невыполнения обязательств по уплате займа, продается, а задолженность кредитору погашается из вырученной суммы. Как показывает практика, в процессе ипотечного кредитования зачастую возникают проблемы с реализацией недвижимости, т.к. она не входит в число высоколиквидных активов. Кроме того, по причине долгосрочного характера ипотечного кредита могут возникать сложные проблемы с расчетом стоимости недвижимого имущества. В большинстве развитых стран существуют достаточно жесткие правила продажи недвижимости, что имеет большое значение для защиты прав собственника, на имущество которого наложен арест.
Ипотечный кредит, как правило, характеризуется четким целевым назначением. В современных условиях ипотечные ссуды чаще всего используются в целях финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых и производственных помещений, а также освоения земельных участков. Характерной особенностью ипотечного кредита можно считать то, что в качестве залога для его предоставления может выступать недвижимость, для приобретения которой он берется.
В качестве юридической и экономической предпосылки возникновения ипотечного кредита выступают наличие развитой системы права частной собственности на недвижимость и, в первую очередь, на землю. Без наличия частной собственности на землю и обеспечения ее купли-продажи невозможно широкое распространение ипотечного кредита.
К субъектам ипотечного кредита относятся кредиторы по ипотеке, в качестве которых выступают ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки и заемщики, т.е. юридические и физические лица, которые имеют в собственности объекты ипотеки, или поручителей, предоставляющих в пользу заемщика под залог объекты ипотеки.
К объектам ипотечного кредита относятся жилые дома, квартиры, производственные здания, сооружения, земельные участки и т.п. Величина ипотечного кредита представляет собой часть стоимости объекта ипотеки. Залоговое имущество находится у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. за ним сохраняется право собственника.
Как объект ипотечного кредита, недвижимость характеризуется рядом значительных преимуществ. Она практически никогда полностью своей стоимости не теряет, а со временем, как свидетельствует практика, ее стоимость даже растет.
Законом установлено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной регистрации. Несоблюдение этих правил влечет его недействительность. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. После государственной регистрации ипотеки органом регистрации первоначальному залогодержателю выдается закладная. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закон предусматривает возможность обращения закладных. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При этом уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Кроме того, предусматривается возможность залога закладной как с передачей ее другому лицу, залогодержателю закладной, так и без ее передачи в обеспечение обязательства по кредитному договору.
Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»[9] вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг – закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р [3] установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.
В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами, и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение. Следовательно, ликвидность таких ценных бумаг невысока. Для инвестора могут представлять определенный интерес вторичные бумаги, пул закладных. Это эмиссионные ценные бумаги, инвестиционный риск по которым, соответственно, диверсифицирован и не связан с одним конкретным заемщиком.
Гарантии прав собственности играют решающую роль в развитии ипотеки. В развитых странах собственность существует двояко – в материальном виде и в правовом пространстве. Владельца любого недвижимого имущества легко определить – вся информация находится в правовом мире, единой базе данных на недвижимое имущество. В России также формируются механизмы определения прав собственности на недвижимое имущество. Основой системы регистрации служит Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 21.07.2014г) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [8].
Наряду с этим следует отметить, что права собственности на землю в настоящее время установить достаточно сложно. Отсутствие четких прав собственности приводит к нестабильности, неуверенности инвестора, ограничивает развитие ипотеки, что, в конечном счете, ведет к недооценке стоимости имущества и всех финансовых потоков в экономике, в том числе ВВП. На наш взгляд, для исправления ситуации необходимо стабильное законодательство, гарантирующее права собственности.
Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями, т.е. банки не допускаются к выпуску ипотечных ценных бумаг. Такая позиция обосновывалась тем, что в случае банкротства кредитной организации в первую очередь выплачивается задолженность вкладчикам (физическим лицам), и держатели ипотечных ценных бумаг не могут рассчитывать на возврат вложенных средств в первоочередном порядке. Федеральным Законом от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ [10] статья 7 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах, вступившая в силу с 1 июля 2014 г. дополнена нормой, запрещающей кредитным организациям осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, если она не выполняет требования или обязательные нормативы, установленные Банком России в соответствии с Федеральным законом от 10 июля 2002 года N 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», другими федеральными законами
Таким образом, закон обеспечивает надежные принципы функционирования системы ипотечных ценных бумаг, отвечающей современным требованиям. Тем не менее, сложность конструкции не позволяет рассчитывать на ускоренное развитие рынка ипотечных сертификатов участия. Вполне вероятно, в ближайшем будущем увеличатся объемы облигаций с ипотечным покрытием на фондовом рынке, эмитентами которых станут коммерческие банки. Однако рост рынка ипотечных облигаций переоценивать не стоит. Дело в том, что крупные банки могут и так привлечь средства за счет эмиссии обычных облигаций, а средним и мелким банкам помимо дополнительных требований к нормативам придется размещать ипотечные облигации с достаточно высоким процентом, что противоречит природе этих бумаг. Скорее всего, наиболее успешно смогут развиваться ипотечные агенты, если их учредителями будут выступать государственные структуры.
Стремительные перестройки в мировой экономике позволили выявить в условиях кризиса проблемы современной кредитной системы РФ, тормозящие ее развитие. К таким проблемам можно отнести:
1) существование мелких коммерческих банков со слабой финансовой базой, которые не справляются с потребностями клиентов, ограничены краткосрочными кредитными операциями, не инвестируют средства в развитие отраслей хозяйственной деятельности, ограничены монополией крупных российских банков, иностранными игроками рынка, дефицитом сфер прибыльного размещения банковских ресурсов;
2) проблемы ипотечной системы, а именно, неразвитость рынка жилья, несоответствие цен на жилье среднему уровню доходов, нестабильность курса доллара для ипотечных кредитов в долларах, снижение популярности ипотечного кредитования из-за стремительных изменений на рынке недвижимости, неприемлемых для большинства ценовых и прочих условий банков – размер первого взноса до 30% от стоимости квартиры, средний срок кредитования 21,5 года, которые требуют от банков решения вопросов по управлению рисками в данной сфере;
3) удорожание кредитов для населения, конкретно, увеличение ставок на кредиты, снижение платежеспособности из-за урезания зарплат и сокращения рабочих мест, увеличение процента просроченных кредитов – в среднем на 3,3% выше европейского уровня;
4) ужесточение условий банков по всем видам кредитов для населения и юридических лиц в условиях нестабильности экономической ситуации, занесение в «черный список» клиента при незначительной просрочке платежей по кредиту, увеличение количества документов для предоставления кредита и зависимость размера ставки, суммы кредита от наличия этих документов;
5) конкуренция со стороны новых кредитно-финансовых институтов, страховых фирм и инвестиционных фондов, которые привлекают вклады населения не на подлинной коммерческой основе, а по принципу «пирамиды»;
6) неспособность многих банков к кредитованию производства, большинство банков держит средства в ликвидной форме либо вывозит капиталы за рубеж; при этом не создана структура эффективного кредитования производства с привлечением внешних специалистов в узких производственных областях для точной оценки специфических рисков и прогнозирования платежеспособности производственной компании, система кредитования для производственных предприятий не является гибкой;
7) снижение доверия населения к кредитным организациям в связи с потерей вкладов;
8) ужесточение позиций международного банковского сообщества в отношении российских кредитных учреждений [4, с. 96] на фоне политических событий и отношения к ним России.
В развитии ипотеки существенную роль играет также страхование рисков. Выдача ипотечных закладных сопровождается двумя видами рисков – кредитным риском, а именно риск того, что заемщик не выполнит свои обязательства своевременно и полностью, который является комбинацией риска дефолта заемщика и риска залога, т. е. невозможности компенсировать затраты кредитора за счет продажи заложенного имущества и риском ликвидности.
Таким образом, современная кредитная система в РФ не вполне соответствует всем потребностям экономики, необходимы изменения в отдельных областях кредитования. Между тем, система уже сформирована, имеет свои тенденции развития, препятствующие структурным изменениям. Жизнь в кредит стала привычной для многих россиян, различные области кредитования будут только развиваться. Поэтому необходимо государственное регулирование с опорой на стимулирующие методы структурной политики в целях предотвращения дестабилизации банковской системы.
Развитие кредитной системы РФ в последующие годы, по мнению исследователей, будет иметь следующие тенденции.
В течение последних месяцев 2014 г. наблюдается отток капитала иностранных инвесторов из некоторых секторов российской экономики в связи с обострением отношений РФ с рядом стран ЕС, США и Канадой. Отмечается тенденция сворачивания деятельности некоторых иностранных банков на территории РФ, уменьшения объема кредитования, приходящегося на данные финансовые организации, которая по прогнозам будет продолжаться и в 2015 г.
Но вместе с этим российские банки в такой ситуации приобретают более сильные конкурентные преимущества. Доверие вкладчиков к иностранным банкам уменьшается в связи с замораживанием счетов отдельных лиц, нарушением прав вкладчиков. В то же время российские финансовые институты представляются более стабильными. Поэтому в ближайшее время будет наблюдаться спрос на заимствование средств в крупных российских банках. Этому будут способствовать восстановление платежеспособности населения, замедление роста просроченных платежей. Такой обстановке будет благоприятствовать отток российского капитала из иностранных банков и увеличение благоприятных для заемщиков вариантов кредитования от крупных и частных российских банков.
Обобщая вышесказанное, следует заметить, что в деле развития ипотеки в России сохраняются серьезные трудности как общеэкономического, так и законодательного характера, такие как неурегулированность отношений собственности и залога, отсутствие условий для обращения закладных на рынке ценных бумаг, несовершенство системы государственных гарантий на рынке ипотечных ценных бумаг. Без решительной борьбы с коррупцией, снижения административных барьеров, совершенствования налоговой системы и многого другого говорить о дальнейшем развитии ипотечного кредитования в России, на наш взгляд, преждевременно.
Список литературы
1. Асеева М.А., Глеба О.В., Азарникова И.В. Время перемен в коммерческой деятельности// Science Time. - 2014. - №9 (9).- С. 6-15.
2. Лаврушин О.И. Банковское дело: современная система кредитования: учебное пособие. — 3-е изд., доп. -
М. : КНОРУС, 2013.
3. Распоряжение Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. N 195-р "Об утверждении методических рекомендаций по применению профессиональными участниками рынка ценных бумаг ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// Библиотечка Российской газеты. -N 8. -2000.
4. Селезнев А. Проблемы совершенствования кредитно-банковской системы // Экономист. – 2009.
5. Система ипотечного жилищного кредитования – стержень рынка доступного жилья// Большой портал недвижимости. – 2005. – 25 февраля. Интернет ресурс: http://www.bpn.ru/publications/4530/.
6. Тавасиев А.М. Банковское дело. – М.: Юнити, 2011.
7. Тандем на рынке недвижимости // Интернет ресурс http://krasdom.ru/gazeta/view/Tandem_na_ryinke_nedvijimosti.
8. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// http://www.pravo.gov.ru - 30.06.2015.
9. 9.Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)(ред. 21.07.2014)// СЗ РФ. – 2014. - N 30 (часть I).-Ст. 4218.
10. Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 379-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации»// СЗ РФ. - 2013. - N 51. - Ст. 6699.
11. Химичева Н.И., Покачалова Е.В. Финансовое право: учебник. – М., 2014.
