АНАЛИЗ ИЗМЕНЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ПОРЯДКЕ ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

    В 2010-2011гг во многих регионах Российской Федерации были утверждены результаты государственной кадастровой оценки  земельных участков в составе земель  населенных пунктов. Результаты оказались  настолько парадоксальными, что стали головной болью для землепользователей, Мингосимущества, Росреестра, Арбитражного суда...

     Полтора года оспорить эти результаты не пытался только ленивый. При этом судом устанавливалась рыночная стоимость в разы  меньше  утвержденной кадастровой оценки. Анализ арбитражной практики по 25 делам, рассмотрение которыхзавершено и вынесено решение, представлен в Табл. 1.

Таблица 1 Коэффициент снижения кадастровой стоимости

Составлено по [2]

Как видно  из приведенной таблицы, минимально  кадастровая стоимость была снижена в 1,64 раза, максимально - в 25,33 раза.

Таблица 2

Среднее значение показателя снижения кадастровой стоимости по выборке – 8,16 раз. Этот коэффициент показывает, что в среднем по рассмотренным делам землевладельцам удалось снизить  кадастровую стоимость в 8,16 раз.

    За прошедшее время сложилась судебная практика, был отработан определенный порядок поведения заявителей, ответчиков, оценщиков, юристов, и всех, кто был вовлечен в этот процесс.

    И вот 21.07.2014 законом N 225-ФЗ внесены существенные изменения в «Закон об оценочной деятельности в РФ» [7], касающиеся и определения кадастровой стоимости, и процедуры, связанной с её пересмотром. Очевидно, что законодатели преследовали цель минимизировать ошибки, которые возникают при проведении массовой оценки, и, соответственно, снизить количество споров.

    Рассмотрим эти изменения на примере Волгоградской области. Изменения, касающиеся работ по определению о кадастровой стоимости.

    Новые правила предусматривают обязательную публикацию решения исполнительного органа субъекта РФ о проведении работ по кадастровой оценке. Информация размещается на официальном сайте профильного министерства. Теперь закон четко предусматривает, как часто может проводиться оценка: не реже, чем раз в три года, но не чаще одного раза в пять лет с даты проведения последней кадастровой оценки. Раньше этого уточнения не было.

    Учитывая, что земли населенных пунктов оценивались в Волгоградской области по состоянию на 1 я нваря 2010 года, в ближайшее время логично ожидать принятия решения о проведении новой кадастровой оценки – в 2015 году.

    Ужесточаются требования к оценщику. Важно, что после проведения работ, предварительный отчет оценщика будет размещен в открытом доступе. И любое заинтересованное лицо в течение 20 рабочих  дней сможет с ним ознакомиться. Информация об этом также публикуется на официальном сайте. То есть каждый владелец земельного участка сможет узнать, как оценили его недвиж имость, причем - до того, как результаты оценки будут официально утверждены.

    Таким образом, любое заинтересованное лицо сможет представить  оценщику свои замечания на отчет, то есть возразить. По закону оценщик обязан их рассмотреть, и даже если они не приняты, указать на наличие таких замечаний в справке к окончательному отчету. На рассмотрение замечаний и внесение правок оценщику дается в общей сложности 35 рабочих дней: в течение срока размещения предварительного отчета плюс 15 р абочих дней после[2].

    Со временем практика покажет, насколько новшества будут эффективны. Ведь, с одной стороны, предприниматели должны будут сами позаботиться о себе и вовремя отслеживать размещаемую информацию. С другой стороны, встанет вопрос, хватит ли оценщику  35 рабочих дней, чтобы объективно  отработать все поступившие замечания.

    Изменения, касающиеся пересмотра  кадастровой стоимости.

    В связи с изменением 135-ФЗ процедура пересмотра кадастровой стоимости пойдет по-новому пути. Напрямую обратиться в суд теперь могут только физические лица. Компаниям или юридическим лицам необхо димо сначала обратиться  в комиссию, которую создает Росреестр.

     Хотелось бы отметить нововведения в составлении отчета о рыночной стоимости спорного участка и заключения саморегулируемой организации на этот отчет.

    В соответствии со ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ вместе с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию представляются отчет и экспертное заключение (в необ ходимы х случаях) составленные на бума жном носителе и в форме электронных документов. Согласно ст. 11 Закона 135-ФЗ отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательс твом Российской Федерации.[7]

     В связи с тем, что оценочные работы земель населенных пунктов проведены на территории Волгогра дской области на основании государственного контракта от 25.12.2009г., а результаты, утверждены постановлением Губернатора от 20.11.2012 № 1130, с учетом положений ст. 5 Закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ в настоящее время в Волгоградской области кадастровая стоимость земельных участков могут  быть оспорены только в судебном порядке.

    Заявления о пересмотре кадастровой стоимости земель населенных пунктов Комиссией не рассматриваются и возвращаются заявителю. Но для обращения в суд необ хо димо соблюсти формальности, и получить о твет Комиссии.

    В Комиссии могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости:

- земель сельскохозяйственного назначения;

- объектов капитального строительства.

    Необходимо внимательно отнестись к дате определения кадастровой стоимости.

     В соответствии со ст. 24.18 Закона 135-ФЗ при оспаривании кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату определения его кадастровой стоимости.

     Согласно ст. 24.15 датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке. Например, для проведения работ по государственной кадастровой оценке перечни земельных участков земель населенных пунктов Волгоградской области сформированы по состоянию на 01.01.2010. Таким образом, если земельный участок был сформирован и учтен в государственном кадастре недвижимости до даты формирования перечней объектов недвижимости, то датой определения кадастровой стоимости этого объекта должна быть дата 01.01.2010.

    В начале процесса оспаривания кадастровой стоимости остро стоял вопрос: на какую дату определять стоимость вновь образованных участков: на дату, на которые сформирован перечень объектов или на дату, когда участок образован?

    Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ №10761/11 от 25.06.2013г. было определено, что рыночная стоимость земельного участка определяется с учетом текущих характеристик земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость земель населенных пунктов. [5]

     Однако, законодатель решил по-другому. В Закон № 135-ФЗ введена новая статья 24.19. «Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости , ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которыхпроизошло изменение их количественных и  (или) качественных характеристик».

     При осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, определение кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляет орган кадастрового уч ета (филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Волгоградской области).

    Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных статьей 24.19, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости.

    Закон теперь позволяет пересматривать кадастровую стоимость в течение пяти лет, но не позднее внесения в кадастр результатов очередной оценки.  То есть когда уже проведена новая оценка, никто не станет пересматривать результаты предыдущей, но до новой оценки в течение всех пяти лет можно спокойно обжаловать результаты. Когда обнаружили неправильную оценку – тогда и пошли в комиссию или в суд. Раньше было только полгода с момента опубликования новых результатов. На практике даже не все знали, что прошла переоценка, и обнаруживали это только года через полтора, когда прихо дило время платить земельный налог, который сильно вырос.

     Новые изменения законодательства об оценочной деятельности исправили еще одну оплошность, связанную с налогообложением, ведь главное, из-за чего вопрос кадастровой оценки стоит так остро – это применение ее в целях налогообложения.

     Землепользователи раньше считали, что, если они в судебном порядке доказали рыночную стоимость объекта, то эта стоимость должна применяться, по крайней мере, с 1 января года, в котором решение вступило в силу, хотя в идеале, конечно, с 1 января того года, в котором начали действовать вновь утвержденные результаты кадастровой оценки. И с этого времени нужно пересчитать налог, который без оснований уплачивается в повышенным размере. Но нет! И налоговая служба, и Минфин, и суды стояли на том, что новая стоимость должна применяться с 1 января года, следующего за годом вступления в силу судебного акта, установившего эту стоимость. То есть если решение суда вступило в силу, например, в январе 2013 года, то в целях исчисления земельного налога новая кадастровая стоимость могла применяться только с 1 января 2014 года. Собственник земельного участка должен был еще целый год платить налог в завышенном объеме. При этом заявитель ведь никак не может повлиять на суд, а судья может уйти в отпуск, ответчик подаст апелляционную жалобу и т.д. Вступление в силу решения суда может благополучно перейти на следующий год.

    Теперь закон установил правило о применении кадастровой стоимости, установленной судом либо комиссией: с 1 января того года, в котором было подано заявление. И это замечательно! Правило действует уже сейчас, в отношении заявлений, которые поданы после даты вступления в силу закона, либо поданы до вступления, но не рассмотрены на дату вступления. Таким образом, для владельцев земельных участков существует реальная возможность уменьшить земельный налог с 2014 года.

Примечание

1 Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ и Администрации Во лгоградской области в рамках научно-исследовательского проекта № 13-12-34006 «Обоснование и корректировка кадастровой стоимости участков лесных земель, находящихся под управлением муниципалитетов Волгоградской области».

Список  литературы