СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ДОЛГОСРОЧНЫХ ЦЕЛЕВЫХ ПРОГРАММ

     В настоящее время во многих городах провинциальной России, где остро ощущается потребность в жилье, частные инвесторы не готовы вкладывать средства в жилищное строительство.

    Данный факт  обусловлен отсталостью инфраструктуры земельных  уч астков, выделяемых для строительства, что, несомненно, требует достаточно больших капиталовложений со стороны инвестора.

    Кроме того, во многих малых и средних городах России существует проблема  дефицита свободных земельных участков, пригодных для жилищного строительства, а те земли, которые могут быть выделены для этих целей, являются слишком рискованными с точки зрения местоположения для вложения денежных средств, поскольку, по мнению инвестора, данное местоположение не будет востребовано желающими приобрести жилье.

     С другой стороны, муниципальные образования, даже при наличии подхо дящих земельных участков, не имеют возможность осуществить строительство жилых домов вследствие отсутствия достаточных средств в местном бюджете.

     Именно поэтому наиболее реальным способом решения данных задач является применение долгосрочных целевых программ, основанных, прежде всего, на эффективном использовании земельных участков с целью решения жилищной проблемы. По мнению автора, совершенствование существующего ме ханизма реализации долгосрочных целевых программ позволит решить вышеназванные проблемы. Обеспечение населения доступным (с точки зрения стоимости и условий приобретения) и комфортным (с точки зрения условий проживания) жильем станет возможным только при использовании ме ханизма управления муниципальной землей, как основой единого объекта недвижимости.

     Для решения поставленных задач автором были проанализированы долгосрочные целевые программы в области индивидуального жилищного строительства, реализуемые в Арха нгельской области [1,2,3]. В результате были выделены основные негативные моменты, относящиеся к земельным участкам, которые снижают эффективность реализации  программныхмероприятий:

1.         Выбор участка осуществляется без привязки к расчету максимальных  затрат, которы е готов нести участник Программы, поскольку затраты на обеспечение участка инфраструктурой несет не участник, а областной и местный бюджет.

2.        Выбор участка не привязан к кадастровой стоимости участка, ис хо дя из которой, в соответствии с законодательством, рассчитываются арендные платежи.

3.         Сроки реализации строительства объектов зачастую затянуты, поскольку в программе отсутствует механизм воздействия на участников  программы, стимулирующий завершить строительство.

4.         Отсутствие в программе механизма привлечения частных инвесторов, частично компенсирующих затраты на обеспечение участка инфраструктурой, а также осуществляющих комплексное освоение земельного участка.

     Следовательно, для достижения максимального эффекта от результатов программных мероприятий ну жно, прежде всего, определить критерии отбора земельных участков, которые целесообразно использовать в рамках программы.

В результате проведенного анализа автором предложены следующие критерии отбора земельных участков:

-   удаленность новых кварталов индиви дуальной жилищной застройки (далее – ИЖС) от  текущего места жительства участника программы;

- удаленность новых кварталов ИЖС от существующего поселения;

- возможность с наименьшими затратами обеспечить предложенные к рассмотрению новые кварталы ИЖС электроэнергией, тепло-, водоснабжением, водоотведением, канализацией;

-      наименьшая кадастровая стоимость земельного участка, поскольку величина арендной платы рассчитывается на основании данного показателя;

-     наличие подъездных путей, что повлияет на снижение затрат на транспортировку строительных материалов, а также отсутствие необ ходимости прокладывать данные пути;

-   ликвидность объекта, т.е. возможность реализовать участок на открытом рынке в случае прекращения финансирования в достаточном объеме;

-     соизмеримость  затрат  на  обеспечение  объекта  коммунальной  инфраструктурой  с  возможностью погашения их участниками программы в рамках ежемесячныхплатежей;

-    соответствие критериям наилучшего и наиболее эффективного использование, т.е. участок должен отвечать требованиям физической осуществимости, допустимости с точки зрения законодательства, финансовой целесообразности и как следствие максимальной продуктивности.

    Критерии отбора участка, удовлетворяющие требованиям эффективного управления, и, как следствие, требованиям программы, приведены на Рисунке 1, из которого следует, что результирующим критерием выбора участка является снижение итоговой стоимости индивидуального жилого дома.

    Помимо изменения критериев отбора участков, позволяющих усилить эффект от реализации программных мероприятий, необходимо также совершенствовать сам механизм управления, что позволит добиться более существенного результата. Автором предлагается привлечение в программу на этапе предоставления земельного участка Комплексного застройщика, определяемого посредством аукциона. На торги выставляется земельный участок, определяются затраты, на  его обеспечение коммунальной инфраструктурой, а также  определяется перечень участников, готовых осуществлять строительство  на  подготовленных  участках.

Таким образом, Комплексный  застройщик заранее определяет экономическую эффективность проекта, используя вышеуказанные сведения, и определяет цену участка, которую он готов заплатить.

К функциям Комплексного застройщика необ хо димо отнести:

- заключение договора аренды на участок, участвующий в программе;

- обеспечение участка коммунальной инфраструктурой;

-   межевание выбранного участка на отдельные участки, необ хо димые для строительства жилых домов участниками программы;

- заключение договора на поставку материалов для строительства домов;

- строительство жилых домов по  типовым проектам;

- заключение договора с кредитным оператором программы на выдачу кредита, в случае необ ходимости.

Таким образом, внедрение Комплексного застройщика в ме ханизм Программы повышает эффективность управления муниципальными участками, обеспечиваемое применением схемы государственно -частного партнерства.

Список  литературы

1.   Долгосрочная целевая программа Архангельской области «Активизация индивидуального жилищного строительства в Архангельской области» на 2009– 2014 годы», утвержденная постановлением Правительства     Архангельской  области          от        17.03.2009  N            72-па/10.   URL: http://docs.cntd.ru/document/962023553;

2.  Долгосрочная целевая программа Архангельской области «Развитие массового жилищного строительства в Архангельской области на 2010-2013 годы», утвержденная постановлением Правительства Архангельской области от 22.09.2008 N 216-па/33. URL: http://docs.cntd.ru/document/962021324;

3.    Государственная программа Архангельской области "Обеспечение качественным, доступным жильем и объектами инженерной инфраструктуры населения Архангельской области (2014 - 2020 годы)", утвержденная постановлением Правительства Архангельской области от 11 октября 2013 года № 475 -пп. URL:     http://base.consultant.ru/regbase/cgi/online.cgi?req=doc;base=RLAW013;n=64064.