28 января 2018г.
Земельный участок является специфическим объектом ипотечных отношений. В соответствии с п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок определяется как недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определенной вещи [1]. Законодательством установлен целый ряд условий приобретения и прекращения прав на землю, которые необходимо учитывать при заключении договора об ипотеке. Итак, для того чтобы являться предметом ипотеки земельный участок должен обладать следующими признаками,
Во-первых, земельный участок должен быть оборотоспособным – это такое свойство участков земли, которое выражается в их возможности свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального или сингулярного правопреемства. Закреплено это свойство в п. 1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке», согласно которому по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку поскольку соответствующие земли на основании федерального законодательства не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть предметом сделок, предоставляться в частную собственность и находиться в свободном обороте. Ограниченные в обороте земельные участки – это участки, которые могут принадлежать лишь определенным субъектам либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению. Помимо того, говоря об оборотоспособности, необходимо учитывать такие признаки земельного участка, как его целевое назначение, разрешенное использование, наличие объектов недвижимости, прочно связанных с земельным участком.
Во-вторых, земельный участок должен обладать таким свойством как индивидуализированность, что означает наличие у него признаков, которые позволяют точно определить местоположение его границ, площадь, обременения, отделить его от подобных земельных участков и т.д. А.А. Минаева называет эти признаки «отличительными», говоря о том, что: «у различных земельных участков могут быть одинаковая площадь или одинаковый контур границ. Однако не может быть двух участков, у которых указанные признаки совпадают. На основании местоположения, площади и границ земельного участка, рассматриваемых в единстве, один земельный участок можно отличить от другого» [2, с. 12]. Преимущественно первым, среди индивидуализирующих признаков, большинство исследователей выделяют наличие границ земельного участка. Устанавливаемые посредством межевания границы земельного участка позволяют определить территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей лиц, использующих земельные участки на законных основаниях [3, с. 14]. Что касается такого признака, как наличие кадастрового номера, то не все авторы относят его к числу обязательных индивидуализирующих признаков земельного участка. Так, например, А.А. Минаева считает, что «кадастровый номер скорее следует признать не индивидуализирующим, а идентифицирующим признаком земельного участка» [2, с. 37-38]. Но с этим мнением следует не согласиться, т.к. до постановки земельного участка на кадастровый учет можно лишь говорить о его «условном» существовании [4, с. 48]. Процедура кадастрового учета подтверждает существование объекта недвижимости в действительности, а также позволяет совершать с земельным участком какие-либо юридически значимые действия. Из чего можно сделать вывод, что земельный участок становится индивидуально-определенной вещью с момента его постановки на кадастровый учет. Таким образом, по нашему мнению, необходимыми и достаточными характеристиками для индивидуализации земельного участка, как предмета ипотеки, следует считать наличие границ и кадастрового номера.
В-третьих, у земельного участка должны отсутствовать ограничения и запреты на его залог. Так, на федеральном уровне закреплены нормы, которые прямо указывают, когда залог земельного участка запрещен:
- невозможна ипотека земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности. Исключение составляют земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если указанные земельные участки предназначены для жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного уполномоченной кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (п. 1 ст. 63, п. 1 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке»).
- не допускается ипотека части земельного участка, если его площадь меньше, чем минимальный размер, установленный нормативными актами субъектов РФ и органами местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В Томской области [5], например, по данным на 2017 г., минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения садоводства – 200 м², для огородничества – 100 м², для животноводства – 100 м², а для дачного строительства – 300 м². Но следует отметить, что часть земельного участка принципе может быть предметом ипотеки (если ее размер больше минимального). Несмотря на то, что ч.1 ст.5 ФЗ «Об ипотеке», не включает в перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, такой объект как часть земельного участка. Но в силу того, что этот перечень является открытым, то не исключено признание в качестве предмета ипотеки части земельного участка. Кроме того, ЗК РФ называет часть земельного участка объектом земельных отношений (ст. 6). Таким образом, часть земельного участка может быть предметом договора ипотеки без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости.
Более спорным вопросом на практике считается возможность залога земельной доли. Но для начала необходимо дать определение земельной доле. Так, например, Г.С. Башмаков, З.С. Беляева, И.А. Иконицкая определяют земельную долю: «как долю в праве общей собственности на земельный участок, принадлежащий двум или нескольким лицам, имеющей количественное выражение и не отграниченная на местности» [6, с. 42]. Н.Н. Мисник полагает, что «участнику общей собственности принадлежит доля в вещи, причем эта доля как материальна, так и идеальна. Доля материальна, так как материальна сама вещь, в которой она воплощена, но и в то же время идеальна, так как выделяется путем идеального, мысленного, абстрактного членения вещи» [7, с. 26]. В действующем законодательстве определение понятия земельной доли содержится в ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которой земельная доля – это доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, п. 1 ст.12 этого же закона прямо указывает на возможность совершения сделок с долями в праве (в том числе залога). Что касается залога земельной доли в рамках ФЗ «Об ипотеке», то исходя из толкования п. 2 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке», такая возможность допускается. Также в соответствии с п.1 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке», если земельный участок находится в общей совместной собственности, ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. П.2 ст.7 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников. Кроме того, возможность существования земельной доли в качестве объекта сделок закрепляет и ФЗ о госрегистрации [8], а именно особенностям государственной регистрации права на земельные доли посвящена отдельная статья этого закона – ст. 47. Согласно этой статье, право на земельную долю регистрируется на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя, а также на основании заявления лица, которое уполномочено общим собранием участников долевой собственности на земельный участок, в составе которого имеется данная земельная доля, и полномочия которого подтверждаются копией протокола общего собрания участников долевой собственности на земельный участок или выпиской из этого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
Следовательно, на основании вышеназванных норм, можно сделать вывод, что залог земельной доли в праве общей собственности возможен. Но судебная практика, как уже было сказано выше, на этот счет противоречива. Существует практика, которая не признает возможность залога доли в праве: «…при выделе доли в праве собственности на земельный участок в натуре (статья 254 ГК РФ) в гражданский оборот вместо доли в праве собственности вводится непосредственно новый самостоятельный земельный участок. Следовательно, в отношении залога доли в праве собственности на земельный участок законодательством установлен прямой запрет, вследствие чего доля в праве собственности на земельный участок не подлежит передаче в залог» [9]. Также существует и судебная практика, которая признает такую возможность: «…суд пришел к выводу, требования истца об обращении взыскания на предмет залога – долю в праве общей долевой собственности на земельный участок категории земель «земли населенных пунктов», – являются обоснованными и подлежащими удовлетворению» [10].
В-четвертых, отличительным свойством залога земельного участка при заключении договора ипотеки является принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Так, в силу ст. 63 ФЗ «Об ипотеке» - ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится здание. Это яркий пример принципа единства судьбы, все это связано с невозможностью эксплуатировать здание без земельного участка, а также обусловлено удобством при наложении взыскания в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должника, которые обеспечены ипотекой.
В-пятых, к дополнительному свойству можно отнести и то, что земельный участок должен быть подвергнут оценке. Такой вывод основан на норме, содержащейся в п.1 ст.9 ФЗ «Об ипотеке», а именно договор об ипотеке должен содержать информацию о предмете ипотеки, его оценку, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Однако если обратиться к абз. 1 п. 3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», «оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 настоящего ФЗ». Таким образом, в содержании ст. 67 ФЗ «Об ипотеке» предполагается наличие определенных «требований», предъявляемых к оценке земельного участка при его ипотеке. Но обратившись к ст. 67 ФЗ «Об ипотеке», можно обнаружить только два условия, во-первых, оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ (п.1 ст. 67), а во-вторых, статья закрепляет то, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем (п.2 ст.67). То есть, обращаясь к указанной норме в ее действующей редакции, можно обнаружить, что какие-либо «требования» в ней отсутствуют, а сама норма не предусматривает обязанности оценки земельного участка. Для того чтобы объяснить это противоречие, необходимо проанализировать, почему в норме абзаца первого п. 3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» имеется ссылка на некие, содержащиеся в ст. 67 того же закона, требования к ипотеке земельных участков в то время, как такие требования там отсутствуют. Ответ на этот вопрос кроется в содержании различных по времени редакций нормы ст. 67 ФЗ «Об ипотеке». Норма абзаца первого п. 3 ст. 9 статьи 9 ФЗ «Об ипотеке» не претерпела изменений с момента принятия данного закона в 1998 году, а ст. 67 ФЗ «Об ипотеке» на момент принятия закона выглядела иначе. В частности, она не была разделена на пункты и имела следующее содержание: «Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству». Очевидно, что словосочетания «не может быть», «должна быть» указывали на те самые требования, о которых шла речь в абзаце первом п. 3 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке». Именно поэтому в норме абзаца первого п. 3 ст. 9 имеется ссылка не на определенный пункт ст. 67 ФЗ «Об ипотеке», а на статью в целом, так как в 1998 г. норма ст. 67 состояла только из требований к ипотеке земельного участка. ФЗ от 05.02.2004 № 1-ФЗ было исключено требование, содержавшееся в первом абзаце ст. 67 ФЗ «Об ипотеке», а ФЗ от 13.05.2008 № 66-ФЗ - и второе, оставшееся требование. После этого никаких требований к ипотеке земельного участка норма ст. 67 уже не содержала и не содержит. В результате правоприменители и некоторые учёные по-прежнему пытаются найти эти требования в норме ст. 67 ФЗ «Об ипотеке»[11]. При этом игнорируются произошедшие во времени изменения нормы. Помимо того, если обратиться к законодательству об оценочной деятельности, то можно обнаружить, что оно предусматривает необходимость оценки лишь объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно абзацу третьему ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» оценка обязательна «при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога». Таким образом, мы можем говорить о том, что оценка земельного участка при его ипотеке обязательна только тогда, когда данный участок находится в государственной или муниципальной собственности и может быть передан в ипотеку в соответствии с нормой п. 1 ст. 62.1. ФЗ «Об ипотеке», но не в иных случаях [12, с. 435].
Список литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 окт. 2001 г. № 136 – ФЗ // Российская газета. 2001.№ 211-212.
2. Минаева А.А. Земельный участок как объект земельных отношений. автореф. дисс. … канд. юрид. наук. М., 2007. – 235с.
3. Крассов О. И. Юридическое понятие «земельный участок» //Экологическое право. 2004. № 2. С. 14.
4. Бурлаченко О. В. Земельный участок в системе недвижимого имущества: дис. … канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2006. - 228 с.
5. О земельных отношениях в Томской области: Закон Томской области от 09.07.2015 N 100-ОЗ // Собрание законодательства Томской области, 30.07.2015, N 7/2(127).
6. Башмаков Г.С., Беляева З.С., Иконицкая И.А. Современные проблемы нового земельного законодательства // Государство и право. - М.: Наука, 1995, № 8. - С. 35-44.
7. Мисник Н.Н. Правовая природа общей собственности // Правоведение. 1993. № 1. С.24-34.
8. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218 // Российская газета – 17 июля 2015 - № 156.
9. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа [Электронный ресурс] от 16.01.2014 г. N Ф04-7553/13 по делу N А03-20706/2012 // КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Судебная практика. - Электрон. дан. – М., 2017. (дата обращения: 25.12.2017)
10. Решение Коряжемского городского суда Архангельской области [Электронный ресурс] от 15 июня 2015 г. N 2-33/2015 2-33/2015(2-890/2014;)~М-830/2014 2-890/2014 М-830/2014 по делу N 2- 33/2015// КонсультантПлюс: справ. правовая система. – Судебная практика. (дата обращения: 25.12.2017).
11. Костылева Н., Костылев В. Проблемы содержания и формы договора об ипотеке // Нотариус. 2008. № 1. СПС «Консультант Плюс».
12. Наумова Л.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: Волтерс Клувер. 2008. – 1044 с.
