Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЗАЛОГА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, КАК ФОРМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КРЕДИТНЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ В РОССИИ И ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

Авторы:
Город:
Пятигорск
ВУЗ:
Дата:
29 марта 2016г.

Одним из острых вопросов в России является оборотная способность земли, а главная проблема в закладных отношениях является залог земли. При рыночных отношениях в России на земельные участки возникла серьезно-важная надобность возобновления прав частной собственности.

В 1990 году 3 декабря на съезде общественных депутатов РСФСР было принято постановлении «О программе формирования аграрно-промышленного комплекса и произведения отечественной деревни». Утвердили государственную монополию и равенство собственностей (кооперативной, коллективной, колхозной и долевой формы собственности).

На сегодняшний день правовое упорядочивание ипотеки земельных участков совершается полным перечнем нормативно-правовых актов. В первую очередь, к этим актам относятся: Федеральные законы «О залоге недвижимого имущества» и «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ними», Гражданский кодекс РФ и т.д.

Земли введены в гражданский оборот, а также имеют тесное взаимоотношение к недвижимости, владельцу предоставляется возможность пользоваться ей как залогом для кредита земли, так и распоряжаться для гарантии конкретных обязательств, которые исходят из различных соглашений. Перед иными формами гарантии обязательств, есть перечень причин, из-за которых некоторым банкам залог ипотечного кредитования получается невыгоден, среди них: несовершенство законодательного упорядочивания права предоставления земли в виде залога, проблемы с определением положения на местности и точных границ земельного участка, а так же, обстоятельства, при которых не каждые субъекты кредитных отношений относят землю к высоколиквидным активам, следовательно, это в последствии создает сложности при применении процедуры принудительного взыскания задолженности. И наконец, что является самым важным на сегодня - представляет сложность оценка земли.

И так, обратимся к изучению исследуемого опыта зарубежья, не размышляя о том, что у России есть свой многовековой опыт правового упорядочивания ипотечных земельных отношений.

В Западной Европе и США существуют исторически отрегулированные и развитые системы ипотеки, в основе которых лежит конкретно-сформированная система регистрации недвижимого имущества, так же и юридическое оформление прекращения и формирования залогового права на недвижимость. По воззрениям многих специалистов в области землепользования, наша страна близка к системе гражданского права в Германии. Остановимся на немецкой характеристике залогового права.

Ипотечная система в Германии, представляет собой законодательство, устанавливающие и упорядочивающее оборот недвижимого имущества и организации, осуществляя регистрацию и обслуживая данный оборот.

Немецкая ипотека носит, так сказать, акцессорный характер и достаточно развита. Будущее или условное требование лежит в основе ипотеки.

Кроме понятия ипотечная система, в немецком законодательстве содержится понятие - земельный долг. От ипотеки он отличается тем, что имеет как возможность осуществления, так и возникновения земельного долга без соотнесения к гарантированному обязательству, так же в зависимости меньшей степени сторон гарантийных отношений от различных законодательных предписаний.

Обременение земельного участка приводит к тому, что субъекту, в чью сторону было совершенно притеснение, предъявляется к выплате конкретная денежная сумма и в определенные сроки.

Считаем, что российский способ обеспечения обязательств (залог), подобный по немецкому праву земельного долга, отчасти, как более приспособляемый вид гарантии в сопоставлении  с ипотекой, равным образом может обладать большим значением. Вследствие чего, при формировании и развитии законодательства в России, упорядочивающее залоговое право недвижимого имущества и на землю, подобное земельному долгу в Германии, соответственно было бы распознать как наиболее важный  вид залогового права на недвижимое имущество и законодательно урегулировать посредством прямых норм, а не отсылочных.

В США система обеспечения кредитования пользования земельных участков складывалась более 100 лет, в собственности граждан находились земли, назначаемые государством. Единственным объектом залоговых отношений являлись земельные участки, исходя из этого, до 1930 года была тесная связь кредитной системы с залоговым обязательством, основанная на собственности и землевладении.

В 1916 году Конгресс США одобрил закон для предоставления долгосрочных ссуд, на его базе было основано 12 земельных банков. На уровне штатов и на федеральном уровне доходы земельных банков освобождались от каждого вида налогов. У всех этих банков было право финансирования покупки земли предоставляя под ее залог кредита, сроком на 40 лет. Исходя из минимального уровня, банки сами определяли процентные ставки.

Коммерческим банкам было разрешено обзаводиться облигациями земельных банков федеральной резервной системы США. Каждый земельный банк нес солидарную обязанность (ответственность) по данным облигациям. Следовательно, из чего явствует, что ипотека в США наперво сложилась в виде государственно- кооперативной системы, под значительно-существенным контролем, так и с изначальным государственным имуществом.

В дальнейшем для выдачи текущих сельскохозяйственных и производственных кредитов, Конгресс США узаконил еще 12 новых федеральных банков.

В США, Германии, Испании, Италии, Франции и др. обширно применяются кредитные отношения под

залог различных земельных участков. Осуществление происходит системой определенных ипотек, так и через долгосрочный ипотечный кредит банков. Процентные ставки под залог зависят от положения должника, ценности земельного участка, так и степени риска. Началом ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций, гарантированных недвижимостью. В обороте они выдаются в виде ценных бумаг и др. Кроме банков подобное ипотечное кредитование совершают ассоциации ссудосбережения, компании страхования, кооперативы обоюдного кредитования.

Вышеприведенная характеристика заставляет задуматься над вопросом: «Какая определенная выгода заимствуется для формирующейся российской системы ипотеки земельных участков?» Разница российской и западной экономическими и юридическими системами весьма значительны.

Существует два пути, как и по какому пути развивать нашу земельную ипотеку:

-   по американскому, т.е. система двухуровневая;

-   по западноевропейскому, т.е. система одноуровневая?

Двухуровневая система говорит о том, что кредитные организации обладают правом совершать кредит под залог земли, а закладные закрепляются в агентствах ипотеки земли, которые на их базе совершают обращение ценных бумаг, эмиссию. Смысл западноевропейской системы заключается в существовании специализированных земельных банков, которые самостоятельно совершают эмиссию ценных бумаг.

На наш взгляд, в России с огромным потенциалом должны извлечь лучшее и эффективное от двух систем и идти по своему пути развития отношений в области земельной ипотеки, более предпочтительна будет система, когда какие угодно банки могут совместно действовать в ходе земельного кредитования, а обращению ценных бумаг следует заниматься на второстепенном уровне.

В этой взаимной зависимости необходимо создать один или даже несколько земельно-ипотечных агентств, которые будут представлять собой орган государственной власти, либо межбанковское партнерство, как с участием государства, так и без него.

 

Список литературы

1.      Васильев А.К развитию залогового кредитования // Российский экономический журнал. - 2010. - № 6. - С.52.

2.      Гражданский кодекс РФ http://www.consultant.ru

3.      Лойко П.Ф. Проблемы развития кредитования под залог земли и организации системы российского земельного банка // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2010. - № 7.- С. 108.

4.      Налоговый кодекс РФ http://www.consultant.ru/popular/nalog1

5.      Носолева Л.В. Оценка эффективности изменений налогового законодательства на экономическое развитие хозяйствующих субъектов в условиях санкций. В мире научных открытий №3.9 (63), 2015 (Социально- гуманитарные науки) – Красноярск: НИЦ, 2015г. –4191с. – С.-4040-4052

6.      Ивасенко А.Г. Анализ зарубежного опыта земельно-ипотечного кредитования // Российское предпринимательство. - 2008. - № 11. -С.103.

Прижигалинский В.П., Носолева Л.В. Критерии экономической эффективности функционирования хозяйствующих субъектов торговых организаций – Пятигорск: МАФТ, 2015. –с.164-176 – С.-223