29 января 2017г.
Отличительной чертой деятельности в сфере недвижимости является ее высокая рискованность.
Рынок недвижимости напрямую зависит от множества факторов макроэкономического характера: политической и экономической стабильности в государстве, колебаний валюты, уровня инфляции, изменений в законодательстве, доверия кредиторов и инвесторов к финансовой системе, поскольку большая часть сделок с недвижимостью происходит сегодня с помощью ипотечного кредитования граждан и др.[1].
В настоящее время происходит возрастание значимости финансового менеджмента в сфере недвижимости, которое предопределяется, прежде всего:
- увеличением влияния процессов финансовой глобализации;
- расширением масштабов финансовой деятельности;
- ростом конкуренции на рынке услуг и повышением уровня мировых стандартов в этой сфере;
- универсализацией деятельности финансовых институтов;
- возникновением новых видов рисков, увеличением степени их взаимосвязанности;
- широким применением новых информационных, финансовых и коммуникационных технологий[3].
Данные факторы влияют на поиск новых путей развития в риелторском бизнесе: расширение перечня видов услуг, улучшение качества оказываемых клиентам услуг, применение интеллектуальных информационных технологий, оптимизация технологии управления финансовыми и информационными ресурсами.
Значительная роль в росте эффективности данного вида бизнеса принадлежит использованию современных концепций финансового и инвестиционного менеджмента, формирующих основу для принятия решений в этой сфере бизнеса.
Так, например, концепция временной ценности базируется на том, что денежная единица в настоящем и будущем времени неравноценны, что определяется 3 основными причинами:
-влияние инфляционных процессов;
- риск неполучения ожидаемой суммы;
- оборачиваемость.
Инфляция, т. е. повышение общего уровня цен на разные услуги и товары, стимулирует инвестиционный процесс. Так, происходит инвестирование денежных средств в наиболее ликвидные активы: акции, ценные бумаги, золото и недвижимость. Например, цены на недвижимость стабильно растут, даже несмотря на кризисные периоды.
Риск неполучения ожидаемой суммы очевиден. У договора, согласно которому ожидается поступление денежных средств в будущем, существует высокая вероятность быть неисполненным или исполненным частично.
Оборачиваемость состоит в том, что денежные средства с течением времени должны генерировать доход, например, арендная плата за недвижимость. Так как решения финансового характера предполагают учет, сравнение и анализ денежных потоков в разные периоды времени, концепция временной ценности денег для финансового менеджера в сфере недвижимости имеет особое значение.
Суть концепции компромисса между риском и доходностью в бизнесе, связанном с недвижимостью, заключается в том, что получение дохода всегда связано с риском. Связь между данными параметрами прямо пропорциональная: чем выше предполагаемая доходность, т.е. отдача на вложенный капитал, тем выше степень риска. Именно этим можно объяснить тот факт, что стоимость жилья на этапе строительства ниже цены готового жилья, поскольку есть риск того, что дом не будет достроен или введен в эксплуатацию. Чем ближе этап строительства к завершению, тем выше становится его цена [2].
Если рассматривать концепцию компромисса между риском и доходностью в разрезе ипотечного кредитования, то чем больший пакет документов собирает заемщик с подтверждением официальных доходов например из налоговой службы, тем больше у него шансов получить заём под низкий процент, так как в этом случае банк минимизирует свои риски.
Суть концепции стоимости капитала заключается в том, что обслуживание какого-либо источника для компании может быть разным. У любого источника финансирования – своя стоимость [2].
Концепция структуры капитала определяет механизм влияния избранного предприятием соотношения собственного и заемного капитала на показатель его рыночной стоимости. При условии, что финансирование деятельности компании за счет средств заемного капитала наиболее выгодно, то владельцы акций отдадут предпочтение продаже своих акций финансово независимой компании, для того чтобы использовать их на покупку акций и облигаций финансово зависимой компании. При обратной ситуации, когда финансирование компании более выгодно при использовании собственного капитала, акционеры финансово зависимой компании осуществят продажу своих акций и покупку акций финансово независимой компании.
Концепция эффективности рынка базируется на следующем: любая новая информация в условиях эффективного рынка незамедлительно сказывается на ценах на акции и другие ценные бумаги[3].
Так, например, практически невозможно создать искусственный спрос на недвижимость, объясняя это сокращением предложения, поскольку большинству участников рынка известна тенденция роста объемов ввода жилья в Российской Федерации за последние два десятилетия [4].
Концепция эффективности рынка капитала тесно связана с концепцией асимметричной информации. Ее смысл заключается в том, что отдельный круг лиц на рынке недвижимости может владеть информацией, которая недоступна в равной мере остальным участникам рынка. В качестве носителей конфиденциальной информации могут выступать топ-менеджеры и отдельные владельцы компаний. Данная информация может быть ими использована различными способами в зависимости от эффекта, который произойдет после ее обнародования [7].
В некоторой степени асимметричность информации может способствовать и существованию самого рынка капитала. Так, у каждого потенциального инвестора существует свое суждение о соответствии внутренней стоимости ценной бумаги и цены, которое базируется, прежде всего, на том убеждении, что именно он владеет информацией, которая недоступна для других участников рынка. При наличии большого числа участников рынка, которые придерживаются данного мнения, активнее происходят операции купли и продажи.
Концепция альтернативных затрат или затрат упущенных возможностей подразумевает, что в большинстве случаев принятие какого-либо решения финансового характера связано с отказом от альтернативного варианта [5]. Например, можно приобрести недвижимость за наличные средства, накопив их за определенный период времени, или с помощью ипотечного кредитования. В данном случае решение принимается с помощью анализа альтернативных затрат, которые, чаще всего, выражаются с помощью относительных показателей.
Концепция агентских отношений подразумевает, что деятельность менеджеров или агентов будет тогда направлена на реализацию главной цели управления финансами, когда она дополнительно будет стимулироваться их участием в прибыли и эффективно контролироваться собственниками. На финансовом рынке агентские отношения – это отношения между менеджерами и акционерами, а также между акционерами и кредиторами. Они возникают в тех случаях, когда принципалы (один или несколько индивидуумов), нанимают агентов для оказания услуг, а затем наделяют их полномочиями по принятию решений[1].
В большей степени приведенные концепции и теории ориентированы на тактические задачи финансового менеджмента, для которых характерен ряд отраслевых особенностей, создающих границы для их практической ценности в системе формирования управленческих решений при ведении риелторской деятельности:
- преобладание качественного характера описания процессов;
- применение в условиях равновесного состояния рынков положений концепций и теорий финансового и инвестиционного менеджмента;
- формирование выводов на основе усредненных оценок;
- отсутствие точных действий и правил формирования управленческих решений для конкретных задач финансового менеджмента.
Конкретное управленческое решение в сфере недвижимости должно приниматься в качестве
обоснованного выбора на основе анализа альтернатив по достижению поставленных целей, в большей степени оно должно быть прогностической направленности, обусловленной необходимостью выявления устойчивых тенденций в существовании самой риелторской компании, анализа изменений состояния внешней среды, понимания и выставления прогнозных оценок финансовому состоянию его контрагентов и клиентов.
Оптимальное управление риелторской компанией невозможно без анализа прогнозных оценок, иначе изначально управление будет заведомо отстающим, ориентированным на принятие управленческих решений в соответствии с анализом отклонений фактических показателей от плановых; решения будут приниматься не на основе прогнозирования, а на основе оценки уже достигнутых результатов [2].
Необходимость использования современных информационных технологий, в том числе технологий интеллектуального анализа данных, в условиях динамично изменяющейся внешней среды предопределяет потребность формирования прогнозных оценок на основании связанных с риелторской деятельностью показателей, без которых невозможно обойтись при решении задач финансового менеджмента[6].
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что в современных рыночных условиях проблема повышения эффективности управления в риелторском бизнесе, и сфере недвижимости в целом, требует интеграции современных методов поиска решений задач, в том числе основанных на современных концепциях финансового и инвестиционного менеджмента.
Список литературы
1. Финансовый менеджмент: учебник / под ред. акад. Г.Б. Поляка. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. 527 с.
2. Галиаскаров Ф.М., Мозалев A.A., Сагатгареев P.M. Теория финансового менеджмента: учеб. пос. М.: Вузовский учебник, 2008. 193 с.
3. Евсюков, В.В. Постулаты теории финансового менеджмента в управлении банковской деятельностью /В.В. Евсюков // РБК. - 2010. - №2-2.
4. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс]. – Режим доступа:http://www.gks.ru.
5. Шевцов В.В., Рытик А.А. Стратегии выхода российских предприятий на зарубежные рынки в современных условиях. Актуальные исследования гуманитарных, естественных и общественных наук: материалы VII Всероссийской с международным участием научно-практической конференции (Новосибирск, 27 июня 2016 г.).- Новосибирск: ООО «ЦСРНИ», 2016.- с.100 РИНЦ
6. Шевцов В.В., Назарова О.В. Эффективный бизнес и деловая культура Современная модель эффективного бизнеса: монография. Книга 15 / Ю.А. Безруких, А.В. Губенко, Т.Ю. Ксенофонтова и др. / Под общ. ред. С.С. Чернова. – Новосибирск: Издательство ЦРНС, 2016. – 198 с. ISBN 978-5- 00068-666-9.
7. Шевцов В.В., Калитко С.А. Проблемы экономики и управления предприятиями, отраслями, комплексами. Под общей редакцией С.С. Чернова. Новосибирск, 2016. Том Книга 31.
