Оценка недвижимости – это совокупность и единство оценочных действий, предусмотренных законом об оценке для определения рыночной стоимости недвижимости или стоимости, отличающейся от рыночной, стандартов оценок недвижимости в Российской Федерации и других нормативных юридических актов за соответствующую оплату.

Оценка – это оплачиваемая работа, в процессе которой оценщик определяет необходимую денежную сумму или другие материальные средства, необходимые для покупки (приобретения) оцениваемого имущества, которые потенциальный покупатель готов заплатить за имущество в свободном рынке.

Нужда в проведении оценки появляется тогда, когда по отношению к рыночной цене недвижимости объективное обоснованное предположение необходимо во время сделок купли – продажи, в случае выдачи в аренду, в случае акционирования компании и перераспределения активов, в случае привлечения новых акционеров и выпуске (эммисия) дополнительных акций, в случае ограничения недвижимости на налоги и страхование, в случае залога имущества и привлечения инвесторов, в случае осуществления имущественных прав, связанных с наследством и в других случаях сделок.

Основы оценки недвижимости необходимо выдвигать, исходя из тех отношений, которые появляются среди людей в процессе производства. Оценка происходит за некоторый промежуток времени. Оценки недвижимости зависит не только от данного промежутка дня, но и также от его состояния в прошлом и от состояния, которое ожидается в будущем. Особенность оценки состоит в том, что ее всегда проявляют (выявляют) в виде сравнения.

Наиболее важные проблемы, которые обязаны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет важное значение для покупателя и для продавца, в случае ограничения обоснованной цены для сделки, для кредиторщика – в случае принятия решения касательно залогодержательного кредита, для страхового агентства – в случае компенсации ущерба. Если правительство отчуждает имущество, то у собственника этого имущества необходимость в вопросе с оценкой может возникнуть, чтобы впоследствии оспорить предложение правительства касательно «правдивой компенсации». Оценка может быть произведена с целью налогообложения.

Оценка объекта – это отрегулированный процесс, в основе которой лежит целый ряд явлений.  Этот процесс предполагает ограничение задачи, сбор информации и ее анализ, с целью получения обоснованной оценки для стоимости. Процесс оценки опирается (обосновывается) на научный метод и употребителен для широкой сферы решения оценочных вопросов. В процессе выявления оценки, которая определена для решения конкретной задачи с использованием предположений и с обосновыванием фактов, которые приводят к логическому справедливому обосновыванию, используют рыночную информацию.

Работы в сфере оценки недвижимости должны включать в себя следующие два этапа: а) принятие заказа и оформление договора

б) оценка недвижимости, составление отчета об оценке и его предоставление. Конкретный процесс оценки можно разделить на 6 (шесть) этапов:

1)     Необходимо выявить задачу

2)     Необходимо составить план оценки

3)     Необходимо собрать и проверить информацию

4)     Необходимо использовать соответствующие подходы по отношению к оценке

5)     Необходимо согласование

6)     Необходимо отчет,который касается итогов оценки стоимости

Выявление задачи: в основном целью оценки является решение какой – либо оценочной стоимости, которая необходима клиенту для принятия решения. Клиент – как инвестиционный объект, может быть заинтересован в приобретении здания офисного типа. Как можно сравнить этот вариант инвестиции средств с другими оставшимися альтернативными видами использования средств?

Клиент может иметь желание продажи запасного участка. Какая цена является наиболее возможной для определения стоимости? Клиент может иметь желание в предоставлении кредита владельцу жилого дома, в свою очередь владелец жилого дома согласен в целях обеспечения кредита заложить своё имущество. Какова стоимость имущества, которое ставиться в залог? Для того, чтобы найти ответ на каждый из представленных вопросов, оценщик должен определить особенные виды стоимости, так как требования и желания клиентов различны. Полезность, замена и ожидание – это те основные принципы, с помощью которых аналитик понимает суть поставленного вопроса.

Во время оценки важно определить юридические права , связанные с объектом имущества, необходимо, чтобы досконально раскрылись и оценились размеры и характерные особенности юридического актива. Клиент может иметь право только на аренду или же иметь ограниченные права на руководство имуществом. Все права, связанные с объектом, могут быть выявлены в виде акций. Имущество может быть перегружено ипотечными обязательствами, правила зонирования могут запретить реализацию запланированного варианта для использования.

Другие юридические ограничения могут сузить масштабы использования объекта. Принципы скоординированности, величины экономики и экономической разделённости допускают определить какого вида информацию в особенности необходимо собрать. Принцип изменения повышает для оценщика значение выбора результативного промежутка времени для оценки. В случае отсутствия заметок для конкретного промежутка времени какой – то субъект через несколько лет может взять отчет касательно оценки и использовать его для принятия решения.

Составление плана оценки: вопрос оценки решается методом составления исследовательского плана и его воплощением в жизнь. После того, как проблема определена и ясна, аналитик должен искать пути с целью воплощения её в жизнь. Опыт показывает нам, что в вопросе наиболее оптимального и рационального решения проблемы правильный путь состоит в представлении процесса оценки в систематизированном виде. Процесс проведения оценки составляется таким образом, что оценщик начинает осматривать его общие явления, которые решают стоимость объекта на национальном и региональном уровнях. После осмотрения этой общей информации, оценщик переходит к наиболее тщательному исследованию стоимости на уровне рынка или рыночного сегмента. Наконец оценщик исследует его конкретные явления, которые действуют на данный участок земли, на здания и сооружения, находящимся в нём.

В основном оценщик составляет план, чтобы решить, какие данные необходимы для решения поставленного вопроса. План составляется выходя из – за необходимости избегания повторения, безрезультатных затрат и потери времени. Оценщик обращает своё внимание на те факторы, которые имеют большое значение в вопросе решения данной проблемы. В плане идентифицируются соответствующий рынок и сегменты рынка. Данный шаг важен независимо от того, какой из видов стоимости решается: инвестиционный, рыночный или другие.

С точки зрения предложения для целей дальнейшего анализа раскрываются схожие объекты, которые, вероятно, могут конкурировать с оцениваемым объектом. С точки зрения потребности решаются возможные покупатели или потребители другого вида оцениваемого имущества. Употребляется такая информация, как финансовые рыночные условия, размеры сравнимых объектов и конкурируемые характеристики, а также характеристики возможных потребителей.

 

Список литературы

1.     Е.Н. Иванова, Оценка стоимости недвижимости, Уч. пособие, Финансовая академия при правителстве РФ, Москва, 2009.

2.     Корзоватых Ж.М. Развитие рыночного оборота земель/Никоновские чтения, 2007 № 12

3.     Генри      С.      Харрисон,      Оценка      недвижимости,      Уч.      пособие/Пер.      с      англ.      —      М.:      РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

4.     Демиденко Ж.М. Особенности оценки земельных участков мелких землепользователей  // Известия Оренбургского государственного аграрного университета, 2005 Т.3, № 7-1