Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

К ВОПРОСУ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ ПРЕДМЕТА ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Авторы:
Город:
Стерлитамак
ВУЗ:
Дата:
31 января 2016г.

Аннотация.

В данной статье рассмотрена проблема предмета договора управления многоквартирным домом. Проблема автору видится в том, что доктринально в научной и практической деятельности договор управления многоквартирным домом квалифицируется по- разному. Поэтому в качестве основного критерия анализа использована цель, преследуемая сторонами при заключении данного договора, в целях более полного понимания основания взаимодействия сторон договора и более эффективного регулирования возникших правоотношений.

В процессе работы применялся метод юридического анализа статей действующего законодательства и выводов судебных инстанций. В результате было выявление смешение на законодательном уровне предметов двух исключающих друг друга договоров как закономерное следствие этому на практике- это стало вызывать некоторые сложности с применением данной правовой конструкции. На основе проведенного исследования автором предлагается, «очистить» предмет договора управления многоквартирным домом до состояния договора возмездного оказания услуг. Все остальные услуги, работы, фактические и юридические действия должны быть реализованы вне рамок договора управления многоквартирным домом по отдельным договорам.

 TO THE QUESTION ABOUT THE DEFINITION OF THE SUBJECT OF THE CONTRACT OF MANAGEMENT OF AN APARTMENT BUILDING

 

Rubtsov V.A.

 

The applicant's degree candidate legal Sciences when Sterlitamak branch of Federal STATE budgetary educational institution VPO Bashkir state University"

Abstract.

This article deals with the problem of the subject of the contract of management of an apartment building. The problem the author is seen in the fact that in doctrinal scientific and practical activity of the contract management of a block of flats is classified in different ways. So as the main criterion of analysis used objective pursued by the parties at the conclusion of this contract, in order to more fully understand the fundamentals of the relations between the contract parties and more effective regulation of legal relations arising.

In the process method was applied legal analysis of applicable law and conclusions of judicial instances. The result was the identification of the mixture at the legislative level subjects two mutually exclusive contracts as a natural consequence of this practice is started to cause some difficulties with the application of this legal construction. On the basis of the conducted research the author suggests, to "clean up" the subject of the contract of management of an apartment building to a condition of the contract of compensated providing of services. All other services work, factual and legal actions must be implemented outside the framework of the contract of management of an apartment building under separate contracts.

Ключевые слова: предмет договора, многоквартирный дом, цель, природа договора. Keywords: the subject of the agreement, the condo, the purpose, the nature of the contract.


    Актуальность настоящего исследования обусловлена тем, что на протяжении последних 9 лет существования действующего Жилищного Кодекса Российской Федерации идут споры относительно правовой конструкции договора управления многоквартирным домом (далее МКД). Важно подчеркнуть, что ни в научных, ни в судебных кругах нет единого мнения относительно правовой природы рассматриваемого договора, именно по этой причине мы обращаемся к проблеме определения правовой природы главного элемента любого договора- его предмету.

     Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме, и пользующимися помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Из данного нормативного положения мы можем обозначить следующие составляющие предмета договора управления МКД:

-   услуги по управлению многоквартирным домом;

-   оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме;

- предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимися помещениями в этом доме лицам;

- осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

   Рассмотрим каждый из представленных элементов предмета договора в отдельности. Прежде всего, необходима   терминологическая   определенность   в   вопросе,   связанном   с   интерпретацией   понятия «многоквартирный дом». Так, согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 г. это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы, либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещении общего пользования в таком доме.

     Из определения данного выше мы можем выделить 2 составляющие в понятии многоквартирный дом- это квартиры, принадлежащие на праве собственности отдельным субъектам, не менее двух и общее имущество.

   Рассматриваемый нами элемент предмета договора МКД в части услуг по управлению МКД, на первый взгляд, находится в логическом противоречии с задачами поставленными перед данным договором. Выше мы рассмотрели, что один из элементов названного договора - квартира, ни при каких обстоятельствах не становится объектом воздействия со стороны управляющего, это же очевидно, что такой потребности как управление собственной квартирой, в которой проживает конкретный собственник не возникнет, но с другой стороны в квартире любого собственника в нашей стране находится имущество, которое согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ является общим имуществом. На каком праве общее имущество расположилось «внутри индивидуальной собственности» в законодательстве ответа на этот вопрос нет, по этой причине, можем предположить, что в силу традиционной застройки территорий.

   Далее в пункте 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ законодатель уточняется в существенных условиях договора управлении МКД и говорит уже только об общем имуществе многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

   В этом контексте возникают следующие противоречия, с одной стороны в управление передается весь МКД, в совокупности, включая собственность конкретных собственников и их общедолевая собственность, но управление будет осуществляться в отношении только общедолевой собственности, возникает закономерный вопрос: зачем передавать больше, чем будет использовано?

   Возможно, на этот вопрос нам даст ответ цель, преследуемая при управлении многоквартирным домом. О преследуемой сторонами цели говорится в части 1 статьи 161 ЖК РФ. В этом нормативно-правовом документе под целью  управления  МКД описывается результат как  обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

    В философском понимании цель-это один из элементов поведения и сознательной деятельности человека, который характеризует предвосхищение в мышлении результата деятельности и пути его реализации с помощью определенных средств. К примеру, Аристотель толковал цель как «то, ради чего» нечто существует. В настоящее время сложилась рационалистическая трактовка деятельности человека как целенаправленного процесса.

   Если провести сравнение конструкций договоров доверительного управления имуществом и договора управления МКД можно установить существенное отличие.

      В  данном  случае,  существенный  интерес  представляет  вопрос  об  использовании  терминологии законодателем. В ходе употребления термина  управления в гражданско-правовом смысле, к примеру, Ю.В. Романец считает, что данный термин обозначает осуществление «правомочий собственника (более или менее ограниченных) в отношении договорного имущества в течение определенного срока в целях извлечения выгоды». Использование термина «управление» в Жилищном Кодексе РФ, в том понимании, в котором его трактует Гражданский Кодекс РФ, видится нам неуместным по следующим причинам.

   Во-первых, принципиальное отличие данных договорных конструкции в том, что в целом многоквартирный дом фактически никому не передается и даже общее имущество полностью никогда не может быть передано, что является обязательным условием для заключения гражданско-правового договора. Во-вторых, управляющие организации в отношении управляемого имущества не совершают, как правило, юридических действий. В-третьих, преследуемые цели так же различны, если договор управления МКД должен обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, и не ставит цель извлечение выгоды во главу угла, то договор доверительного управления как раз и преследует цель извлечение выгоды.

   В результате анализа обозначенных закономерностей можно прийти к выводу, что фактически и юридически МКД перейти в управление управляющей организации не может, но согласно части 9 ст.161 ЖК РФ может управляться только одной управляющей организацией.

   По этой причине возникает закономерный вопрос, какой же смысл заложен законодателем в термин «управление», в контексте договора управления МКД?

   Прямых определений в законодательстве этому нет. Единственный ответ, который здесь представляется уместным это то, что отсутствует разработанная теоретическая база в сфере управления МКД, и как следствие отсутствует терминология, которая бы могла адекватно описать действительность.

    Законодатель, использовал термин «управление», как достаточно близкий по смысловой нагрузке термин к тому, что предстоит делать управляющей организации, то есть к внешнему проявлению деятельности. Но при этом никак не стал анализировать данный термин с точки зрения внутренней составляющей того смысла, который может существенно видоизменить ту реальность для описания которой он призван. Поясним, что нами имелось в виду, реализация управленческого функционала это только часть управления, но не само управление, и по этой причине реализация одной и не самой главной функции управления не может претендовать на использование термина, который собой описывает в совокупности все управленческие функции. Отсутствие главного правомочия у управляющей организации как «принятие решения» в отношении имущества, которым предстоит «управлять» делает использование этого термина в рамках ЖК РФ неуместным, предавая главенствующую роль исполнителю услуг, а не собственнику имущества. Если распространенный рыночный лозунг звучит так, «Потребитель всегда прав», если его перефразировать, то в парадигме ЖК РФ он бы звучал так     «Исполнитель всегда прав», что не возможно в условиях рыночной конкуренции, но возможно в условиях плановой экономики, очевидно что современное российское общество не стремится вернутся в прошлое.

   Необходимо отметить, что рецепция терминов и правовых конструкций из других отраслей права и правовых систем без надлежащего анализа приводит к путанице и возникновению неразрешимых проблем.

   Как описать конкретные действия, а не интуитивное представление сторон в предмете договора, что обязанная сторона обязуется обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, что конкретно надлежит сделать? В этом видится основная проблема: различные представления сторон. Исполнитель предполагает одно, а заказчик предполагает совсем другое, используя для ожиданий один и тот же термин, которому законодатель оставил только интуитивное представление, в результате проблема несовпадения ожидания и реального положения вещей.

    Что же касается следующего положения об оказании услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, то в литературе приводится перечень, составляющий примерно 300 позиций объединяющий в себе как работы, так и услуги.

   В связи с этим у судов появилось три позиции, по вопросу о правовой природе договора на управление многоквартирным домом.

   Позиция первая говорит нам о том, что Договор на управление многоквартирным домом является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

   Позиция вторая говорит нам о том, что Управление многоквартирным домом признается возмездным оказанием услуг.

   Позиция третья говорит нам о том, что Управление многоквартирным домом может признаваться договором агентирования.

   Все приведенные позиции проверены судами вплоть до кассационной инстанции и оставлены, что говорит нам о том, что в каждой из позиций есть рациональное зерно, но в тоже время отсутствует единый подход в понимании правовой природы рассматриваемого договора так и в практической плоскости применительно к разрешению спорных ситуаций.

    Первая позиция судов о том, что договор управления МКД является особым видом договора, и поэтому, формально, не может нами быть проанализирована по причине того, что «особые виды» неизвестны гражданскому и жилищному законодательству. Единственный вывод, к которому можно прийти это то, что ранее суды не сталкивались с такой многогранной природой договора.

   Сложно предположить, что законодатель умышленно, стремился получить договор, который бы собрал в себе не сочетаемые, по правилам организации системы гражданско-правовых договоров элементы. Так система гражданско-правовых договоров и соответственно их законодательное регулирование у нас в стране организовано по принципу элементарного родового начала, то есть один элемент выступает в качестве объекта регулирования с  последующим приданием ему, видовой специфики в рамках одной главы  ГК. В системе гражданско-правовых договоров Ю.В. Романец выделил основных 7 таких элементов. Законодатель же как минимум 3 из 7 смешал в одном договоре по управлению МКД, что закономерно приводит судей при решении конкретных спорных ситуаций к квалификации таких договоров как «особым» видам.

   Вторая приведенная ранее нами точка зрения судов относительно природы договора управления МКД говорит о том, что -это договор возмездного оказания услуг.

   На наш взгляд, такая позиция суда верна, но только отчасти.

   Поясним, с чем это связано. Важно подчеркнуть, что обязательства  по оказанию услуг  вытекают из многочисленных договоров, исполнение, которых имеет своим результатом услугу нематериального характера. В отличие от подрядных отношений, сущность которых заключается в передаче материального (овеществленного) результата заказчику, в обязательствах по оказанию услуг, результат (нематериальная услуга) неотделим от личности услугодателя. Такой результат (предмет договора) потребляется в процессе оказания услуги.

   Даже беглый взгляд на регулируемые отношения выявить, что управляющие организации, юридически являясь поставщиками коммунальных услуг, фактически ими не являются, а поставщиками являются ресурсоснабжаюшие организации.

   Личность управленца в данном случае не важна и воду в кране мы вполне можем ощутить как отделимый результат. Если углубится еще более в данную проблему, мы конечно же найдем и услуги и работы в чистом виде, но так же мы обнаружим в этом объеме услуг и их невообразимые сочетания.

   Разрешения этих вопросов на практике может и приводит к судебным ошибкам, ведь задача судебных органов состоит не в том, чтобы проникать в суть вещей на теоретическом уровне.

   В современной юридической литературе устоялось мнение относительно характеристик договора возмездного оказания услуг, где исполнитель обязуется по заданию заказчика оказывать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Договор является консенсуальным, возмездным и двусторонним. Единственное его существенное условие – это предмет договора.

    В данном случае, если можно так сказать, в классическом виде, заказчик должен составить задание, которое впоследствии, трансформируется в предмет договора. Так, законодатель ввел институт управляющих в ЖК РФ, полагая, что сами жители не в состоянии сформировать задание для исполнителя, а исполнитель, являясь профессионалом в этой сфере, сам все сделает для безопасной и благоприятной жизни собственников. В результате проблема предполагает, что собственник вправе устанавливать предмет договора, не обладая необходимой компетенцией, а управляющий не вправе навязывать дополнительные услуги, но обязан оказать весь комплекс услуг. Судебная практика изобилует примерами, когда управляющий проводит ремонт без одобрения общим собранием собственников помещений и в результате не в состоянии получить за это причитающееся ему вознаграждение. Проблема в том, что не выполнение обязанностей по причине скажем, износа сетей, ложится бременем не на собственника, а на управляющего, это он должен сделать все, что бы услуги жителям были предоставлены в сроки установленные Постановлениями Правительства РФ, но возникает вопрос, за чей счет?

   Восприятие данного договора как договора возмездного оказания услуг и урегулирование посредством его всех возникающих правоотношений в данной сфере невозможно. В частности потому, что в ряде случаев необходим результат отделимый от самой услуги.

    Необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 779 ГК РФ область применения правил о договоре возмездного оказания услуг ограничена. Они применяются к договорам займа и кредита, факторинга (финансирования под уступку денежного требования), страхования, агентирования, франчайзинга, а также к договорам, предметом которых являются, услуги связи, обучение, туристическое обслуживание и иные обязательства по оказанию фактических и юридических услуг. Вместе с тем положения о договоре возмездного оказания услуг не применимы к договорам перевозки, транспортного экспедирования, хранения, поручения, комиссии, доверительного управления, банковского вклада и банковского счета, а также к расчетным отношениям. Не применимы эти положения и к подрядным отношениям, а также к отношениям по выполнению научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ.

   Из приведенных аргументов очевидно, если брать одну составляющую предмета договора для анализа, мы действительно можем подтвердить любую из точек зрения судов, если же брать предмет договора во всем его комплексе, то ни одна не сможет претендовать на правильность.

   По этой причине представляется возможным проанализировать природу договора через критерий цели, к которой стремятся стороны договора.

   Принципиальное различие, которое обращает на себя внимание, состоит в том, что объектом гражданских прав при производстве работ становится определенный результат этих работ (например: постройка дома, создание полезной модели), а при оказании услуг - сами действия по оказанию услуг (например, хранение вещи, перевозка пассажира). В связи с этим договор подряда имеет своим предметом достижение подрядчиком определенного результата, который и подлежит оплате заказчиком (п. 1 ст. 702 ГК), тогда как договор оказания услуг имеет предметом сами действия исполнителя (по оказанию услуг), которые и подлежат оплате заказчиком (п. 1 ст. 779 ГК).

   В отличие от определения договора подряда (ст. 702 ГК) в определении договора возмездного оказания услуг отсутствует ссылка на результат, подлежащий передаче заказчику (ст. 779 ГК). В юридической литературе характерной особенностью услуг, отличающей их от подряда, также называется отсутствие результата, отделимого от процесса работы. Общий признак, свойственный различным услугам, перечисленным в п. 2 ст. 779 ГК, заключается в том, что их предметом являются, как правило, соответствующие действия, а не их овеществленный результат. Поэтому при оказании услуги продается не сам результат, а действие, к нему приводящее.

    В нашем же случае требуется достижение результата, такого как благоприятные и безопасные условия жизни обслуживаемых лиц. Объективная специфика деятельности по оказанию услуг - это отсутствие результата, отделимого от процесса оказания услуг и это не может быть изменено по усмотрению сторон. Поэтому, если в договор по оказанию услуг включены условия, противоречащие специфике этих правоотношений и, соответственно, указанным принципам регулирования, такие условия считаются недействительными, а договор может быть признан незаключенным.

     В Постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью "Агентство корпоративной безопасности" и гражданина В.В. Макеева"

    "...Давая нормативную дефиницию договора возмездного оказания услуг, федеральный законодатель в пределах предоставленной ему компетенции и с целью определения специфических особенностей данного вида договоров, которые позволяли бы отграничить его от других, в пункте 1 статьи 779 ГК Российской Федерации предметом данного договора называет совершение определенных действий или осуществление определенной деятельности исполнителем.

   Определяя исчерпывающим образом такое существенное условие договора, как его предмет, федеральный законодатель не включил в понятие предмета договора возмездного оказания услуг достижение результата, ради которого он заключается. Выделение в качестве предмета данного договора совершения определенных действий или осуществления определенной деятельности обусловлено тем, что даже в рамках одного вида услуг результат, ради которого заключается договор, в каждом конкретном случае не всегда достижим, в том числе в силу объективных причин..."

   В рассматриваемом  нами договоре присутствует как сама деятельность, так и  результат, к которому стремятся стороны в связи, с чем возникает правовая проблема определения природы данных отношения с целью их более эффективного регулирования.

   Останавливаться подробно на третьей позиции судов относительно природы рассматриваемого договора о том, что Управление многоквартирным домом может признаваться договором агентирования нет смысла, по причине того, что это практически уникальная ситуация, когда управляющая организация смогла заключить договор агентирования, а не договор управления как это указано в статье 162 ЖК РФ. В принципе нечего противозаконного в этом нет, но анализ возникших правоотношений вряд приведет нас к цели по определению природы заключаемого договора. Единственное, что данный факт еще раз подтверждает это много вариантность возникающих правоотношений в сфере управления МКД.

   В заключение хотелось бы, согласится, с первой позицией судов, об особом виде возникающих правоотношений, что требует теоретического осмысления.

   В данном случае необходимо создавать совершенно новую правовую конструкцию регулирующую данные отношения. По нашему мнению, наиболее разумным можно считать «очищение» предмета договора до состояния договора возмездного оказания услуг. Все остальные услуги, работы, фактические и юридические действия должны быть реализованы вне рамок договора управления МКД по отдельным договорам не внося путаницу в применение норм права. Нам не видится ничего страшного в том, что между жителями и управляющей организацией будет заключено более 1 договора. Это бы сняло проблему необоснованных ожиданий со стороны собственников и повысило бы ответственность исполнителя услуг.

   Резюмируя сказанное отметим, что сегодня управляющим организациям жители оплачивают, по сути, только услуговую составляющую договора, а по факту требуют с управляющих организаций предоставление как услуг, так и предоставление подрядных и других видов работ и услуг, что очевидно не может быть качественно урегулировано в таком единстве. Действительно, такое единство порождает трудности с определением рыночной цены договора. Однако, нивелирование данной проблемы посредством установлением цен государством так же не повышает эффективность регулирования жилищно-коммунальной сферы. Дальнейшее увеличение статьей в ЖК и ГК относительно рассматриваемого договора не решает, а только увеличивает количество проблем. Выходом из сложившейся ситуации мы видим в применении законов формальной логики при написании нормативного материала.

 

Список литературы

1.     Гражданский Кодекс РФ часть 1 и 2

2.     Жилищный Кодекс РФ

3.     Ю.В.Романец «Система договоров в гражданском праве России» 2-издание Издательство норма.

4.     Постановление Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 N 1-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью "Агентство корпоративной безопасности" и гражданина В.В. Макеева"

5.     Система «Консультант Плюс» путеводитель по судебной практике. Подряд. Общие положения.