07 марта 2016г.
Для рационального использования объектов капитального строительства (ОКС) и их налогообложения проводится кадастровый учет. Данную процедуру регулирует принятый 24 июля 2007 года Федеральный закон “О государственном кадастре недвижимости”. Государственный кадастровый учёт осуществляется в связи с: образованием объекта (постановка на учёт); прекращением существования объекта (снятия с учёта); изменением характеристик объекта или сведений о нем (учёт изменений) [2].
До 2012 года объекты ОКС регистрировались органами государственного технического учета и технической инвентаризации ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». В настоящее время этим занимаются органы государственного кадастрового учета.
В данной работе рассматриваются процессы государственного кадастрового учёта объектов капитального строительства в Приморском крае в динамике за период 2012 – 2014 гг. Большое внимание при этом уделялось изучению учета отдельных видов ОКС: зданий, строений, сооружений и т.д.
В ходе анализа полученных данных было выявлено, что в данный период в основном осуществлялась постановка на учет. Было поставлено на учет около 78 % жилых зданий, из всех жилых зданий поставлено на учет 96 % индивидуальных домов. Это говорит о том, что больше строится и создается объектов для проживания людей, объектов для социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.
В отношении же сооружений и объектов незавершенного строительство редко производят данные действия. В основном это связано с неактивным их строительством.
С каждым годом увеличивается число людей, желающих поставить на учет различные виды ОКС. В 2014 году отмечено увеличение количества заявлений на 27 % по сравнению с 2012 годом. В 2014 году больше всего подано заявлений о постановке на государственный кадастровый учет, их около 50 % от всех заявлений, меньше поступают заявлений об учете изменений – 22 %.
Однако количество заявлений об учете изменений с каждым годом возрастает. Это говорит о том, что активно идет изменение существующих объектов капитального строительства. Заявлений о снятии с учета в течение 2012 – 2014 г.г. становится меньше. Скорее связано, это с разрушением объектов в связи с их давней постройкой. В то же время объем заявлений о внесении сведений в ГКН, как о ранее учтенных объектах уменьшается. Количество их с каждым годом будет уменьшаться.
Сразу кадастровый учет осуществляется в отношении около 50 % заявлений, этот процент не меняется и остается на низком уровне. Если сравнивать отказы в осуществлении кадастрового учёта в 2014 году, по сравнению с 2013 годом, можно заметить, что их количество уменьшилось, за счет того, что увеличилось количество приостановок. Это дает возможность заявителям в течении не более, чем трех месяцев устранить причину приостановки.
Так как основная причина отказов в 2013 году была в том, что заявления или другие, необходимые для кадастрового учёта документы, по форме или содержанию не соответствуют требованиям настоящего закона, с 1 октября 2013 года был принят Федеральный закон № 250-ФЗ [3], который внес изменения в Федеральный Закон
№ 221-ФЗ [2]. Заявления или другие необходимы для кадастрового учёта документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям ФЗ-№ 221 стало основанием для приостановления, а не отказа.
В ходе исследований выявлена проблема в области проведения учёта изменений. Одним из показательных примеров может быть отказ жителю Приморского края в регистрации права на гараж, который был поставлен на учет на основании технического плана здания, подготовленного на основании технического паспорта здания от 5 сентября 2012 года. Год постройки данного объекта указан 1980. После постановки данного гаража на учет, физическое лицо обратилось в орган государственной регистрации для регистрации права на данный объект капитального строительства. В результате чего выяснилось, что в документе была допущена ошибка, а именно год постройки гаража 2012. Из-за этой ошибки право зарегистрировать не могут. Заявителю ничего не оставалось, как обратиться в орган кадастрового учета об исправлении кадастровой ошибки. Но так как заявитель не является собственником, следовательно, орган кадастрового учета вынес решение об отказе в учете изменений в отношении этого объекта. В итоге получается замкнутый круг.
Так же можно снять данный объект с учёта собственнику земельного участка, на котором находится объект капитального строительства, и поставить его заново. Но в органе кадастрового учёта, могут возникнуть сомнения в подлинности и честности данных действий и в таком быстром разрушение и создании объекта капитального строительства.
Единственным выходом в этой ситуации является заявителю обратиться в суд. Но так как с такой проблемой сталкиваются около 60 % заявителей, суды будут завалены исками. Решением данной проблемы может быть внесение изменения в законодательную базу, а именно собственникам земельных участков не только ставить на учет и снимать с учета объекты капитального строительства, а также возможность подачи заявления о внесении изменения.
Также в ходе анализа кадастрового учета ОКС, была выявлена следующая проблема. С 2013 года в государственном кадастре недвижимости стали появляться квартиры в кварталах, а не в зданиях. С 1 января 2013 года застройщиков обязали оформлять кадастровые паспорта на сданные многоквартирные дома. Надлежало оформлять отдельный кадастровый паспорт на каждое помещение в этом доме (в том числе и на квартиры). Вопрос о том, кто именно должен ставить на кадастровый учет квартиры: застройщик или дольщики, не понятно. В результате многие компании оформляли кадастровый паспорт лишь самих домов. Аналогичную процедуру в отношении квартир вынуждены были проводить их покупатели.
После вступления в силу № 250-ФЗ, были внесены изменения в № 221-ФЗ о необходимости ставить на кадастровый учет одновременно многоквартирные дома и все расположенные в них помещения. Казалось бы, проблема решена. Но этот, же закон (№ 250-ФЗ) дал возможность покупателям новостроек самостоятельно заниматься кадастровым учетом своих квартир, не дожидаясь, пока на учет поставят весь дом.
Одни застройщики, которые соблюдают законы, после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, пытаются поставить многоквартирный дом и все, находящиеся в нем жилые и нежилые помещения. Но сталкиваются с такими трудностями:
1. Документы, необходимые для постановки многоквартирного дома на кадастровый учет, застройщики должны подавать в электронном виде – через открытые по всему городу многофункциональные центры (МФЦ). Выяснилось, у структур Росреестра нет технической возможности пропускать через себя огромные массивы информации, что тормозит процесс.
2. Среди документов, необходимых для кадастрового учета, назван технический план здания (п. 3 ч. 1 ст. 22 закона № 221-ФЗ). Однако существующая форма этого документа содержит сведения только о здании, а необходимо представлять в орган кадастрового учета технические планы на каждое помещение в доме (раньше этого не требовалось). Это требует существенных финансовых затрат.
3. Возникают сложности при самой постановке такого количества объектов, чаще всего государственный учет приостанавливают и не один раз, так как подготовить такое количество документов, и не допустить ошибку очень тяжело. В результате чего если и ставятся на учет многоквартирные дома, то не с первого раза, а в течение года.
Другие застройщики даже и не пытаются поставить многоквартирные дома с помещениями на учет, тем более формально Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» [1] не обязывает застройщика обеспечивать постановку дома и помещений в нем на кадастровый учет. Получается, что кадастровая регистрация дома и квартир в нем – это всего лишь право, а не обязанность застройщика.
В результате дольщики несут материальные расходы и пытаются сами поставить жилое помещение на кадастровый учет, не дожидаясь, пока застройщик поставит на учет весь дом и все квартиры в нём. В результате квартиры ставят в квартал.
Необходимо внести в законодательную базу пункт об обязательствах застройщика, а именно об учёте дома и жилых и нежилых помещений в нём, чтобы учёт стал обязанностью, а не правом, определить сроки и ответственность застройщика за непредставление документов в орган кадастрового учёта. Также необходимо определить санкции за нарушение данных обязательств.
В результате всех исследований можно сделать вывод о том, что процесс государственного кадастрового учёта очень сложный процесс, при котором возникают различные проблемы. Разработанные в ходе исследований предложения будут способствовать ускорению процесса кадастрового учета объектов капитального строительства.
Список литературы
1. Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс] // Консультант Плюс – надёжная правовая поддержка. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_ 183063
2. Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ (ред. от 29.12.2014) "О государственном кадастре недвижимости" (24 июля 2007 г.) [Электронный ресурс] // Консультант Плюс – надёжная правовая поддержка. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_173313
3. Федеральный закон от 23.07.2013 г. N 250-ФЗ (ред. от 22.12.2014) "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учёта объектов недвижимости" [Электронный ресурс] // Консультант Плюс – надёжная правовая поддержка. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_172637
