01 марта 2017г.
Особое место рынка недвижимости в экономике страны основывается на роли недвижимости как материального базиса любой человеческой деятельности, на привлекательности недвижимости как инвестиционного актива и как объекта предпринимательской деятельности, на органической связи рынка недвижимости с рядом смежных рынков: финансовом, строительном, предметов длительного пользования; на социальной значимости рынка недвижимости как категории, имеющей отношение ко всем слоям общества с точки зрения их место жительства и рода деятельности.
В последнее десятилетие в России можно наблюдать определенное увеличение возникающих споров, образующихся в сфере рынка недвижимости, точнее, в сфере оборота данного имущества. Основными причинами данного явления служит постоянный рост сферы рынка недвижимого имущества, осуществляющейся на фоне недостатков правового режима этой сферы.
Определение недвижимого имущества закреплено в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации, устанавливающее, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» [3].
К изучению определенной взаимосвязи указанных выше понятий постоянно обращаются современные ученые. Если абстрагироваться от определенных частностей, которые характеризуют различные точки зрения разных ученых можно сделать вывод, что существуют два основных направления определения вышеназванных понятий.
Авторы, представляющие первое направление, например профессор В.А. Лапач , а также д.э.н. В.А. Ильин, д.э.н. Е.С. Губанова, опираются на использование сложившихся в законодательстве определенном порядке употреблений данных терминов. Данные авторы делают вывод о синонимичности вышеназванных понятий.
В.А. Лапач утверждает, что термин «недвижимость» в законодательстве употребляется в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе [10].
Представители второго направления, например профессор Н. В. Диаковская и профессор Г. В. Чубуков [8], разграничивают вышеназванные понятия. Так, профессор Н. В. Диаковская [7] замечает, что недвижимое имущество может включать в свое основное содержание недвижимые вещи и имущественные права.
Профессор Г. В. Чубуков говорит о том, что «недвижимость» может обладать определенным индивидуальным содержанием и понимается не как определенный синоним понятия от недвижимого имущества, а как определенная совокупность объектов, не перемещаемых в силу их естественного происхождения и размещения.
При изучении выше представленных позиции основных направлений определения вышеназванных понятий, по нашему мнению, более обоснованной представляется точка зрения Н. В. Диаковской [7], то есть позиция представителей второго направления. В подтверждение данной позиции нужно обратить внимание на статью 132 Гражданского Кодекса Российской Федерации, определяющей предприятие в целом как имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью, в состав которой входят различные категории имущества, предназначенные для деятельности, включая, помимо недвижимых вещей, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги и исключительные права. При названном подходе, очевидно, что данное определение недвижимости в статье 130 вышеназванного Кодекса, наиболее соответствует понятию недвижимой вещи, а в статье 132, соответствует понятию недвижимого имущества.
Согласно 130 статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации [3], что существуют критерии отнесения вещей к недвижимому имуществу, то есть имеется определенная связь объекта с землей, причем, данная связь определяется настолько прочной, что перемещение объектов в пространстве может вызвать определенный ущерб их прямому назначению. Данные формулировки основных признаков недвижимости неоднократно подвергались критике, например профессора Н. А. Сыродоева [14] и профессор И. Л. Брауде [7].
По мнению профессора Н. А. Сыродоева, существующие на сегодняшний момент достижения технического плана могут позволить перемещать определенным образом даже монументальные сооружения и на значительное расстояние без всякого ущерба их основного назначения. Поэтому целесообразно исключить данный признак из определения недвижимого имущества [14].
Профессор И. Л. Брауде утверждает, что возможность передвижки строения с одного участка на другой, успехи строительной техники, позволяющей передвигать многоэтажные дома без нарушения жилищно-бытовых условий жителей передвигаемого дома (водопровод, канализация, энергоснабжение, газоснабжение, телефонная связь), не превращает строение в подвижную установку [7].
Передвижка строения есть по существу своеобразное новое строительство: закладывается новый фундамент, на месте старого фундамента устанавливаются катки на рельсах и при помощи лебедок надземная часть строения передвигается и устанавливается на новом фундаменте. Технически передвижка строения связана не только с заменой фундамента, но и с заменой или капитальным ремонтом других конструктивных частей строения. Строение не может подвергаться неоднократным передвижкам. Поэтому неправилен взгляд, что возможность передвижки строения якобы опровергает стабильность технической связи строения с земельным участком. Подвижные же помещения типа вагонов на рельсах или соединенных автобусов не являются строениями.
Признаки недвижимости стали предметом исследования коллектива авторов работающих над концепцией развития гражданского законодательства о недвижимых вещах (Витрянский В. В.; Жуйков В. М.; Завьялов А. А.; Иванов А. А.; Козырь О. М.; Маковская А. А.; Маковский А. Л.; Сенчищев В. И.; Суханов Е. А.; Сучкова Н. В.; Чубаров В. В.). Они указывают на то, что в настоящее время возможно перемещение любого объекта с места на место, за исключением разве что участков земли и недр (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.). Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированы как недвижимые вещи только при восстановлении их, как физической, так и юридической неразрывной связи с землей.
Представляется целесообразным сохранить в определении недвижимости как признак постоянной связи строения с землей, так и признак определенной невозможности перемещения данного строения без ущерба его прямому назначению, поскольку в случае отказа от одного из них многие сборно-разборочные конструкции будут признаны недвижимостью (киоски, будки, торговые палатки и др.). Однако следует включить в норму права дополнительный признак недвижимости -постоянная связь строения с землей, под которой следует понимать наличие у владельца здания или сооружения бессрочного либо долгосрочного права на земельный участок. Ибо если владелец искусственно созданного объекта обладает краткосрочным правом на земельный участок, то по окончании договора собственник данного участка имеет право потребовать сноса недвижимого имущества.
Рассмотрев основные определения понятия недвижимости, следует отметить, что использованные в современном законодательстве определенные квалификационные критерии вышеназванных понятий подвергаются определенной правовой критике со стороны основных представителей мысли. В современной литературе высказываются мнения, вызывающие постоянную дискуссию. Но все же, единой позиции, разделяемой всеми исследователями не имеется.
Исходя из проведенного исследования, выделяется два подхода к определению сферы рынка недвижимости:
- включение в рамки вышеназванного рынка всех основных экономических отношений существующих в сфере недвижимой собственности;
- включение в рамки данного рынка определенных отношений, которые связаны с куплей- продажей недвижимости.
Таким образом, нужно сделать вывод, что сфера рынка недвижимости представляет целостную и взаимосвязанную определенную систему существующих организационно-правовых механизмов, которые обеспечивают идущие процессы создания, эксплуатации и конечно финансирования конкретных объектов недвижимости, а следовательно и оборот существующих прав на эти объекты.
По нашему мнению, сферу рынка недвижимости можно рассматривать и как особую специфическую сферу инновационной экономики, поскольку, в современной научной литературе сферу рынка недвижимости относят и к товарному рынку, и к инвестиционному рынку, и к рынку услуг, и к финансовому рынку. Но, существующая, тесная связь сферы рынка недвижимости с другими существующими рынками не всегда означает, что недвижимость является их постоянным сегментом.
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых категорий, каждая из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа (таблица 1.1).
Таблица 1.1. Концептуальные подходы к определению недвижимости
|
Автор
|
Содержание
|
Примечание
|
|
Грязнова А.Г.,
Федотова М.А. [4]
|
Отражает физические (технические) характеристики
недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв и др. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и
|
Необходимо учитывать
физические свойства. Анализ химических и биологических свойств считаем неуместным.
|
|
|
других процессов. В результате постепенно изменяются их
потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
|
|
|
Никонова И.А. [12]
|
Рассматривает недвижимость как эффективный объект
инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы. Кроме того, недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка. Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.
|
Необходимо делать упор
на экономический анализ. Формирование бюджетов не входит в тематику.
|
|
Лившиц В.Н. [11]
|
Определяет недвижимость как совокупность публичных и
частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.
|
Необходим учет как
публичных, так и частных прав.
|
|
Никонова И.А. [13]
|
Состоит в удовлетворении физиологических,
психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли и объектов, тесно связанных с ней.
|
Необходимо учитывать
потребности человека.
|
По нашему мнению, при определении понятия «недвижимость» нужно исходить из того, что настоящий термин может иметь тройной смысл: как отражение физического объекта, как объект экономических отношений и как особый предмет права.
Недвижимость как физический объект - это группа объектов, включающая землю и неотрывно связанные с ней элементы.
Если рассматривать недвижимость как экономический актив, то недвижимость относится к категории материальных, реальных активов. При этом, вследствие физических особенностей недвижимости: иммобильности, уникальности и долговечности, недвижимость может одновременно выступать в разных качествах и выполнять разные функции.
Недвижимость выполняет функции либо средства производства (служит для производственного использования – в коммерческих целях), либо предмета потребления (служит для конечного потребления – для проживания), либо объекта инвестирования (служит для извлечения прибыли за счет последующей перепродажи по более высокой цене).
С организационно-правовой точки зрения более целесообразным представляется использование понятия «недвижимая собственность», которое включает не только недвижимость как физический объект, но и совокупность прав и обременений на него. Любой объект недвижимости обладает определенными физическими особенностями, в первую очередь относимыми к земле. Физические особенности недвижимости накладывают целый ряд определенных специфических особенностей на товарную природу недвижимости. Физические особенности недвижимости и особенности недвижимости как товара выступают в качестве причины особого статуса недвижимости как объекта права. Существующие физические и правовые особенности понятия недвижимости оказывают определенное влияние как на ее инвестиционно- финансовые характеристики, так и на определение структуры самого рынка недвижимости.
Список литературы
1. Амбарцумян М.А., Корзоватых Ж.М. Методы и способы оценки недвижимости //В сборнике: Современный взгляд на проблемы экономики и менеджмента Сборник научных трудов по итогам международной научно-практической конференции. 2015. С. 20-22.
2. Амбарцумян М.А., Корзоватых Ж.М. Процесс оценки недвижимости // В сборнике: Актуальные вопросы экономики и современного менеджмента сборник научных трудов по итогам III международной научно-практической конференции. 2016. С. 43-46.
3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016).
4. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебник. - Москва: Финансы и статистика, 2009, 736 с.
5.Демиденко Ж.М. Особенности оценки земельных участков мелких землепользователей // ИзвестияОренбургскогогосударственногоаграрногоуниверситета. 2005. Т. 3. №7-1. С. 51-52. 6.Демиденко Ж.М. . Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук - Москва, 2002
7. Диаковская Н.В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Автореф. дис… канд. юр. наук: 12.00. / Н.В. Диаковская -М., 2013. с. 8-12.
8. Земельное право: учеб. пособие / под ред. Г. В. Чубукова, Н. А. Волковой. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2016. - 319 с.
9 .Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Т.3: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части третьей / под ред. Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. - М.: Юрайт-Издат, 2016. - 486 с.
10 .Лапач В. А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы // Юридический вестник Ростовской государственной экономической академии. 2015. № 3.
11. Лившиц В.Н. О методологии оценки эффективности российских инвестиционных проектов. Научный доклад. Институт экономики РАН, 2009, 70 с.
12 .Никонова И.А. Развитие законодательной базы проектного финансирования. Банковское дело 2014 № 3 стр. 74-78.
13 .Никонова И.А. Проектный анализ и проектное финансирование. Альпина Паблишер. М., 2012, 153 стр. Скопировано с сайта: https://www.napishem.com.
14. Сыродоев Н. А. Земельное право; Проспект - Москва, 2012. - 368
