ВЫБОР ОПТИМАЛЬНОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ
- Тюмень
Положительной тенденцией последних лет является появление и постепенное развитие схем приобретения жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования.
Ипотека в городе Тюмень – это хорошая возможность решить жилищные проблемы. За последние годы появилось множество банков, ипотечных брокеров, которые предлагают свои услуги в области ипотечного кредитования.
В г.Тюмени имеется 20 ипотечных банков (на 1.06.2014 г.), которые предлагают заемщикам 184 ипотечных программ для приобретения жилья в кредит, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости [2].
Ставки по ипотеке в г. Тюмени находятся в диапазоне 7,9 % – 20,00 % годовых по рублевым кредитам и 7% – 14,10% годовых по валютным кредитам (на 1.06.2014 г.), минимальный первоначальный взнос по ипотеке составляет 0 %, срок ипотечного кредитования может достигать 50 лет.
Очень часто перед заемщиком стоит вопрос: «Как выбрать банк, и какой ипотечной программой воспользоваться?». Для выбора ипотечной программы в банке нами определены основные критерии отбора: условия кредита, требования к заемщику, созаемщики и поручители, условия погашения кредита. Далее представлены три компромиссные схемы для решения проблемы.
Схема 1 «Количество побед критериев».
где
- номера критериев;
- виды ипотечных программ;
Pij - победа или проигрыш критерия, в случае победы, присваивается 1, в случае не победы - 0.
Схема 2 «Взвешивание побед».
Каждому критерию присваиваем важность (
). Область ограничения для коэффициента важности выглядит следующим образом:
где аij - значение критерия:
Схема 3. «Нормализация критериев».
Для сопоставимости критериев, приведем их к безразмерным величинам, т. е. к коэффициентам. Расчет коэффициентов осуществляется по формулам [1]:
где Fj (B) - текущее значение i - го критерия;
- идеальное (максимальное или минимальное) значение
i - го критерия;М1 - множество критериев, которые стремятся к максимуму;
М2 - множество критериев, которые стремятся к минимуму.
Расчет возможен по следующей формуле, где учитывается важность каждого критерия.
Данные схемы позволят выбрать оптимальную ипотечную программу в том или ином банке.
|
Критерий |
Сбербанк «Ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося жилья» |
ВТБ – 24 «Квартира на первичном рынке» |
Х-М банк «Новостройка» |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1.Условия кредита |
|
|
|
|
1.1.Валюта кредита |
Руб. |
Руб. |
Руб. |
|
1.2.Ставка кредита, % |
От 12,00 |
От 12,15 |
От 10,00 |
|
1.3.Обеспечение кредита |
|
Приобретаемая квартира |
|
|
1.4.Срок кредита, лет |
30 |
50 |
30 |
|
1.5.Размер кредита, тыс. руб. |
От 300 |
От 300 |
От 300 |
|
1.6.Первоначальный взнос, % |
15 |
10 |
20 |
|
1.7.Подтверждение дохода |
Справка |
Справка |
Справка |
|
1.8.Срок рассмотрения заявки |
До 10 дней |
До 4 дня |
До 3 дней |
|
2. Требования к заемщику |
|
|
|
|
2.1.Возраст заемщика, лет |
21-75 |
21-75 |
21-65 |
|
2.2.Гражданство РФ |
Требуется |
Не требуется |
Требуется |
|
2.3.Регистрация по месту получения кредита |
Требуется |
Не требуется |
Не требуется |
|
2.4.Общий трудовой стаж |
От 1 года |
От 1 года |
Не требуется |
|
2.5.Трудовой стаж на последнем месте работы |
от 6 мес. |
4 мес. |
От 6 мес. |
|
3.Созаемщики и поручители |
|
|
|
|
3.1.Наличие поручителей |
Не требуется |
Не требуется |
Не требуется |
|
3.2.Привлечение созаемщиков |
Возможно |
Возможно |
Возможно |
|
4. Условия погашения кредита |
|
|
|
|
4.1.Платежи |
Аннуитетные |
Аннуитетные |
Аннуитетные, дифференцированные |
|
4.2. Досрочное погашение без санкций |
После 4 мес. |
В любое время |
В любое время |
|
4.3. Минимальная сумма досрочного платежа |
15000 руб |
Без ограничений |
Без ограничений |
|
4.4.Расходы по кредиту: |
- |
- |
- |
|
- рассмотрение кредитной заявки; |
бесплатно |
бесплатно |
бесплатно |
|
- проверка документов и объекта ипотеки |
бесплатно |
бесплатно |
бесплатно |
|
- оценка объекта |
бесплатно |
бесплатно |
бесплатно |
|
- комиссия за выдачу |
бесплатно |
бесплатно |
бесплатно |
В Табл.1 выбираем оптимальные условия (выделено жирным шрифтом), т. е. определяем «победу» банка (ипотечной программы) по всем перечисленным критериям. Далее осуществим расчет по формуле 1. Результаты занесены в Табл.2. Обозначения: 0 – не победа показателя (критерия), 1 – победа показателя (критерия).
Таблица 2 Определение «победы» критериев
|
Критерий |
Сбербанк «Ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося жилья» |
ВТБ-24 «Квартира на первичном рынке» |
Х-М Банк «Новостройка» |
|
1. Условия кредита |
- |
- |
- |
|
1.1.Валюта кредита |
1 |
1 |
1 |
|
1.2.Ставка кредита, % |
0 |
0 |
1 |
|
1.3.Обеспечение кредита |
|
- |
|
|
1.4.Срок кредита, лет |
0 |
1 |
0 |
|
1.5.Размер кредита |
1 |
1 |
1 |
|
1.6.Первоначальный взнос, % |
0 |
1 |
0 |
|
1.7.Подтверждение дохода |
1 |
1 |
1 |
|
1.8.Срок рассмотрения заявки |
0 |
0 |
1 |
|
2. Требования к заемщику |
- |
- |
- |
|
2.1.Возраст заемщика, лет |
1 |
1 |
0 |
|
2.2.Гражданство РФ |
0 |
1 |
0 |
|
2.3.Регистрация по месту получения кредита |
0 |
1 |
1 |
|
2.4.Общий трудовой стаж |
0 |
0 |
1 |
|
2.5.Трудовой стаж на последнем месте работы |
0 |
1 |
0 |
|
3. Созаемщики и поручители |
|
|
|
|
3.1.Наличие поручителей |
1 |
1 |
1 |
|
3.2.Привлечение созаемщиков |
1 |
1 |
1 |
|
4. Условия погашения кредита |
- |
- |
- |
|
4.1.Платежи |
0 |
0 |
1 |
|
4.2.Досрочное погашение без санкций |
0 |
1 |
1 |
|
4.3.Минимальная сумма досрочного платежа |
0 |
1 |
1 |
|
4.4.Расходы по кредиту: |
- |
- |
- |
|
- рассмотрение кредитной заявки; |
1 |
1 |
1 |
|
- проверка документов и объекта ипотеки |
1 |
1 |
1 |
|
- оценка объекта |
1 |
1 |
1 |
|
- комиссия за выдачу кредита |
1 |
1 |
1 |
|
- открытие ссудного счета |
1 |
1 |
1 |
|
- получение кредитных средств наличными и ведение ссудного счета |
1 |
1 |
1 |
|
- оформление документов по ипотеке |
1 |
1 |
0 |
|
- плата за досрочное погашение кредита |
1 |
1 |
1 |
|
- санкции за просрочку погашения |
0 |
1 |
1 |
|
- комиссия за перечисление платежей в счет погашения кредита |
1 |
1 |
1 |
|
15 |
23 |
21 |
Из Табл.2 видно, что лидирует ВТБ - 24 (программа «Квартира на первичном рынке»). Х-М Банк незначительно отстает от лидера. Для того чтобы принять окончательное решение осуществим выбор ипотечной программы по формуле 3.
В Табл.3 оставлены только те критерии, по которым имеются различия между характеристиками ипотечных программ. Коэффициент важности определили экспертным методом.
Схема 3 Расчет по схеме «взвешивание победы»
|
Критерий |
Сбербанк «Ипотечный кредит на приобретение готового или строящегося жилья» |
ВТБ24 «Квартира на первичном рынке» |
Х-М банк «Новостройка» |
|
|
1.Ставка кредита, % |
0 |
0 |
1 |
0,3 |
|
2. Срок кредита, лет |
0 |
1 |
0 |
0,1 |
|
3. Первоначальный взнос, % |
0 |
1 |
0 |
0,1 |
|
4. Срок рассмотрения заявки |
0 |
0 |
1 |
0 |
|
5. Возраст заемщика, лет |
1 |
1 |
0 |
0 |
|
6. Гражданство РФ |
0 |
1 |
0 |
0 |
|
7. Регистрация по месту получения кредита |
0 |
1 |
1 |
0 |
|
8. Общий трудовой стаж |
0 |
0 |
1 |
0,05 |
|
9.Трудовой стаж на последнем месте работы |
0 |
1 |
0 |
0,05 |
|
10. Платежи |
0 |
0 |
1 |
0,2 |
|
11.Досрочное погашение без санкций |
0 |
1 |
1 |
0,05 |
|
12.Минимальная сумма досрочного платежа |
0 |
1 |
1 |
0,05 |
|
13. Оформление документов по ипотеке |
1 |
1 |
0 |
0,05 |
|
14. Санкции за просрочку погашения |
0 |
1 |
1 |
0,05 |
|
Сумма побед (сх.1) |
2 |
10 |
8 |
1 |
|
|
0,05 |
0,45 |
0,7 |
- |
Список литературы
1. Васильев В. Д. Оптимизационный подход к выбору инвестиционных стратегий и проектов в строительстве объектов региона. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004. – 287 с.
2. IPOhelp. Ипотека шаг за шагом. [Электронный ресурс]// http:// www.ipohelp.ru.