26 июня 2016г.
Важным условием стабильного экономического и социального развития регионов является реализация целостной системы управления земельными ресурсами. Основными методами управления являются: кадастр недвижимости, землеустройство, мониторинг земель и государственный надзор за использованием и охраной земель [4].
Субъекты РФ осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ. К полномочиям субъектов РФ относятся резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ [1].
Приморский край занимает значительную часть территории РФ, а управление его земельными ресурсами – это сложноорганизованный процесс. Земельные ресурсы края являются недвижимым имуществом с особым правовым режимом. Особое место среди многообразия объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации, занимают объекты, отнесенные к культурному наследию.
При подготовке документации по оформлению государственной регистрации прав собственности на земельный участок под объектом историко-культурного назначения, памятник архитектуры Приморского края, авторы столкнулись с многочисленными проблемами.
Основным источником информации об объектах культурного наследия и их территориях, а также зонах их охраны при формировании и ведении государственного кадастра является Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Однако в ходе работы было выявлено, что в ГКН отсутствуют сведения об объекте недвижимости культурного наследия (памятник истории и культуры) народов РФ, который расположен на земельном участке, принадлежащем на правах государственной собственности Приморскому краю.
При оформлении государственной регистрации права собственности на здание охранное обязательство памятника архитектуры Приморского края было передано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморского края. Однако надлежащего государственного учета недвижимости с полными сведениями о включении в реестр объектов культурного наследия не было.
В настоящее время право государственной собственности субъекта на здание зарегистрировано. Однако при оформлении земельного участка, установлении его границ, под данное здание оказалось, что площадь участка стала меньше на 595 кв. м по сравнению с его площадью как ранее учтенного – 1981 кв.м.
Часть территории данного земельного участка была оформлена под многоквартирный дом, так как границы исследуемого земельного участка не были уточнены, а обязательного согласования, согласно ст. 39 ФЗ-221[3], не требовалось, так как данный земельный участок был внесен в государственный кадастр недвижимости без уточненных границ.
Запрещение и ограничение хозяйственной деятельности при использовании земель историко-культурного назначения устанавливаются в основном в соответствии с требованиями статьями 34-35 «Закона об охране и использовании памятников истории и культуры» в Российской Федерации. В целях обеспечения охраны памятников истории и культуры предусмотрено установление охранных зон, в которых запрещается производство земляных, строительных и других работ, а также хозяйственная деятельность без специального разрешения [2].
Зоны охраны памятников истории и культуры устанавливаются как в поселениях, так и на иных территориях. Границы зон охраны памятников истории и культуры определяются в градостроительной документации. Поэтому непонятно, почему при выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома эти обстоятельства не были учтены. Даже если объект культурного наследия не был отражен в ГКН с уточненными границами земельного участка государственной собственности Приморского края, на котором находится памятник архитектуры, то должно было быть согласование границ строящегося объекта и об этом должны быть оповещены смежные землепользователи.
Смежный землепользователь многоконтурного земельного участка МКД воспользовался правом постановки на государственный учет, согласно схемы расположения земельного участка на КПТ, а также межевого плана земельного участка. На основании данных документов не требовалось согласования границ земельного участка, но не было учтено при этом, что на исследуемый земельный участок имелось охранное обязательство. А это уже и ошибка одновременно и учета и контроля, которые являются основными методами управления земельными ресурсами.
Таким образом, в ходе исследований были выявлены существенные проблемы кадастрового учета объектов недвижимости и государственного земельного надзора за использованием земель, находящиеся в собственности субъекта на территории Приморского края:
– потеря достоверной информации, которая является базовой основой для обеспечения механизма регулирования земельного оборота, установления платежей за землю, ведения государственного кадастра недвижимости, землеустройства и контроля за использованием земель;
– утрата границ земельных участков, что не обеспечивает точность и бесспорность положения их на местности, и приводит к многочисленным земельным спорам и не разрешаемым судебным делам в сфере оборота земель; затрудняет организацию цивилизованного земельного рынка и не позволяет обеспечить со стороны государства гарантии прав земельной собственности;
– незаконное предоставление земельных участков, в том числе охранных территорий.
Решение данных проблем возможно путем согласованного взаимодействия всех организаций, принимающих участие в управлении земельными ресурсами на региональном уровне. Также необходима четкая регламентация законодательных актов в области использования земель, в которых не должно быть противоречий.
Список литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ в ред. от 01.05. 2016 г. – http://vladrieltor.ru/zemkodeks
2. Федеральный закон от 25.06.2002 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» (памятниках истории и культуры) народов РФ». http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37318/
3. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О государственном кадастре недвижимости».
4. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70088/4f1bebcfa021a0dc294282157b643f1cda962ff2/
5. Варламов, А.А. Земельный кадастр: Т.2. Управление земельными ресурсами. Учебники и учебные пособия для студентов высш. учебных заведений/ А.А. Варламов, С.А. Гальченко. – М.: КолосС, 2014. – 528 с.
