22 марта 2018г.
Постановлением от 17 декабря 2010 года № 1050 Правительство Российской Федерации утвердило федеральную целевую программу (далее - ФЦП) «Жилище» на 2015-2020 годы [1]. В рамках реализации данной программы были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики. Основной идеей «Жилище» стало стимулирование субъектов РФ в вопросах поддержки граждан в приобретении жилья.
В этой связи представляет интерес опыт регионов, реализующих проекты по предоставлению субсидий и льгот на приобретение и/или строительство жилья (в том числе участков для индивидуального жилищного строительства - ИЖС).
Например, в городе Саратов реализуется программа «Обеспечение жильем молодых семей». К участию в программе допускаются семьи с детьми и без детей, неполные семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, возраст супругов которых не достигает 35 лет. Механизм содействия предполагает предоставление субсидии участникам программы в размере 30-35% (в зависимости от наличия детей), которая может использоваться для уплаты первоначального взноса или погашения остатка долга по договору купли-продажи/ипотеки жилья или в счет внесения паевых взносов, а также для оплаты строительно-монтажных работ (в ИЖС).
Средняя цена за 1 м.кв. жилья по итогам 2017 года в г. Саратове сложилась на уровне 40,5 тыс. руб.[6]. Примем среднюю площадь приобретаемой квартиры в размере 40 м.кв. (полноценная однокомнатная квартира). Стоимость такого жилья составит 1 620 тыс. руб., компенсация по программе – 567 тыс. руб., остаток стоимости (потенциально это потребительский кредит или ипотека, если не используется механизм согласно 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах») составит 1 053 тыс. руб. Если в качестве погашения остатка долга на покупку квартиры применяется ипотека, то при средней ставке 9,5% годовых, молодой семье в течение 10 лет необходимо будет вносить порядка 17 тыс. руб. в месяц. Переплата в этом случае составит практически 100%.
Безусловно, субсидия в размере 30-35%, как минимум дает возможность: а) внесения первоначального взноса, будь то долевое строительство или жилищно-накопительный кооператив; б) оформление готового жилья (как и ИЖС). Однако, данная модель не дает возможности избежать кредитного бремени и значительных переплат. Поскольку социальный вопрос является ключевым в данном контексте, но не стоит забывать об экономической составляющей. Кроме того, в этом случаях, за исключением готового жилья, остается открытым вопрос проживания молодой семьи на время строительства недвижимости. В связи с чем, программа имеет место быть, но далека до образцовой.
В городе Иркутске реализуется подпрограмма ФЦП «Жилище» по содействию жилищному строительству. В большей степени программа ориентирована на работников муниципальных учреждений и муниципальных унитарных предприятий, а также сотрудников подразделений УМВД России по Иркутской области и работников органов местного самоуправления. Участвовать в программе могут и молодые семьи в возрасте до 35 лет, не участвовавшие в целевой муниципальной социальной программе «Молодым семьям города Иркутска – доступное жилье» на 2005-2012 или в рамках подпрограммы «Молодым семьям– доступное жилье» долгосрочной целевой программы «Жилище на 2013 – 2017 годы».
По условиям участники получают социальную выплату в размере от 15 до 50% от стоимости жилья, в зависимости от стажа работы. При этом существуют установленные нормы жилой площади: 33 кв. метра – для одиноких граждан; 42 кв. метра – на семью из 2 человек; по 18 кв. метров на каждого члена семьи при численности семьи, состоящей из 3 человек и более. Социальные выплаты предоставляются гражданам, включенным в Реестр для получения социальных выплат, путем перечисления денежных средств организации-застройщику на условиях договора, заключенного с застройщиком по итогам открытого конкурса и договоров участия в долевом строительстве [2].
Таким образом, данных механизм схож на субсидирование, проводимое в городе Саратове.
Положительным моментом является формат взаимодействия органов местного самоуправления напрямую с застройщиком. Однако, этот проект не исключает необходимости использования заемных средств и не определяет во времени возможность проживания граждан-участников в собственной квартире (доме). Кроме того, механизм реализации квартир по договорам долевого участия с 1 июня 2018 г. будет изменен, уже сейчас застройщик обязан производить отчисления в Фонд защиты граждан-участников долевого строительства в размере 1,2% от стоимости приобретаемой жилплощади. Поэтому остается открытым вопрос возможности и экономической целесообразности работы застройщиков по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после внесения соответствующих изменений.
Аналогичная программа «Молодежная квартира» реализуется в Удмуртской Республике: за счет средств бюджета семьям, участвующим в программе, предоставляется субсидия на оплату части стоимости жилья в размере 10 % от расчетной стоимости приобретаемой квартиры. Размер такой субсидии составляет не менее 200 тысяч рублей. А при рождении третьего ребенка им выделяются дополнительно 300 тысяч рублей на погашение ипотечного кредита.
В городе Санкт-Петербурге в рамках программы «Молодежи – доступное жилье» разработаны два механизма предоставления льготы[3]:
1. Социальная выплата. Участники программы получают в безвозмездное пользование субсидию из средств бюджета Санкт-Петербурга для приобретения жилья на первичном или вторичном рынках недвижимости Санкт-Петербурга или Ленинградской области в размере 40% от расчетной стоимости жилого помещения и дополнительно по 5% на каждого имеющегося в семье ребенка.
2. Льготный займ. Гражданам-участникам программы предоставляются средств на возвратной основе на 10 лет без процентов на приобретение жилья на первичном и вторичном рынках.
Не решенным в данных проектах остается вопрос, при каких конкретно условиях участник сможет претендовать на субсидию или беспроцентный займ, поскольку содействие оказывается согласно даты постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, за исключением случаев [там же]:
ü молодые семьи, изъявившие желание получить социальную выплату в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище».
ü участники программы, являющиеся нанимателями и(или) собственниками комнат в коммунальной квартире в случае возможности приобретения комнат у других собственников комнат, проживающих в данной квартире, если в результате такого приобретения квартира становится отдельной, а также в случае расселения коммунальной квартиры в соответствии с целевой программой Санкт-Петербурга по расселению коммунальных квартир в Санкт-Петербурге.
ü участники программы, имеющие трех и более несовершеннолетних детей.
Несколько отличный проект реализуется в Республике Башкортостан. Социальная ипотека предоставляется гражданам, постоянно проживающим в Республике, принятым на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий или признанными нуждающимися согласно ст. 51 ЖК РФ. Льготным преимуществом данной программы является сниженная процентная ставка по ипотеке (8% годовых) со сроком возврата до 2027 года. При этом до момента выплаты полной стоимости приобретаемого имущества, последнее находится в залоге у Фонда, осуществляющего реализацию программы. Безусловно, ставка ипотечного кредита в размере 8% является достаточно привлекательной (с учетом сложившегося диапазона ставок от 9,2 до 11,5%), и срок погашения в размере 10 лет также целесообразен: поскольку ежемесячное погашение производится аннуитентными платежами (то есть равными долями погашается основной долг и % за пользование кредитом), то в течение 10 лет часть переплаты по % будет компенсирована за счет инфляции (обесценивание денег).
Однако, следует заметить, что по условиям этой программы участнику необходимо внести первоначальный взнос не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья, и его доход (для семьи суммарный доход супругов) должен превышать размер ежемесячного платежа минимум в 2,86 раза. Такие условия, зачастую, становятся довольно затруднительными, даже невозможными для большинства молодых семей. Обратимся к цифрам:
По данным территориального органа службы государственной статистики по Республике Башкортостан [4] средняя цена за 1 м.кв. на рынке новостроек по итогам 2017 года сложилась на уровне 51,7 тыс. руб. Примем среднюю площадь приобретаемой квартиры равной 40 м.кв.
1. Общая стоимость составит 2 068 тыс. руб.
2. Первоначальный взнос (минимальный) – 413,6 тыс. руб.
3. Размер ипотечного кредита – 1 654,4 тыс. руб.
4. Уплата процентов за пользование (8% годовых на 10 лет) порядка 1 320 тыс. руб.
5. Ежемесячный платеж (с процентами) составит 24,8 тыс. руб.
Таким образом, возникает два спорных момента: во-первых, размер первоначального взноса; во- вторых, доля ежемесячного платежа в общем доходе. Отсюда следует, что участнику либо необходимо прибегать к займу, что становится довольно затруднительным с учетом одновременного погашения 2-х ежемесячных платежей, либо, по возможности, обращаться за помощью к родственникам. Согласно оценки платежеспособности, доход участника программы (или суммарный доход для супругов) в данном случае должен составлять не менее 70,9 тыс. руб., т.е. порядка 35,5 тыс. на 1-го человека. Реальный средний доход населения по итогам 2017 года составил 28,4 тыс. руб. в месяц[5].
Преимуществом для органов управления данным проектом является отсутствие потребности в привлечении федеральных, областных или муниципальных бюджетных средств, а также стимулирование строительной отрасли со стороны застройщиков.
С нашей точки зрения, наиболее эффективным примером реализации муниципальных и региональных программ по обеспечению доступным жильем является проект «Новая жизнь» в городе Белгороде.
Проект организован в феврале 2017 года на базе коммерческой организации, учредителем которой является Правительство Белгородской области. Основная идея проекта – предоставление реально доступного жилья молодым специалистам и их семьям на льготных условиях. Под льготными условиями в данном случае понимается рассрочка погашения долга участников программы на 5 лет (общий объем переплаты за весь период составит порядка 3% от стоимости приобретаемого жилья). Согласно критериев участия гражданин (молодая семья), подавший заявку, должен отвечать следующим требованиям:
ü Возраст до 36 лет (для супругов учитывается возраст обоих);
ü Наличие места регистрации на территории Белгородской области не менее 5 лет;
ü Место работы на территории г. Белгорода (учреждение, филиал, подразделение работодателя должно быть зарегистрировано в г. Белгороде);
ü Отсутствие в собственности жилого имущества (из расчета не более 18 м.кв. на 1-го члена
семьи) и/или участка под ИЖС (существуют исключения, регламентируемые Положением об участии граждан);
ü Участник (супруги) не получали ранее жилье безвозмездно и не принимали участие в предыдущих этапах проекта.
В настоящее время осуществляется строительство 9 домов первого этапа проекта, стартовавшего в
марте прошлого года. Общая жилая площадь строительства составляет 22,43 тыс. кв.м. Средняя площадь квартир – 28,7 кв.м. (квартиры-студии эконом класса). Стоимость квадратного метра для участников проекта составляет 38 тыс. руб., т.е. общая стоимость кварты составляет порядка 1 100 тыс. руб. Условия оплаты предполагают внесение гражданами-участниками первоначального взноса в размере 30% от общей стоимости жилья, после чего на период строительства (13 календарных месяцев) платежи в счет погашения долга не осуществляются. Оставшиеся 70% стоимости квартиры предоставляются в рассрочку на 5 лет.
Финансовый механизм реализации проекта предполагает три источника инвестиций: средства областного бюджета (беспроцентное привлечение с последующим возвратом), займ (под 10% годовых с ежемесячной выплатой процентов в течение всего периода пользования средствами и возвратом основного долга долями, начиная со 2-го года реализации) и средства пайщиков – участников проекта.
Для реализации данной программы с наиболее лояльными условиями для населения было принято решении об организации жилищного накопительного кооператива «Новая жизнь». Пайщики-участники проекта первоначально на стадии накопления вносят 30% от стоимости квартиры (согласно первой формы участия, для предоставления в пользование жилье после его ввода в эксплуатацию), после чего после заселения переходят в стадию погашения (5 лет). Ежемесячный платеж в этом случае будет складываться из 3-х частей: ежемесячный членский взнос (100 руб.) + ежемесячный паевой взнос (порядка 13 000 руб.) + проценты (1 000 руб.), итого 14,1 тыс. руб. в среднем. Такой платеж соизмерим с ежемесячной оплатой наемного жилья в г. Белгороде.
Поскольку срок строительства домов составляет 13 месяцев, существует возможность оформления первоначального взноса в кредит: 330 тыс. руб. под 12% годовых на 60 месяцев составят 8,8 тыс. руб. в месяц. Даже при наложении ежемесячных платежей за кредит и в счет погашения долга за квартиру, платеж будет целесообразен и составит 23 тыс. руб. (значительно ниже ипотеки на 10 лет).
Недостатком такого проекта являются малогабаритные квартиры, которые хоть и отличаются эргономикой и комфортабельностью, но не рассчитаны более чем на 2-3 человека. При этом необходимо иметь в виду, что данные квартиры ориентированы прежде всего на молодые семьи и являются своего рода жилищным стартапом, позволяющим в дальнейшем улучшить жилищные условия. В настоящее время прорабатывается механизм реализации квартир большей площади на условиях trade-in и возможность строительства поселка ИЖС для участников.
Подводя итог всему вышеизложенному, хотелось бы отметить в целом положительную тенденцию в вопросе поиска механизм решения жилищного вопроса граждан. Несмотря на положительные и отрицательные характеристики рассматриваемых программ следует заметить, что проект, реализуемый в городе Белгороде отличается наиболее лояльными условиями для участников, позволяющими производить выплаты за собственное жилье без долгового обременения с незначительной переплатой и возможностью проживания.
Список литературы
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2015 года № 889 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050» [Электронный ресурс] Режим доступа:http://static.government.ru/media/files/VSKxxJUxREERXnt 309filqQhQadimS0K.pdf
2. Официальный портал города Иркутска [Интернет-источник] Режим доступа:http://admirk.ru/Pages/Podprogramma-Sodeistvie-jilischnomu-stroitelstvu-municipalnoi-programmy- Jilische-na-2013-2019-gody.aspx
3. Санкт-Петербургский центр доступного жилья [Интернет-источник] Режим доступа:http://gorcenter.spb.ru/company
4. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике Башкортостан [Интернет-источник] Режим доступа: http://bashstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/bashstat/resources/e907268042a97b3ba9f0ad8654 0d86a5/rj-2017.pdf
5. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике Башкортостан [Интернет-источник] Режим доступа: http://bashstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/bashstat/resources/64f9448040516e16a8f5eec7692 f4691/%D0%A1%D0%90%D0%99%D0%A2+%D0%94+12.pdf
6. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Саратовской области [Интернет-источник] Режим доступа: http://srtv.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/srtv/ru/statistics/prices/c2364f8044560585a016b783272 54801
