06 января 2016г.
В данной статье будут рассмотрены особенности применения основных подходов оценки, таких как доходный, затратный и сравнительный для проведения оценки производственной недвижимости в российской практике.
При проведении оценки объектов недвижимости оценщики применяют один из трех стандартных подходов к оценке: затратный, сравнительный или доходный. Однако, существует ряд особенностей оценки данного вида активов.
По своей сути производственная недвижимость является товаром, только товаром особенным. Главное его отличие в том, что производственная недвижимость - это инвестиционный товар. Вложения в бизнес неизбежны, а вот отдача от них предполагается только в будущем (и не всегда в ближайшем будущем). Кроме того, вложения в производственную недвижимость подвержены большому риску не возврата. Именно поэтому в процессе оценки производственной недвижимости большую роль играет предварительная оценка финансового состоянии предприятия: чем более состоятельным, финансово независимым и более крупным является предприятие, тем меньше риски не возврата вложенного капитала.
Поэтому результаты оценки стоимости производственной недвижимости должны в совокупности учитывать ряд факторов:
1. Текущее финансовое состояния предприятия и тенденции его изменения за период предшествующий дате оценки (чаще всего оценщики исследуют 3-5 лет предшествующих дате оценки). Финансовое состояние предприятия характеризуют рад абсолютных и относительных показателей. Для формирования мотивированного мнения оценщик, как минимум, должен проследить изменения в составе имущества и обязательств предприятия, динамику финансовых результатов деятельности предприятия, показателей ликвидности, платежеспособности, финансовой устойчивости, деловой активности, рентабельности.
В данном случае, основной трудностью, с которой может столкнуться оценщик, является отсутствие у него всей необходимой финансовой документации, недостоверность отраженных данных в отчетности. Например, согласно существующему законодательству в Российской Федерации вплоть до 2013 года субъекты малого предпринимательства были освобождены от ведения профессионального бухгалтерского учета. Такие предприятия обязаны были только вести учет основных средств, учет доходов и ряда других финансовых показателей в зависимости от выбранной системы налогообложения. То есть субъекты малого предпринимательства не должны были составлять и сдавать в налоговые органы бухгалтерскую отчетность (бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках, приложения к бухгалтерскому балансу).
Как известно, бухгалтерский баланс характеризует в денежном выражении финансовое состояние предприятия на определенную дату и является главным источником информации об имущественном положении предприятия. Очевидно, что отсутствие главного источника информации значительно затрудняет проведение анализа и формирование четкого и обоснованного мнения о финансовом положении предприятия, реальном уровне рентабельности его активов.
2. Предполагаемый уровень доходности в будущем. Прогноз доходности должен строиться, в первую очередь, на результатах проведенного анализа. Как было отмечено выше, при оценке стоимости производственной недвижимости субъектов малого предпринимательства возникает сложность в формировании достоверных выводов о финансовом положении предприятия. Как следствие, снижается достоверность расчетов плановых показателей доходности, которые являются основной в расчете стоимости производственной недвижимости доходным подходом. Кроме того, в расчетах стоимости доходным подходом должно быть учтено влияние макроэкономических и микроэкономических факторов в будущем, что сопряжено с большими трудностями. Именно поэтому, далеко не всегда подобные факторы учитываются оценщиком в расчетах: проще «не обратить внимание» на их существование, чем обоснованно проанализировать их изменение в будущем. Причины могут быть разными: не достаточная осведомленность оценщика о политической и экономической ситуации в стране и в регионе, некомпетентность и прочее.
С одной стороны доходный подход является наиболее важным в оценке стоимости бизнеса, так как разумный потенциальный покупатель, как правило, предполагает в дальнейшем извлекать прибыль от деятельности предприятия. Естественно, что от уровня возможного дохода в будущем зависит цена, которую покупатель готов заплатить за покупку бизнеса (или его доли). В то же время, доходный подход можно назвать наиболее субъективным способом определения стоимости, так как в основе расчета лежат прогнозные величины. Очевидно, что при прогнозировании оценщик во многом основывается на своем субъективном мнении и на своем собственном опыте. Зачастую, именно от субъективных факторов зависит то насколько будет прогноз оптимистическим или пессимистическим.
3. Рыночная стоимость имущества и обязательств на дату оценки. В рамках расчетов стоимости производственной недвижимости затратным подходом лежит переоценка статей баланса предприятия по рыночным ценам.
Затратный подход в расчете стоимости чаще всего оказывается наиболее простым и поэтому наиболее «любимым» оценщиками. Он основывается на принципе замещения, который означает, что разумный покупатель не заплатит за предприятие больше суммы затрат на воссоздание или приобретение аналогичного предприятия с такой же степенью полезности, то есть стоимость предприятия не может быть выше чем рыночная стоимость активов минус обязательства. Но проблема связана с тем, что за основу при такой оценке берется бухгалтерский баланс исследуемого предприятия. При таком подходе возникают сложности в оценке микропредприятий любых форм собственности, использующих упрощенную систему налогообложения. Как отмечалось выше, это связано с тем, что такие субъекты освобождены от ведения профессионального бухгалтерского учета. Кроме того, нередко отсутствуют списки основных средств, не ведется учет кредиторской и дебиторской задолженности, отсутствуют прочие необходимые данные. Оценка такого предприятия основана на данных заказчика «со слов» или «по информации».
Следует отметить, что с 2013 года субъекты малого предпринимательства освободились от такой «льготы» и теперь уже будут обязаны вести бухгалтерский учет в полном объеме. Однако тут возникает другая проблема: бухгалтерская отчетность должна быть сформирована с учетом фактического финансового положения предприятия, которое не может, не зависит от результатов деятельности до начала 2013 года, поэтому не ясно насколько достоверными окажутся данные в бухгалтерских документах в первые отчетные периоды 2013 года. С одной стороны эта проблема бухгалтеров, а не оценщиков. Но с другой стороны, первоначальной целью оценщика является определение реальной рыночной стоимости, которая может быть определена только с использованием достоверных данных.
4. Уровень востребованности на рынке. Чем выше спрос на рынке на аналогичный объект тем выше будет его стоимость – в этом заключается суть сравнительного подхода. Сравнительный подход в оценке основан на принципе замещения, согласно которому покупатель не заплатит за объект больше стоимости аналогичного объекта на рынке.
Корректное применение сравнительного подхода в расчетах возможно только в случае наличия адекватно числа предприятий-аналогов; известна цена сделки / предложения и известна достаточная, достоверная и доступная финансовая информация по предприятиям-аналогам; имеется достаточно информации (достоверной и доступной) для осуществления корректного и обоснованного расчета корректировок на отличия между предприятиями-аналогами и оцениваемым предприятием.
В рамках российского рынка собрать все выше перечисленные данные очень трудно. Так, например, информация о продажах малого бизнеса нигде не публикуется, а если публикуется, то не в полном объеме. Получить финансовую документацию по таким предприятиям просто невозможно.
Применение методов сравнительного подхода усложняется при оценке закрытых предприятий, информацию об аналогах которых трудно найти в открытых источниках средства массовой информации. Кроме того, операции по продаже пакетов акций компаний-аналогов закрытого типа обычно редки, и цены могут быть недостаточно объективными, а именно, не отражать согласованного мнения инвесторов или заинтересованных лиц.
Таким образом, можно выделить основные проблемы оценки производственной недвижимости для целей формирования отчетности по российским стандартам:
1. Большинство разработанных методик оценки стоимости не учитывают особенности российского рынка. Так, зачастую, использование в расчетах методов сравнительного подхода становиться невозможным из-за отсутствия адекватного числа аналогов и достаточной финансовой информации по ним.
2. Искажение данных бухгалтерской информации, которая является основной расчетов. Это свойственно субъектам малого предпринимательства, которые были освобождены от ведения профессионального бухгалтерского учета вплоть до 2013 года.
3. Неустойчивость малого бизнеса. При оценке стоимости производственной недвижимости небольшой организации оценщик сталкивается с проблемой прогнозирования будущих денежных потоков. На уровень доходов малого предприятия большое влияние может оказать смена руководителя, потеря крупного клиента, появление новых фирм на рынке и пр.
Таким образом, в данной статье были рассмотрены некоторые аспекты успешного опыта развитых страна в части оценки такого сложно, но в тоже время становящегося все более важным вида активов, как НМА.
Список литературы
1. Аникин П.А. Методология и практика расчета справедливой стоимости нематериальных активов // МСФО и МСА в кредитной организации. 2012. N 4. С. 69.
2. Антипов И.И. Гарантийный механизм снижения рисков при кредитовании малого и среднего бизнеса // Управление в кредитной организации. 2014. N 1. С. 110.
3. Ершова Е.А. Гудвилл бизнеса. М.: Статут, 2013. С. 123.
4. Международное руководство по оценке 4 (МР 4) «Оценка неосязаемых (нематериальных) активов», Международные стандарты оценки. 7-е изд., 2005. Аутентичные перевод на русский язык с печатного англоязычного оригинала, выпущенного Международным комитетом по стандартам оценки (МКСО) 9 февраля 2005.
5. Оксфордский толковый словарь. М., 1995. С. 588.
6. Cole S.R. Business Valuation: No Agreement, No Sale // CA Magazine. 1992. Vol. 125. N 4. P. 51.
7. McCarthy M.G., Schneider D.K. Market Perception of Goodwill: Some Empirical Evidence // Accounting and Business Research. 1995. Vol. 26. N 1. P. 70.
8. The Goodwill, the Bad and the Ugly / Corporate Write-downs // Economist. 2009. Vol. 390. N 8615.
