Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

МЕСТО ЭМФИТЕВЗИСА И СУПЕРФИЦИЯ В СОВРЕМЕННОМ ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РФ И ИХ ВЛИЯНИЕ НА ЭКОНОМИКУ

Авторы:
Город:
Волгоград
ВУЗ:
Дата:
12 мая 2016г.

В настоящее время все более актуальным является расширение перечня вещных прав в современном гражданском законодательстве, что отвечает интересам участников гражданского оборота. Наличие широкого спектра ограниченных вещных прав дает возможность намного эффективнее осуществлять правомочия владения и пользования титульным владельцам. Особое внимание привлекают дарованные Римской эпохой в большом количестве важные, а часто и дискуссионные правовые институты, не единожды реципированные разными государствами. К таким как раз и относятся эмфитевзис и суперфиций.

Эмфитевзис (гр. Emphyteusis, от emphyteuo - прививаю, насаждаю, обрабатываю) – в римском праве и законодательстве ряда государств – особый вид наследственного долгосрочного пользования чужой землей. [1] Его можно по праву отнести к числу наиболее древних правовых конструкций. Уже в 3 в. До н.э. в Греции он применялся для увеличения количества виноградников и разведения садов. Зарождению эмфитевзиса как особого вещного права в Древнем Риме способствовал целый комплекс условий, прежде всего естественных и экономических, которые дополнялись условиями юридическими. Под естественными условиями следует понимать наличие пустующих и запущенных обширных земель, подавляющая часть которых была сосредоточена в руках немногих собственников. Такое отделение собственности от пользования заключало в себе противоречие, которое и было устранено с помощью гражданско-правового регулирования, а именно путем привлечения поселенцев-возделывателей, которые были заинтересованы в обработке представляемых им земель.

Сама юридическая природа эмфитевзиса долгое время была предметом дискуссий среди римских юристов.

Так, Гай рассматривал подобные отношения как сугубо арендные, вытекающие из найма имущества, другие же юристы считали этот институт вещно-правовым. Окончательно спор был разрешен императором Зеноном, создавшим специальный институт эмфитевзиса как вещного права особого рода. [2; с.97].

Нельзя не отметить преимущества  закрепления эмфитевтического права в Древнем Риме: множество пустующих земель нашли обработчиков, собственники смогли извлекать прибыль в виде оброчных платежей, а государство в свою очередь было обеспечено налогами и решило первостепенные политические задачи, необходимые для дальнейшего развития любого государственного образования. Так, государству удалось установить стабильность в обществе и повысить благосостояние людей, поскольку рабский труд был заменен трудом людей юридически свободных, хотя и закрепощенных естественно-экономическими узами, а именно, трудом нанимателей-обработчиков. Впоследствии в истории гражданского права утвердилась вечная, защищаемая особым иском аренда, получившая наименование эмфитевзис.

В содержание эмфитевзиса входило право пользования земельным участком, а также право на изменение характера участка, если это не влекло его ухудшение, право на сбор урожая, право залога эмфитевзиса, отчуждения и передачи по наследству. При отчуждении эмфитевзиса собственник имел право на получение двух процентов покупной цены. Эмфитевт же в свою очередь обязан был уплачивать собственнику арендную плату – canon, vectigal, и вносить земельный налог.

В настоящее же время эмфитевзис можно встретить во Франции, Голландии, канадском штате Квебеке, Италии и многих других странах. Так, в гражданском кодексе Квебека (ст. 1195-1121), эмфитевзис определен как право, которое позволяет лицу в течение определенного времени в полном объеме пользоваться недвижимостью, принадлежащей другому лицу, и извлекать из нее все блага, при условии, что оно не поставит под угрозу ее существование и обязуется осуществлять на ней строения и посадки, которые увеличат ее стоимость на длительный срок.

В истории Российского гражданского права эмфитевзис имел облик чиншевого права. Так, чиншевое право пришло на территории дореволюционной России с присоединением к России Белоруссии, других земель Западного края, особенно Новороссийского края, где чиншевое землевладение считалось одним из наиболее востребованных. Долгое время присоединенные к России западные губернии входили в состав Литвы и Польши, в которых еще с 16 века складывались отношения вечно-наследственной аренды. Что показательно, условия в тех краях были очень схожи с древнеримскими.[3; с.145] Так, ученый-цивилист Г.Ф. Шершеневич полагал, что институт «чиншевого права» представляет собой вещное право наследственного пользования чужой землей под условием «чиншы», взноса платы, в определенном размере, который не поменяется в дальнейшем. Оно существенно отличается от арендного пользования тем, что, во-первых, бессрочно, и, во-вторых, имеет вещный характер. [4] По мнению же ученого Г.О. Пихно, уже из самого определения видно, что «чиншевое» владение чрезвычайно близко подходит к emphyleusis римского права. [5]

С вышесказанным мнением ученых-цивилистов нельзя не согласиться, однако, чиншевое право имеет ряд специфических отличий от эмфитевзиса, которые выявились при решении русским правительством сохранением существовавшего чиншевого права на обретенных тогда землях. Чиншевое право многими учеными считалось прочнее и объемнее, шире юридической конструкции эмфитевзиса. Так, чиншевик имел право ухудшать земельный участок, но при этом не доводить имущество до того состояния, в котором оно принесет меньший доход, он также мог отказаться от права владения на вещь (derelictio). Также при отчуждении земельного участка собственник не имел права преимущественного права покупки, он получал лишь особую плату – лаудемию. [6]

Следует отметить, что институт чиншевого права оценивался российскими цивилистами того времени по- разному. Так, интерес представляет мнение М. Винавера, настаивавшем о необходимости ликвидации чиншевого права. Эмфитевзис представлялся М. Винаверу «недоразвитым творением» умершей Римской империи, непригодным для применения в новых условиях. При этом Винавер считал ненужным сохранять символическое вотчинное господство над чиншевиком. Маленький человек – обработчик земли, по мысли М. Винавера, при помощи ипотечного банка сам смог бы стать полноценным собственником. [7; с. 20]

Интересна оценка института чиншевого права, данная Г.Ф. Шершеневичем, по мнению которого эта конструкция, не смотря на свою непростую судьбу, никогда «не утрачивала интереса для русского юриста». [2; с. 101]

Суперфиций (от лат. Superficiessolo cedit – строение следует за землей) – это вещное право владения и пользования земельным участком в целях возведения на нем и эксплуатации зданий и сооружений и владения и пользования находящимися на чужом земельном участке зданиями и сооружениями за плату, которое может переходить в порядке сингулярного и универсального правопреемства. [8; с. 130]

В римском праве суперфиций отличался от простого договора аренды тем, что он имел вечный и наследственный характер и тем, что его отчуждение не зависело от согласия владельца земли. Такое вещное право могло быть установлено как бессрочно, так и на определенный срок. [8; с. 142] Сначала superficies в общем смысле означало все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли, но в дальнейшем суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделенная от поверхности и имеющая обособленное правовое положение. Исторически соглашение о superficies возникало в отношении земель, принадлежавших государству или городам – loca pubkica, которые не подлежали продаже, и, следовательно, носило публично- правовой характер. Но, в дальнейшем, с обострением потребностей городского населения в жилье, переняли подобную практику сдавать в аренду землю под постройку на длительный срок за определенную плату – solarium, и частные лица. Таким образом, суперфиций естественным путем перешел в область частного права. [9]

Институты эмфитевзиса и суперфиция, таким образом, внесли огромный вклад в развитие вещного права. Население приобретало возможность обрабатывать земельные участки, получать с таких участков доходы и осуществлять строительство домов и иных построек, при этом не вкладывая значительных сумм на покупку самих объектов недвижимости. Кроме этого, можно говорить и об определенных преимуществах участников таких правоотношений, которые заключаются в долгосрочности отношений и передачи права по наследству.

Актуальным является постановка вопроса о месте эмфитевзиса и суперфиция в системе вещных прав современного российского гражданского законодательства.

Следует согласиться с мнением разработчиков Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации [10; с. 156] о вещных правах – существующий в данный момент перечень ограниченных вещных прав на земельные участки явно неактуален, не отвечает потребностям современного российского гражданского оборота. Он не рассчитан на значительное число отношений в связи с использованием земельных участков из состава государственных или муниципальных земель, под застройку большинством субъектов, например. И не рассчитан на отношения с участием частного собственника земельного участка.

Разработчики вышеуказанной концепции также  предлагают при оценке возможности введения в Гражданский кодекс РФ тех или иных вещных прав, возникших еще в римском праве и в различных модификациях, используемых в современных зарубежных правовых системах, исходить из того, что возможно не просто заимствование готовых правовых конструкций, а использование их как базовых прототипов, показавших свою жизнеспособность применительно к регулированию земельных отношений в настоящей рыночной экономике. Нельзя не согласиться с данным предложением, но, по моему мнению, следует совмещать создание новых вещных прав с дополнением и изменением уже существующих. Например, увеличить классификацию существующих вещных прав на землю путем изменения главы 17 Гражданского кодекса РФ, предусмотреть возможность перехода в порядке сингулярного и универсального правопреемства.

Вышеназванная концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации также содержит предложение ввести виды вещных прав по типу суперфиций и эмфитевзис.

Так, первое из названных прав – право застройки, может быть предоставлено в том случае, когда лицу необходимо использовать земельный участок не для производства сельскохозяйственной продукции и использования иных качеств земли, а для строительства на нем различного рода объектов и их последующей эксплуатации. Также в Концепции предлагается закрепить срочное право застройки, суперфиций, и установить, что предусмотренный сторонами договора срок по общему правилу не подлежит продлению, а по окончании права застройки все строения и сооружения вместе с земельным участком остаются у собственника земельного участка без какой-либо компенсации суперфициару (ссылку на ту же концепцию). Вопрос же о возложении риска случайной гибели или порчи строения на суперфициара во время существования суперфиция может быть решен в договоре, также как и вопрос о балансовом учете соответствующего имущества, которое, в свою очередь может находиться как в государственной, муниципальной, так и в частной собственности, что предусматривает возможность переходных положений, по-иному определяющих, какова будет юридическая судьба строений и самого земельного участка по прекращению суперфиция, вплоть до предоставления суперфициару права приобретения земельного участка в собственность за определенную компенсацию. Немаловажным положением является и то, что суперфиций может принадлежать в долях нескольким лицам. Положительное отношение к институту суперфиций подтверждает и то, что на сегодняшний день все больше современных ученых отмечает тенденцию к «возрождению в рамках прецедентного права института суперфиция» [11], и то, что, при анализе последних судебных актов также можно наблюдать тенденцию к предпочтению институту суперфиции, а не спецификации.

Считаю верным использование указанного разработчиками суперфициарного типа с целью укрепления существующих и привлечения новых отношений с крупными застройщиками, что весьма актуально на сегодняшний день. Ведь это приведет к целевому освоению и рациональному использованию земель Российской Федерации.

В концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации также предлагается ввести право постоянного владения и пользования – эмфитевзис, которое по общему правилу будет бессрочным, а по соглашению сторон может быть установлено на срок, не меньший, чем 50 лет, размер платы за эмфитевзис может существенным образом различаться в зависимости от характера использования земельного участка и условий его предоставления, и может как быть равным земельному налогу для «некоммерческого» эмфитевзиса, так и превышать его; [10] все постройки, которые необходимы для осуществления соответствующей деятельности, могут быть возведены обладателем вещного права, только если они носят временный характер. [12] Возникает справедливый вопрос: целесообразно ли вводить в современных государственных и мировых условиях в современное российское гражданское законодательство такое ограниченное вещное право на земельные участки, как эмфитевзис?

Эмфитевзис, введенный в современную гражданско-правовую плоскость, может найти применение в первую очередь в использовании земельного участка для обработки земель, ведения сельскохозяйственного производства как в коммерческих, так и в некоммерческих целях, что соответствует поставленному вектору экономического развития нашей страны. Это также позволит привлечь к обработке земель и к иной сельскохозяйственной деятельности на тех территориях нашей страны, которые справедливо считаются зонами рискованного земледелия, например, Волгоградской области.

Как заметил Е.А. Суханов, эмфитевзис является, по сути, бессрочной арендой. [13] Именно с этой точки зрения считаю нужным обсуждать вопрос о целесообразности введения в гражданское законодательство такого вещного права, как эмфитевзис. Так, в частности, предлагая заменить право бессрочного пользования земельными участками для государственных и муниципальных организаций, учреждений, органов власти, авторы концепции предлагают сделать это право бессрочным и безвозмездным. Стоит отметить, что несмотря на уже существующее право бессрочного пользования земельным участком у государственных и муниципальных учреждений и органов власти создание новой конструкции вещного права, с дальнейшим исключением для указанных объектов имеет смысл. Так, эмфитевзис позволит найти компромисс между отчуждением государством земельных участков в частную собственность и передачей их в аренду.

Весьма болезненным является сегодня и вопрос о включении в оборот земель сельскохозяйственного назначения, ранее пустовавших. Право постоянного владения и пользования может помочь в более рациональном использовании земельных участков различными субъектами для обработки земель, ведения сельскохозяйственной деятельности.

Итак, право постоянного землевладения – эмфитевзис - обладает хорошими возможностями для поступательного экономического развития, оно связано с главным производством – производством сельскохозяйственной продукции, что особо актуально для России, находящейся в режиме условий экономических санкций. Такой набор качеств, присущих эмфитевзису, позволяет утверждать, что он нужен гражданскому законодательству России и имеет потенциал для дальнейших исследований отечественных цивилистов.

 

Список литературы

1.     Дернбург Г. Пандекты. Т. 1. Ч. 2. С. 259; Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М., 2000. С. 82.

2.     Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: «Статут», 2000. - 255 с.

3.     Бабаев А.Б. Система вещных прав: Монография. М.: Волтерс Клувер, 2007.

4.     Шершеневич, Г.Ф. Учебник русского гражданского права. - М., 1912. C. 379.

5.     Пихно, Г.О. О чиншевом владении // Журнал гражданского и уголовного права. -1877. - Кн. V. С.159.

6.     Пожизненное наследуемое владение как ограниченное вещное право (историко-правовой анализ) // Правоведение. - 1992. - № 5.

7.     Гарбовский А.И. Л.В. Щенникова Эмфитевтичческое право генезис и перспективы развития в современной России // Законодательство. 2009 №12

8.     Копылов А.В. Указ. соч. С. 130. C. 142

9.     Римское частное право: учебник для бакалавров / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Юрайт, 2013

10. Концепция развития законодательства о вещном праве: проект рекомендован Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (протокол от 18.03.2009 № 3) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 4. С. 155-158;

11. Скворцов О.Ю. Права на недвижимый объект "неразрешенного" строительства: победа суперфиция над спецификацией // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. № 11. С. 132.

12.    Емелькина И.А. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: монография / И.А. Емелькина- М. Волтерс Клувер, 2011.- 368с.

13. Суханов Е.А. Ограниченные вещные права // Суханов Е.А. Гоажданское право частное право / отв. ред. В.С. Ем. М., 2008. С. 299.