31 января 2016г.
Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, в том числе и для индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС) установлены статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ, ЗК РФ).
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, указанных в Земельном кодексе РФ (п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
В настоящей статье мы исследуем случаи предоставления гражданам земельных участок в аренду для ИЖС без проведения торгов.
Договор аренды земельного участка для ИЖС, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае:
- предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства;
- предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
- предоставления земельного участка гражданам для ИЖС в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ. Теперь подробнее разберем каждый из представленных случаев.
1. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам этих объектов. При этом договор аренды заключается на срок до трех лет (ч. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).
Таким образом, ЗК РФ устанавливает, что предоставление права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства (далее - ОНС) допустимо без проведения торгов, но только однократно. Правом на предоставление им участка в таком порядке обладают исключительно следующие лица:
- собственник ОНС, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка; или
- собственник ОНС в случае, если: уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов; либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в данном случае допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Во всех остальных случаях реализация земельного участка (прав на него) должна осуществляться на торгах.
Законодатель установил специальное правило: в случае если право собственности на ОНС зарегистрировано до 1 марта 2015 года или соответствующий земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, собственник такого ОНС имеет право приобрести соответствующий земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства ОНС без проведения торгов. Данное правило не применяется, если указанный земельный участок ранее был предоставлен в аренду любому из предыдущих собственников ОНС в соответствии с вышеописанным порядком.
2. Предоставление земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.
Так, например, в пункте 14 статьи 17 Федерального закона от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» установлено, что инвалидам и семьям, имеющим в своем составе инвалидов, предоставляется право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства.
3. Предоставление по договору аренды земельного участка гражданам для ИЖС в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.
Заинтересованный в предоставлении в аренду земельного участка гражданин обращается с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка с приложением схемы требуемого земельного участка в порядке, установленном статьей 36.15 ЗК РФ. Уполномоченный орган (обычно это орган местного самоуправления) вправе отказать в предварительном согласовании предоставления земельного участка только в случаях прямо предусмотренных законодателем (перечень оснований для отказа содержится в статье 39.16 и п.8 ст. 39.15 Земельного кодекса РФ).
При отсутствии установленных оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка уполномоченный орган обязан опубликовать в средствах массовой информации, а так же на собственном официальном сайте, извещение о предоставлении участка для указанных целей.
Если схема испрашиваемого земельного участка представлена заявителем в электронном виде, то она подлежит обязательному опубликованию в сети Интернет вместе с извещением.
В течение тридцати дней с момента опубликования извещения заинтересованные граждане вправе подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды - пункты 4, 5 ст.39.18 ЗК РФ.
При отсутствии других заявок от граждан на участие в аукционе, уполномоченный орган обязан принять решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, которое одновременно является решением об утверждении представленной схемы земельного участка - пп.2 п.5 ст. 39.18 ЗК РФ.
На основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка заинтересованный гражданин заказывает кадастровые работы и ставит земельный участок на кадастровый учет.
Заинтересованный гражданин в течение двух лет с момента принятия решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка и после постановки земельного участка на кадастровый учет вправе обратиться с заявлением о предоставлении ему земельного участка в аренду.
Уполномоченный орган готовит проект договора аренды земельного участка, который направляет заинтересованному гражданину. Если в течение 30 дней с момента опубликования извещения поступают заявления об участии в аукционе от других граждан, уполномоченный орган обязан отказать в предварительном согласовании предоставления земельного участка, обеспечить самостоятельно выполнение кадастровых работ и провести торги. Решение о проведении аукциона должно быть принято в недельный срок.
Таким образом, системный анализ положений ЗК РФ позволяет сделать вывод, что посредством указанной процедуры земельные участки на праве аренды предоставляются гражданам в случае одновременного соблюдения двух условий: 1) земельный участок предоставляется без проведения аукциона в силу прямого указания положений ЗК РФ; 2) земельный участок не образован (и при этом отсутствует проект межевания территории) или его границы нуждаются в уточнении в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Положительным моментом здесь является закрепление законодателем закрытого перечня оснований для отказа в предварительном согласовании (п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ), а также установление сроков для рассмотрения уполномоченным органом власти заявления лица, заинтересованного в предварительном согласовании (п. 3 и 7 ст. 39.15 ЗК РФ). Указанные обстоятельства должны стать гарантами надлежащего соблюдения прав заинтересованных лиц органами государственной или муниципальной власти.
Таким образом, в настоящее время у граждан появился еще один способ приобретения прав на земельные участки для ИЖС без проведения торгов.
Список литературы
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147.
2. Федеральный закон от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» //«Собрание законодательства РФ», 27.11.1995, № 48, ст. 4563.
3. Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // «Собрание законодательства РФ», 30.07.2007, № 31, ст. 4017.
