Новости
09.05.2023
с Днём Победы!
07.03.2023
Поздравляем с Международным женским днем!
23.02.2023
Поздравляем с Днем защитника Отечества!
Оплата онлайн
При оплате онлайн будет
удержана комиссия 3,5-5,5%








Способ оплаты:

С банковской карты (3,5%)
Сбербанк онлайн (3,5%)
Со счета в Яндекс.Деньгах (5,5%)
Наличными через терминал (3,5%)

МЕТОДЫ И СПОСОБЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Авторы:
Город:
Москва
ВУЗ:
Дата:
08 января 2016г.

Ключевые слова: Оценка недвижимости, Цель оценки, Недвижимость, Сегмент. Аннотация.

   В современных условиях рыночной экономики важное значение приобрела недвижимость и в особенности земли вместе со всеми областями, которые к ним относятся. Оценка недвижимости - это процесс ограничения рыночной стоимости объекта оцениваемой недвижимости или по отношению к его другим рыночным правам. В данной статье выделены существующие подходы и принципы к системе формирования недвижимости, определены критерии выбора стратегий оценки недвижимости.

   Как в Российской Федерации, так и в большинстве стран мира недвижимость выделяется в 2 аспектах: с одной стороны как крайне ограниченный товар или ресурс, с другой стороны именно с этого и других аспектов как дорогой товар.

   Оценка недвижимости - это процесс ограничения рыночной стоимости объекта оцениваемой недвижимости или по отношению к его другим рыночным правам. Оценка недвижимости включает в себя оценку объекта недвижимого имущества или других прав, таких, как лизинг, строительство и так далее.

   Оценка как теоретическая и практическая наука, основывается на принципах оценки недвижимости.Оценка - это работа, во время которой объясняется место оцениваемого имущества на рынке с точки зрения стоимости имущества – на момент даты проведения оценки. Опытному оценщику не трудно осознать желаемое заказчика, угадать цель обращения клиента к оценщику. Цель оценки для оценщика и клиента разные понятия.

   Для оценщика целью оценки является расчет стоимости какого – либо из видов недвижимости. То, что клиенты называют целью, оценщики называют целью использования расчета об оценке. Иногда для оценщика требуется не мало усилий, чтобы определить стоимость какого имущества должна быть оценена. Особенно это наличествует во время залога имущества.

   Представитель ростовщика желает получить ту стоимость имущества, при наличии которой имущество может быть продано в течение одного месяца, в то время как в заявке об оценке отмечается – рассчитать рыночную стоимость. Зная разницу рыночных и ликвидационных стоимостей и осознавая, что необходимо заказать расчет рыночной стоимости, клиент иногда требует отметить стоимость имущества через 6 месяцев. Оценщик должен и обязан четко представлять, какую стоимость имущества он будет рассчитывать во время оценки, для чего ему очень часто необходимо заранее знать цель использования отчета об оценке.

    В условиях рыночной экономики недвижимость как собственность приобретает продукционное свойство. Наряду с этим, она с точки зрения стоимостного выражения и  полезности отделяется своими особенными характеристиками. Изучим эти характеристики более подробно. В первую очередь недвижимость должна представлять интерес для покупателя, соответствовать его требованиям, служить дальнейшим пользовательским целям. Следовательно, если недвижимость теряет преимущества для своего владельца, то она подлежит продаже. Но данная недвижимость становится товаром в том случае, когда появляется интерес у другого, который видит в ее использовании возможности, способы получения дохода.

    Если сегодня данная недвижимость удовлетворяет общественным требованиям, то завтра она может полностью смещена со стороны другого похожего товара. Основным преимуществом недвижимости считается не только воспроизведение на старой основе, но и способность преобразования в новую экономическую систему.

   Недвижимость определяется так: участки, части минеральных ресурсов, уединенные водные объекты, леса, многолетние растения, подводные и наземные здания, сооружения и другое имущество, прилагаемое к земле - то есть те объекты, которые невозможно отделить от земли без нанесения вреда этому имуществу или если в итоге изменений подразумевается изменение предназначения объекта, его остановки или невозможность его дальнейшего целевого использования.

   Каждая недвижимость, как объект купли и продажи, должна обладать не только свойством полезности, но и определенным размером стоимости. Над недвижимостью была проделана определенная работа. Для воспроизведения похожего имущества объекту необходимо некоторое количество и качество затрат. При наличии средних общественных условий для создания товара с похожим коэффициентом полезного действия необходимые затраты решают его стоимость.

    Недвижимость это особый вид товара, который имеет несколько особенностей:

·       Недвижимость- это инвестиционный товар, то есть товар, в котором инвестиции осуществляются с целью получения их в будущем, причем размер ожидаемого  дохода неизвестен. Он носит предполагаемый характер, именно поэтому инвестор должен рассчитать возможный риск неудачи. Если сегодня доходы, беря во внимание время их получения, более низкие, чем затраты для приобретения инвестиционного товара, то он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, исходный размер будущих доходов, которые может получить владелец после овладевания недвижимостью, для покупателя представляет высшую планку рыночной цены.

·       Недвижимость представляет собой единое целое, но может быть продано и как один общий элемент, и как на отдельные элементы. В этом случае элементы недвижимости становятся другой, качественно новой капиталистической основой для формирования. Фактически товаром становятся отдельные элементы недвижимости.

·       Беря во внимание особенную роль и значение недвижимости в экономике, общественной жизни, необходимо участие страны в вопросе регулировки управления в процессе становления условий, механизмов купли и продажи недвижимости. Как и необходимо также участие государственных структур в вопросе формирования рыночных цен недвижимости, их оценки.

   Для оценки, следовательно для определения его стоимости надо также исследовать экономические характеристики недвижимости.

   Первая характеристика заключается в том, что любая недвижимость представляет собой товар (материальный актив). Особенность недвижимости заключается в том, что она представляет собой не просто только товар, но еще и единство двух неделимых товаров, где один из них – участок, естественный товар, а другой – здание или постройка, итог человеческого труда. Именно это вариация служит предлогом, чтобы при характеризовке, оценке и квалификации со стороны экспертов использовались различные методы. Недвижимость как товар также особенна с точки зрения выражения цены последнего. Понятие «цена недвижимости» очень тяжело подчиняется точному решению и имеет множество определений.

   В общем целом, при упоминании стоимости недвижимости мы понимаем во время определенного отрезка времени для определенного покупателя и продавца денежную стоимость недвижимости. На деле стоимость недвижимости имеет разные формы выражения, которые в основном зависят от метода использования данной недвижимости. Существуют рыночная цена недвижимости, стоимость компенсации, стоимость воспроизведения, стоимость инвестиции, стоимость кадастра и так далее. Именно поэтому для определения стоимости объекта недвижимости необходимо выявить воздействующие на него социальные и экономические воздействия.

   Отличительной особенностью недвижимости также является долгосрочное использование (от нескольких десятилетий до нескольких столетий, а иногда даже еще больше).

   Является ли недвижимость экономическим благом, то есть характерно ли ей быть ограниченной? Если вспомним, что для недвижимости обязательными атрибутами являются территории с земляным покрытием, то есть участки, то с первого взгляда можно сказать, что характерный для экономического блага вопрос нехватки здесь отсутствует. Но такой вывод в данном случае будет неправильным, так как во время характеристики нужно брать во внимание участки, которые действительно являются местами распределения людей. Площади таких участков довольно ограничены.

   Недвижимость, как и меньшинство из благ, может обеспечить не материальные требования. Все наиболее развитые страны и цивилизации мира чередуются у людей с тем или другим объектом недвижимости, и так например, Москва – Кремлем или Московским государственным университетом, Египет – пирамидами и сфинксом, Древний Рим – Колизеем, Париж своей Эйфелевой башней, США – статуей Свободы и так далее.

   Ввиду того, что недвижимость это особенный товар, рынок недвижимости также отличается от других экономических рынков.

   На рынке наличествует множество участников. Их примитивная спецификация следующая: инвесторы, строители – разработчики, риелторы, советники, спонсоры и правительство. Многие разработчики, строители и брокеры также инвесторы. Разработчики также могут быть брокерами. Многие советники, каковыми являются юристы, оценщики и советники, активные участники в некоторых делах (бизнесах) и советники в других.

   Рынок недвижимости – это то место, где встречаются продавцы, покупатели и посредники, и в итоге решаются рыночные цены. Как и во всех других товарных рынках, также и в рынке недвижимости цены решаются в итоге взаимоотношения предложения и потребности. Рынок недвижимости, являясь довольно сложной системой, для экономов также является своеобразным индикатором во время выполнения микроэкономических анализов.

   Рынок недвижимости является важнейшим сектором национальной рыночной экономики, которая представляет собой обмен объектов недвижимости, деятельности экономических субъектов на рынке, процедур деятельности рынка, то есть производства, использования (потребления) и обмена объектов рынка, и целостность механизмов обеспечения деятельности рынка.

 

Список литературы

1.     А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов, Економика недвижимости, 3-е издание, исправленное, Министерство образования РФ, Санкт-Петербург, 2009

2.     Генри       С.      Харрисон,        Оценка        недвижимости,          Уч.       пособие/Пер.         с      англ.       —       М.:       РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

3.     Демиденко Ж.М. Особенности оценки земельных участков мелких землепользователей // Известия Оренбургского государственного аграрного университета, 2005 Т.3, № 7-1

4.     Е.Н. Иванова, Оценка стоимости недвижимости, Уч. пособие, Финансовая академия при правителстве РФ, Москва, 2009.

5.       Корзоватых Ж.М. Развитие рыночного оборота земель/Никоновские чтения, 2007 № 12

6.     С. Грибовский, Оценка доходной недвижимости, Санкт-Петербург, 2000г.