01 января 2016г.
Базовым понятием в определении качественных характеристик жилья является понятие комфорт.
Согласно словарю С.И. Ожегова, под комфортом понимаются бытовые удобства. Исходя из этого, под комфортом жилья будет пониматься благоприятные условия нормальной жизнедеятельности человека условия проживания. Чтобы определить степень комфортности, нужно определить конкретные критерии комфортности жилья.
Однако, для оценки комфортности необходимо определить конкретные критерии. Так, согласно И.Г. Степанову выделяется четыре групп критериев: «характеристики местоположения», «проектно-технические характеристики дома», «характеристики квартиры», «характеристики инфраструктуры», при этом, для каждого критерия предлагается пять вариантов определения, соответствующих конкретному сегменту жилья: «элитное» жилье, «бизнес-класс», «эконом - класс», социальное и ветхое жилье. [1]
Такому же принципу оценки комфортности и распределения жилья по классам придерживается Российская гильдия риелторов и Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. В данной методике оценки выделяются «проектно-технические характеристики» жилого дома: архитектура, объемно-планировочные решения, остекление, инженерное обеспечение, жилая площадь и пр.; а также характеристики инфраструктуры прилегающей территории и социальной инфраструктуры. [2]
На основании вышеизложенного следует, что понятие комфорта имеет ключевое значение для потребителя при выборе объекта жилой недвижимости и включает в себя базовые характеристики самого жилья и окружающей инфраструктуры. В связи с чем, в данной работе имеет смысл включить в исследование показатель комфорта, который сочетает в себе как представленные нами качественные факторы, так и микроэкономические:
– местоположение объекта;
– транспортная доступность;
– инженерно-коммуникационная обеспеченность;
– социально-бытовая инфраструктура;
– материал и технология производства;
– инженерно-планировочные характеристики объекта.
Для некоторых критериев выделения дополнительные составляющие (подкритерии), в целях наиболее полной характеристики объекта. Каждому критерия (подкритерию) определения соответствует балл. Этот балл - степень значимости и важности данного критерия при оценке жилья, при суммировании баллов по всем критериям объект индивидуального строительства можно отнести к одному из, установленных в данной работе и описанных выше, сегментов. Максимальное количество баллов 85, данное условие устанавливается в целях удовлетворения принципа универсальности и открытости, которым должны соответствовать факторы, включаемые в модель. То есть, при оценки факторов комфорта в различных регионах страны могут приуставать иные не учтѐнные в данной работе факторы, но имеющие большой вес при определении спроса у конкретных потребителей. Данное условие позволит включить данные факторы без серьезного изменения методики.
Таким образом, автором выделены диапазоны баллов для жиля класса «элит» - 75-85, «бизнес-класс» - 50- 74, «эконом класс» - 34-49, ниже 34 баллов – не комфортное жилье. Определение степени комфорта N территории представлено в Табл. 2.
Таблица 2 Пример оценки критериев комфорта N территории7
7 Оценка стоимости баллов для каждого параметра и подпараметра определяется ключевыми участниками исследуемого рынка (застройщики, представители органов власти, оценщики, риелторы и пр.), присвоение критерия конкретному объекту или группе объектов на N территории осуществляется заинтересованным лицом в успешной реализации проекта и обладающего достаточными знаниями о характеристиках будущих объектов.
|
Факторы
|
Критерии отнесения к классу комфортности
|
Баллы
|
Наличие
фактора у N территории
|
|
|
|
|
|
|
местоположение объекта
(удаленность от центра города в км.);
|
|
|
|
>50
|
2
|
*
|
|
|
|
20-50
|
3,5
|
|
|
|
|
<20
|
5
|
|
|
|
транспортная доступность
|
|
|
|
|
|
|
Наличие двух и более полосной дороги от города до территории застройки
|
2
|
*
|
|
|
|
Наличие насыпных дорог в пределах территории
застройки
|
2
|
|
|
|
|
Наличие асфальтовых дорог в пределах территории застройки
|
5
|
*
|
|
|
|
Наличие асфальтированных подъездных путей
|
2
|
*
|
|
|
|
Наличие маршрутных такси и автобусов по направлению в город.
|
5
|
*
|
|
|
инженерно-
коммуникационная обеспеченность;
|
|
|
|
|
|
|
центральная газификация
|
5
|
*
|
|
|
|
центральное отопление
|
5
|
|
|
|
|
центральная канализация
|
5
|
|
|
|
|
проводной интернет и телевидение
|
5
|
|
|
|
социально-бытовая
инфраструктура (на территории застройки или в радиусе 1 км. от территории застройки)
|
|
|
|
|
|
|
магазины, учреждения социально-бытовых услуг
|
5
|
*
|
|
|
|
школы, детские сады
объекты социально-развлекательного досуга
|
5
5
|
|
|
|
|
система безопасности (охрана, видео наблюдение и пр.)
|
5
|
|
|
|
|
благоустройство территории (ограждения, наличие парков, территорий для отдыха, детские площадки, тротуары и пр.)
|
5
|
|
|
|
материал/технология
производства;
|
|
|
|
|
|
|
деревянный каркасно-панельный
|
2
|
|
|
|
|
сэндвич-панель
|
2
|
|
|
|
клееный брус
|
4
|
*
|
|
|
брус
|
3
|
|
|
|
газо/пеноблок
|
2
|
|
|
|
монолитный-каркас
|
2
|
|
|
|
кирпич
|
5
|
|
|
инженерно-планировочные характеристики объекта.
|
|
|
|
|
|
общая жилая площадь (мкв):
|
|
|
|
|
<100
|
2
|
|
|
|
100-200
|
3
|
*
|
|
|
>300
|
5
|
|
|
|
архитектура
|
|
|
|
|
Стандартная (серийный проект), проекты повторного применения
|
2
|
*
|
|
|
Большее разнообразие архитектурных опций (переменная этажность, фасады, планировки), усовершенствованные серийные проекты, проекты повторного применения или индивидуальные проекты
|
3,5
|
|
|
|
Индивидуальный проект с подчеркнутой дизайнерской проработкой архитектурного облика
|
5
|
|
|
|
внутренняя отделка
|
|
|
|
|
Без отделки или стандартная отделка
|
2
|
*
|
|
|
Улучшенная отделка
|
3
|
|
|
|
Высококачественная отделка (декоративная штукатурка, керамическая плитка, искусственный камень и т.д.)
|
4
|
|
|
|
Эксклюзивная отделка в соответствии с дизайн- проектом
|
5
|
|
|
ИТОГО
|
|
|
37
|
Из представленной таблицы следует, что уровень комфорта объекта строительства на N территории составляет 37 баллов или 43,5 % от максимально возможной степени удовлетворения потребности, что соответствует индивидуальному жилью «эконом класса». Конечно, данная характеристика не является полной и не отражает все индивидуальные потребности отдельного человека предъявляемые жилью. Однако, благодаря указанным выше манипуляциям возможно дать усредненную оценку объекту строительства и его основным характеристикам, и определить облик конкретного потребителя данного товара (поло-возрастную структуру семьи, доход), что является незаменимым при планировании массовой застройки индивидуальным жильем на конкретной территории. Достоинством данной системы оценок, является то, что она позволяет оценить как уже существующий объект строительства, а также определить необходимые характеристики объекта в целях удовлетворения потребностей покупателей, при этом не выходить за пределы конкретного класса жилья, посредством метода подбора, для строительства объекта в будущем.
Список литературы
1. Степанов И.Г. количественная оценка комфортности жилья и ее влияние на ценообразование на рынке недвижимости / И.Г. Степанов, О.И. Матасова // Вестник Южно-уральского государственного университета. Экономика и менеджмент. – 2011. - № 8. – С. 131-139.
2. Стерник Г.М., Стерник С.Г., Епишина Э.Д. Единая методика классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу), - 2012, - Москва [Электронный ресурс], - Режим доступа: http://flatinthecity.ru/wp-content/Docs/Edinaya_klassifikaciya.htm
