11 ноября 2018г.
Современный рынок недвижимости является показателем развитой экономики государства, где одним из главных элементов основания является ипотека (залог недвижимости).
Порядок предоставления ипотеки регламентируется нормативно – правовыми актами, а именно: Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости), Гражданским кодексом РФ и иными нормативными актами.
Ипотека является залогом любого недвижимого имущества: жилых помещений, земельных участков, предприятий и так далее. В случае неисполнения должником кредитных обязательств по договору, залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, осуществив его реализацию. В данном случае залогодержатель будет иметь преимущество перед другими кредиторами.
Ипотека с каждым годом приобретает особое значение, так как позволяет не только улучшить жилищные условия отдельным категориям граждан, но и развивать банковскую систему страны в целом. Однако правовой институт ипотеки не сумел избежать пробелов в правовом регулировании, которые необходимо восполнить совершенствованием действующего законодательства.
Принимая во внимание комплексность проблем развития ипотечного кредитования в России, для ее решения необходим системный подход.
Рассмотрим юридические проблемы института ипотеки более детально.
Необходимо отметить, что проблемы имеют принципиальное значение, однако соответствие залогового права, установленного гражданским правом РФ, приобретают ключевое значение для развития ипотечной системы в целом. В юридической литературе неоднократно отмечалось, что «формирование цивилизованной системы ипотечного кредитования, возможно только после единообразного нормативного закрепления принципов ипотечного кредитования и ипотеки в целом в различных законодательных актах, непосредственно касающихся ипотечного кредитования». В теории отечественного гражданского законодательства, а также законодательства других развитых стран, основным принципом залога недвижимого имущества является принцип преимущественности. В научной литературе, данный принцип нередко именуют принципом «специальности» или принципом «старшинства».
Эти принципы отразились в определении договора ипотеки, в котором указано, что «по договору о залоге недвижимого имущества, залогодержатель, который является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику, из стоимости заложенного недвижимого имущества. Одновременно с этим, статья 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве от 02.10.2007 № 229-ФЗ указывает, что судебный пристав исполнитель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество на основании исполнительного листа. Следовательно, что в данном случае имеет место нарушение принципа специальности залога. Как следствие, частично утрачивается смысл залога, суть которого заключается в том, что залог выделяется из всей массы имущества должника, специально для удовлетворения требований залогодержателя. Представляется, что в данном противоречии, если данная ситуация проецируется в объективную действительность, приоритет должен быть отдан Федеральному закону «Об ипотеке» и закреплен на законодательном уровне.
Кроме того, необходимо сосредотачивать внимание на другом, не менее важном принципе ипотечной системы, а именно, принципе бесповоротности. Так, норма, содержащаяся в Федеральном законе «Об ипотеке», указывающая, что залог прекращается в случае виндикации, вступает в прямое противоречие с указанным принципом. Так, согласно статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ, в случаях, когда имущество, выступающее в качестве предмета договора ипотеки, изымается у залогодателя на основании того, что собственником имущества является другое лицо, ипотека в отношении данного имущества подлежит прекращению. В свою очередь, залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Залогодержатель, основываясь на достоверность сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), обращается в государственный орган по месту нахождения предлагаемого в залог недвижимого имущества с заявлением о предоставлении выписки из реестра. Государственный орган выдает будущему залогодержателю выписку, подтверждающую право собственности залогодателя на интересуемую недвижимость. Тем не менее на самом деле благодаря статье 42 Федерального закона № 102-ФЗ, запись о праве собственности залогодателя на заложенное кредитору имущество может быть изменена в случае виндикации, при этом ипотека тут же прекратится.
Закрепление такой нормы в законе вступает в противоречие с принципами ипотечной системы, основным смыслом создания которой было создание «прозрачности» прав и защита полагавшихся на данные ипотечных книг лиц (принцип публичной достоверности). Принимая в залог недвижимость в качестве обеспечения обязательств, кредитор справедливо полагается на то, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отражены, во-первых, все права на данный объект недвижимости, а во-вторых, что сведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним достоверны.
Противоречие российской модели виндикации известным принципам ипотечной системы приводит к утрате смысла государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Напомним, указанная модель закреплена в статьях 301, 302 Гражданского Кодекса РФ и сводится к следующему. По общему правилу собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Действующее гражданское законодательство при построении модели виндикации реализовало в себе так называемую теорию «наименьшего зла». Суть данной теории состоит в том, чтобы принятое решение в пользу одной из сторон принесло как можно меньше вреда другой стороне, то есть спор разрешается в пользу стороны, у которой меньше шансов защитить свои имущественные интересы за счет недобросовестного продавца. Например, если имущество безвозмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, то при возврате имущества собственнику приобретатель не потерпит финансовых потерь, поэтому в данном случае, несмотря на добросовестность приобретателя, имущество возвращается собственнику.
Восполнение указанных выше пробелов, окажет благоприятное влияние на развитие правового института ипотеки на территории нашей страны.
Список литературы и источников
1. Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. – 2015. – № 7. – С. 14–17.
1 .Александрова А.Ю. Совершенствование правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации: Дисс. ... на соиск. канд. юрид. наук. М., 2005. С. 21.
2 .Грачев И.Д. Закон об ипотеке: проблемы и перспективы. [Текст] // Юридический мир. - 2008. - №2. - С. 29.
3 .Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
5. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 2016, № 27 (часть II), ст. 4248.
6. Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об исполнительном производстве" // "Собрание законодательства РФ", 08.10.2007, N 41, ст. 4849.
