11 ноября 2018г.
Залог недвижимого имущества (договор об ипотеке) – соглашение, по которому у залогодержателя- кредитора есть преимущество в удовлетворении требования к залогодателю-должнику перед другими кредиторами залогодателя. Специфика состоит в том, что указанные отношения возникают из обязательства, которое обеспечивается ипотекой (ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее – закон № 102-ФЗ). Договор залога недвижимости обеспечивает залогодержателю уплату:
- долга по кредитному договору или иному обязательству (полностью или частично);
- убытков и/или неустойки (штрафа, пени) за неисполнение, просрочку исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
- процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;
- судебных издержек и иных расходов, которые взыскатель понес в результате обращения за защитой права;
- расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 закона № 102-ФЗ);
- суммы на страхование имущества-предмета залога, налоги на него (ст. 4 закона № 102-ФЗ).
Предмет залога недвижимости – это имущество, права на которое оформляют по правилам государственной регистрации недвижимости и сделок с ним. Таким имуществом выступают:
- участки (кроме земель из государственной или муниципальной собственности и участков с площадью меньше минимального размера, в отношении которых действуют иные правила, ст. 63 закона № 102-ФЗ);
- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество (в том числе незавершенного строительства при соблюдении закона);
- жилые дома, квартиры, а также их части из одной или нескольких изолированных комнат (апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2017 по делу № 33-46315/2017 );
- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
- воздушные и морские суда;
- машино-места (ст. 5 закона № 102-ФЗ).
Закон предусматривает возможность указывать в качестве предмета залога по договору об ипотеке участки государственной или муниципальной собственности. Такие земли должны быть предназначены для:
- жилищного строительства;
- комплексного освоения в целях жилищного строительства
Они передаются, чтобы обеспечить возврат средств, которые кредитная организация предоставляет на обустройство данных земель посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры (ст. 62.1 закона № 102-ФЗ).
Залог недвижимости – это сделка, которую оформляют письменно и регистрируют (ст. 9 закона № 102-ФЗ). Если стороны не соблюдают правило о регистрации, суд признает соглашение недействительным (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.04.2017 № Ф02-1283/2017 по делу № А19-8447/2015 ). Стороны указывают: предмет ипотеки; оценку; существо, размер и срок исполнения обязательства (п. 1 ст. 9 закона № 102-ФЗ).
В договор необходимо включить сведения об имуществе, которое обеспечивается ипотекой. Если обязательство будут исполнять по частям, необходимо указать сроки по каждому этапу, размеры платежей или условия, которые позволят определить такие размеры (п. 4 и п. 5 ст. 9 закона № 102-ФЗ). Также контрагенты вправе указать способ и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания по решению суда (п. 1.1. ст. 9 закона № 102-ФЗ).
Так, суд признал договор об ипотеке заключенным. Предметом сделки стали:
- 327/6494 долей нежилого здания – пристройки к комбинату бытового обслуживания, общей площадью 649,4 кв. м;
- 1/20 доли земельного участка общей площадью 920 кв. м.
Суд посчитал, что стороны согласовали все существенные условия, соглашение по форме и содержанию соответствует закону (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2017 № Ф06-25755/2017 по делу № А57-19434/2016 ).
В другом деле суд также признал договор действительной сделкой. Документ, который сторона представила на государственную регистрацию, содержал необходимые данные. Они позволяли идентифицировать объект: присутствовали наименование, площадь, место нахождения, кадастровый номер. Сведения о регистрации права контрагенты указали в договоре при помощи наименования из ЕГРП, дат и номера записи государственной регистрации (постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2017 № Ф05-9287/2017 по делу № А40-222355/16). Срок действия договора залога недвижимого имущества стороны определяют самостоятельно. При этом период, на который кредитор предоставляет заемные средства, не является сроком действия договора. Это разные сроки. Например, стороны заключили договор займа. Также они подписали договор залога недвижимого имущества в обеспечение основного обязательства. Заемщик (залогодатель) не вернул долг и проценты за пользование суммой. Он полагал, что заимодавец (залогодержатель) утратил право на взыскание, так как истек срок договора. Но заемщик перепутал сроки предоставления займа и действия договора. Оснований прекращения залога не возникло (ст. 352 ГК РФ). Суд взыскал долг, проценты, неустойку, а также обратил взыскание на заложенное имущество (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 31.10.2017 по делу № 33- 10458/2017).
Договор ипотеки не имеет оснований к прекращению в случае, если объект недвижимого имущества претерпел изменения параметров.
Указанный вопрос стал предметом рассмотрения со стороны Верховного Суда Российской Федерации в обзоре судебной практики ВС РФ №1 (2017), утвержденный Президиумом ВС РФ 16.02.2017.
Судом рассмотрено дело, в котором банковская организация потребовала прекращения ипотеки дома и расположенного под ним земельного участка. Позиция истца строилась на том, что на момент приобретения недвижимых объектов параметры дома не соответствовали тем, которые приведены в ЕГРП. На момент заключения договора ипотеки жилой дом по факту отсутствовал, поскольку имелась незавершенная постройка с другими параметрами. Как посчитал банк, подобное положение вещей свидетельствует, что в ипотеку был заложен несуществующий объект. Позицию банка поддержали суды первой и апелляционной инстанции.
Верховные Суд РФ пришел к иному мнению. Суд установил, что ипотека и договор купли-продажи заключены в отношении одной и той же недвижимости. Суждение о несовпадение фактических параметров заложенной недвижимости со сведениями в ЕГРП, как наличие правового основания для прекращения ипотеки, является ошибочным, поскольку изменение предмета ипотеки не свидетельствует о физической гибели предмета залога.
Таким образом, из решения Верховного Суда Российской Федерации следует, что независимо от момента изменения предмета ипотеки данное изменение само по себе не является основанием для ее прекращения.
Список литературы и источников
1 .Апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2017 по делу № 33-46315/2017// СПС «Консультант Плюс».
2. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 27.04.2017 № Ф02-1283/2017 по делу № А19-8447/2015 // СПС «Консультант Плюс».
3. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2017 № Ф06-25755/2017 по делу № А57-19434/2016 // СПС «Консультант Плюс».
4. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.07.2017 № Ф05-9287/2017 по делу № А40-222355/16 // СПС «Консультант Плюс».
5. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// «Собрание законодательства РФ», 20.07.1998, № 29, ст. 3400.
6. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 2016, № 27 (часть II), ст. 4248.
