УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ

Вопросы, относящиеся к управлению общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирных домах, традиционно являются сложными и весьма противоречивыми в связи с неоднозначностью жилищного законодательства и каверзностью правоприменительной практики. В научной сфере бурные дискуссии на данную тематику является вариантом своеобразной нормы.

Для того, чтобы можно было объективно рассуждать об управлении общим имуществом, необходимо для начала четко определить, какие именно имущественные объекты, относящиеся к многоквартирному дому, находятся в правовой категории общего имущества. Сделать это непросто, потому как перечень общего имущества, установленный в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является открытым. Общее же правило отнесения имущества в категорию общего наиболее ясно сформулировано в ч. 2 ст. 290 ГК РФ, согласно которой к таковому относятся имущественные объекты, предназначенные для обслуживания более одной квартиры (соответствующие помещения, конструкции дома, оборудования, земельный участок и др., особняком стоят денежные средства на специальном счете ст. 36.1 ЖК РФ) Целью любого открытого перечня является достижение гибкости в подзаконном регулировании и разрешении спорных ситуаций. К сожалению, именно данная гибкость в судебных тяжбах позволяет «перетягивать одеяло» от истца к ответчику или наоборот.

Стоит сразу же отметить, что управление общим имуществом представляет собой комплексную правовую

категорию. Рассуждая в чисто практической плоскости, следует считать, что понятие управления в данном случае охватывается деятельностью по содержанию данного имущества, которая включает в себя, во-первых, способы и формы реализации правомочий собственников, а во-вторых – совокупность их юридических обязанностей (в том числе дача консультаций по правовым вопросам, связанных непосредственно с эксплуатацией имущества73. Данный подход хотя и теоретически неверен (понятие управления шире гораздо шире), однако тот факт, что судьба общего имущества в многоквартирном доме следует судьбе изолированных жилых помещений (раздельно отчуждать их нельзя), а также то, что в большинстве случаев полномочия по управлению имуществом осуществляются не сами собственниками, а управляющими компаниями, дает основание полагать, что в дискуссиях вполне можно ограничиться термином «содержание».

Также следует отграничить понятия управления многоквартирном доме, которое имеет процессуальную природу и устанавливает допустимые формы управления, в рамках которых и будет осуществляться управление общим имуществом. Основной особенностью управления имуществом в многоквартирном доме является то, что органом управления является общее собрание собственников, однако в целях осуществления текущего управления домом выбирает один из предложенных законодателем способов управления многоквартирным домом:

-   непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

-       управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

-   управление управляющей организацией (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Наиболее часто встречающимся способом управления является управление управляющей организацией. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по собственников помещений или созданных ими органов управления в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Как правило,  собственников помещений,  к сожалению, не заботит деятельность собственных управляющих компаний, они просто как бы автоматически оплачивают приходящие квитанции.

Данное положение дел имеет как своих сторонников, так и противников. Сторонники осуществления управления специальным субъектом (управляющей компании) утверждают, что это является необходимостью, потому как, на их взгляд, только отдельная коммерческая структура полноценно управлять многоквартирным домом по причине сложности и больших объемов деятельности – это и заключение договоров с поставщиками коммунальных услугу, проведение текущего ремонта общего имущества, осуществлять обслуживание дома74. Отмечается, что сами собственники неспособны полноценно осуществлять данную деятельность. Противники такого подхода отмечает высокую криминализованность управляющих организаций, указывая на многочисленные случаи мошенничества, которые касаются в первую очередь управления общим имуществом – фиктивное заключение на выполнение работ, оформление подложных документов, фальсификация доказательств при приемке работ, необоснованное списание материальных ценностей на выполнение хозяйственных работ.

Пару слов следует также сказать о об обязательной процедуре лицензирования управляющих компаний, которая зачастую является процедурой чисто формальной и взаимосвязи между улучшением состояния домов и лицензионной процедурой не выявлено. Круг сложностей, с которыми сталкиваются собственники в связи с управление общим имуществом в многоквартирном доме, отнюдь не исчерпывается деятельностью управляющих компаний – имущество требует не только текущего, но также и капитального ремонта.

С недавних пор действует система по взиманию обязательных взносов на проведение капитального ремонта (возможно зачисление денег на специализированных счет, которые в этом случае будут относиться к общему имуществу, либо на счет регионального оператора, а сам капитальный ремонт производятся в сроки, установленные  региональной программой; нам представляется неясным,  почему правовая судьба денежных средств кардинальным образом отличается в случае перечисления их в фонд капитального ремонта – по сути на них утрачивается право собственности, хотя взимаются они в счет содержания общего имущества в форме капитального ремонта), которая была принята населением неодобрительно. Законодатель при ее введении руководствовался необходимостью снижения нагрузки на региональные бюджеты, обосновывая это правовой принцип содержания бремени содержания имущества собственником. Конечно, имеется большое количество инициативных предложений относительно поиска средств для проведения капитального ремонта (развитие взаимовыгодного сотрудничества между органами власти и бизнесом, привлечение инвестиций, пожизненная рента и др.), но они даже в случае их максимально возможной реализации не способны в полной мере разрешить все финансовые проблемы.

42   Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг – М.: Издательская группа «Юрист», 2007 – 176 с.

43 Ситдикова Л.Б. К вопросу о трансформации правовой модели услуг в сферу обслуживания // Юридический мир. 2008. №2. С. 50-52.

В качестве итога исследования назовем следующие особенности управления общим имуществом в многоквартирных домах: встречающиеся практические сложности с отнесением имущества в категорию общего; противоречивость судебной практики; частые расхождения законодательных позиций и доктринальных точек зрения; наличие публичных элементов в процессе управления; неоднозначность субъектного состава лиц, осуществляющих управление имуществом; безразличие большинства собственников относительно процесса управления; непрозрачность деятельности управляющих организаций.

Список литературы

1.     Sitdikova L., Volkova M., Kuzahmetova S., Efimova O., Gridneva, О. Legal nature and legal personality of the self- regulatory organizations (SRO) // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т. 6 No. 6 S5. С. 91–95.

2.     Sitdikova L.B., Shilovskaya A.L., Starodumova S.J., Lenkovskaya R.R., Neznamova A. A.// The problems of the obligations fulfillment on the phase of unfinished construction // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т.6 No. 6 S5. С. С.85-90.

3.     Кицай Ю. А. К вопросу о надлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. № 1. 2011.

4.     Кузьмина О. А. Проблемы определения понятия многоквартирного дома в рамках действующего законодательства Российской Федерации // Общество. Политика, экономика, право. № 2. 2014.

5.     Маркарян Л. В. Юридический конструкт общего имущества в многоквартирном доме // Юридическая наука. № 2. 2012.

6.     Обязательственные отношения в частном праве России: Монография. – М.: ВАКО, РГСУ, 2015. 142 с.

7.     Правовое регулирование предпринимательской деятельности: Учебник / под ред. Н.А. Степановой, Р.Р. Ленковской, О.В. Гридневой, А.Е. Золотаревой – М.: Галлея-принт, 2016. 248 с.

8.     Свешников Я. Н. Финансовое обеспечение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в условиях кризиса // Educatio. № 9 (16) – 2. 2015.

9.     Ситдикова Л.Б. К вопросу о трансформации правовой модели услуг в сферу обслуживания // Юридический мир. 2008. №2. С. 50-52.

10. Ситдикова Л.Б. Некоторые проблемы охраны и защиты имущественных интересов несовершеннолетних собственников и сособственников жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2012. № 6. С.40-42.

11. Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг – М.: Издательская группа «Юрист», 2007 – 176 с.

12. Строительное и жилищное право: учебное пособие / под ред. Н.М. Коновалова, В.К. Писаренко, А.Л. Шиловской – М.: Московская гос. акад. коммунального хоз-ва и стр-ва, 2010. С. 56–58.