19 июня 2016г.
Потребность в оценочных услугах возникает как у физических, так и юридических лиц и может быть обусловлена, как требованиями законодательства, так и для защиты своих имущественных интересов.
Оценка подразделяется на обязательную и инициативную (добровольную). Обязательность проведения оценки объектов оценки предусмотрена ст. 8 Закона об оценочной деятельности и другими федеральными законами. К наиболее распространенным случаям обязательной оценки можно отнести имущественные сделки с объектами, принадлежащих РФ, ее субъектам и муниципальным образованиям57; выкуп акций акционерным обществом по требованию акционеров; оплату акций (долей) неденежными средствами в целях определения стоимости имущества, вносимого в уставный капитал; ипотечное кредитование; изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд и прочее.
42 См: подробнее: Стародумова С.Ю. Современные проблемы оформления права собственности на земельные участки в субъектах Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 4. С. 13-15; Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: дисс. канд. юрид. наук. – Саратов, 2010; Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: автореф. дисс. канд. юрид. наук. – Москва, 2010.
Инициативная (добровольная) оценка осуществляется в случаях, не предусмотренных законодательством, как правило, такая оценка направлена на защиту собственных интересов или интересов третьих лиц. К таким случаям можно отнести консультационную оценку для принятия управленческих решений58; аргументацию размеров требований в имущественных спорах, в том числе судебных; оценку для целей подготовки финансовой отчетности в соответствии с требованиями МСФО; переоценку основных фондов хозяйствующих субъектов и прочее.
В процессе гражданско-правового регулирования отношений по поводу оказания оценочных услуг возникает ряд проблем, требующих изучения в рамках гражданского права.
В соответствии со ст. 11 и 12 части первой ГК РФ допускается защита гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения, т.е. предъявление и рассмотрение судом самостоятельных требований об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, возможно: а) если заключение независимого оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством РФ; б) если заключение независимого оценщика не является обязательным при заключении сделки, а также в том случае, если действующее законодательство предусматривает обязательность совершения сделки по цене, равной оценке, определенной в отчете независимого оценщика, и сделка уже совершена. Следовательно, стороны вправе оспорить результат оценки при рассмотрении конкретного спора, где заключение независимого оценщика будет являться одним из доказательств.
Рассмотрим актуальную на сегодняшний день группу споров, связанных с определением кадастровой стоимости недвижимости. Актуальность объясняется тем, что с января 2015 года внесены изменения в налоговое законодательство, согласно которым налог на имущество физических лиц исчисляется исходя из кадастровой стоимости, при том, что рыночная стоимость может быть существенно ниже кадастровой. В связи с чем, оценка рыночной стоимости недвижимости необходима для установления ее кадастровой стоимости.
Оценка земли является необходимой, как для юридических лиц (для внесения в уставной капитал, расчета налоговых отчислений и др.), так и физических лиц (для приватизации, оформления ипотеки и др.). Также оценка земли является необходимой для администраций, муниципальных образований в случае продажи земельных участков находящихся на балансе города или области.
В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности» и методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков59.
На сегодняшний день особенно актуальна проблема объективности определения кадастровой стоимости земельных участков, что подтверждается судебной практикой. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: а) недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости; б) установление в отношении земельного участка его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Для оспаривания кадастровой стоимости физическое лицо вправе обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суд. При этом в соответствии с ч. 3 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности обращение физического лица в комиссию в порядке досудебного разрешения спора обязательным не является, поэтому заявитель вправе сразу обратиться в суд.
Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 28 июня 2011 г. N 913/11 по делу N А27-4849/201060 была сформирована правовая позиция, согласно которой законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенного в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. Установление судом рыночной стоимости земельного участка является основанием для возложения на орган кадастрового учета обязанности внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Нередко возникают случаи, когда при рассмотрении земельного спора одна сторона производит оценку в одной компании, а вторая сторона обращается к другому оценщику. В результате истец и ответчик представляют в суд два разных отчета об оценке. Кроме того, что они подготовлены разными специалистами, значительно различается и результат оценки, несмотря на то, что оценщики обязаны использовать определенные методики и производить оценку в соответствии с установленными Федеральными стандартами оценки.
43 Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг – М.: Издательская группа «Юрист», 2007. С.29-30.
44 Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
45 Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 по делу № А27-4849/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
Итак, следует отметить, что при совершении различных сделок в отношении недвижимости, применятся определенный вид стоимости, который отражается в соответствующем договоре, следовательно, для исключения возникновения споров, необходимым является указание в соответствующем договоре на вид оценки. В случае отсутствия указания на вид стоимости, подлежащий применению по договору, применяется именно рыночная стоимость.
В заключение отметим, что оценочные услуги являются особым институтом и применяются в различных сферах гражданского оборота. В сфере земельного права от достоверности и объективности оценочной услуги зависят интересы государства и общества в целом, так как от установленной рыночной и кадастровой стоимости напрямую зависит налогооблагаемая база по налогу на имущество физических лиц.
Список литературы
1. Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 // СПС «КонсультантПлюс».
3. Ситдикова Л.Б. Нормативно-правовое и договорное регулирование отношений на возмездное оказание консультационных услуг – М.: Издательская группа «Юрист», 2007 – 176 с.
4. Ситдикова Л.Б. Страхование профессиональной ответственности в сфере оказания услуг // Юридический мир. 2011. № 11. С.40-44.
5. Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: дисс. канд. юрид. наук. –Саратов, 2010. 204 с.
6. Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: автореф. дисс. канд. юрид. наук. – Москва, 2010. 30с.
7. Стародумова С.Ю. Современные проблемы оформления права собственности на земельные участки в субъектах Российской Федерации // Бюллетень нотариальной практики. 2009. № 4. С. 13-15.
